Reservados todos los derechos. No se permite la reproducción total o parcial de este libro, ni su incorporación a un sistema informático ni tampoco su transmisión por medio de cualquier forma o medio ya sea electrónico, mecánico, fotocopia o grabación, sin el premiso previo y por escrito de su autor o editor. La infracción de los derechos mencionados puede ser constitutiva de delito contra la propiedad intelectual.

Primera edición: junio de 2023

© German Jover, 2023
© Editorial Zona3, 2023

Disclaimer sobre riesgos de la inversión:

Los resultados pasados no son garantía de resultados futuros. Cabe destacar que los resultados del pasado pueden reflejar rentabilidades limitadas en el tiempo por una situación peculiar y no repetirse en el futuro. Toda inversión implica riesgo y está sujeta a perder dinero. Por lo tanto, no puede asegurarse que una inversión alcanzará cierta rentabilidad futura con certeza.

Aunque el autor acumula cerca de 20 años de experiencia en el campo de la inversión y tiene estudios financieros y es Analista Financiero certificado (CEFA), la información compartida en este libro debe considerarse exclusivamente como una opinión y nunca como un asesoramiento financiero. El autor está exento de toda responsabilidad ante posibles pérdidas o daños que pueda obtener el lector del libro.

Para ti, papá.

Sin quererlo, me diste la última y más valiosa lección de vida.

Agradecimientos

A Laia, la mejor compañera de viaje que hubiese podido encontrar y, por supuesto, a mis hijos, Arnau y Núria. Su apoyo es esencial para que «mi mundo» sea posible. Ellos me dan el espacio que mi inconformista cabeza necesita para seguir creciendo como inversor y para ayudar a otros a conseguir ser mejores inversores. Sé que, aunque el premio es muy gratificante, en ocasiones el precio que pagamos es excesivo.

No quiero olvidarme de Joan Vilanova y José David García que me han ayudado desinteresadamente con sus sabios consejos en la corrección de este libro. Y, por supuesto, tampoco quiero olvidarme de los miles de seguidores que me dan su calor diariamente y que me acompañan en todas mis locuras.

Un sueño. Mi sueño

Del mismo modo que ocurre con las buenas historias, esta también empezó con una idea. Una idea plasmada sobre un papel. Ese fue el comienzo de todo. Con esa idea en mi cabeza, logré construir grandes castillos en el aire. Al ver que los castillos se mantenían en pie, me lancé a hacerle multitud de preguntas a ese papel que sostenía mi idea. Bueno, para ser honestos, más que un papel era un Excel. Sorprendentemente, el Excel supo responder a todas las preguntas que le hice. Parecía invencible. Incluso a prueba de grandes crisis financieras. Pero no era más que un «papel», y el papel todo lo aguanta.

Llegados a este punto, solo me quedaba un camino: materializar esa idea y ver que, efectivamente, no había ningún error en los cálculos. 

Así es como, en apenas tres años, conseguí alcanzar la libertad financiera aceleradamente con un patrimonio de diez viviendas en alquiler. 

Si alguien me lo hubiera explicado, no lo hubiese creído. Fue un momento de lucidez, en el que todo cuadró en ese Excel. No había límite. ¡Podía escalar el modelo hasta el infinito! «¿Seguro?», me preguntaba a mí mismo. Tenía demasiado a ganar y muy poco a perder. Por eso me lancé a intentarlo. 

Por el camino cometí algunos errores y tuve muchos aciertos. De esto trata este libro, de todo lo que he aprendido en el proceso. Lo bueno y lo malo.

Ya me irás conociendo, si es que no me conoces todavía. Aunque ahora pueda parecerte una idea loca, soy, seguramente, la persona más prudente que conozcas. Por ese motivo no te recomendaré que sigas mi camino y en menos de tres años hagas lo que yo hice. Debes ir poco a poco para construir la casa desde los cimientos.

Por mi trayectoria, conocía muy bien las leyes financieras. Las leyes del endeudamiento y de la financiación. Manejar correctamente la deuda con el cash-flow de mis inversiones y construir un sistema tan sólido con el que pudiese dormir tranquilo.

Lo que hice fue poner a trabajar todas esas leyes a mi favor. Y funcionó. Vaya que si funcionó.

Estaba eufórico. Si el Excel no mentía, había encontrado el modo de hackear el sistema. 

Tanto es así, que, a mis cuarenta años recién cumplidos, me encuentro escribiendo este libro tras haberme retirado del sector financiero en el que he trabajado los últimos veinte años. Tuve un sueño: jubilarme a los cuarenta años y lo conseguí. Ahora, me gustaría ayudarte a que tú también puedas alcanzar tu sueño.

No quiero que te dejes llevar por los cantos de sirena. Ni conmigo, ni con nadie. Aquí solo encontrarás sinceridad y sentido común: quiero que sepas desde el comienzo que yo pude hacerlo tan rápido debido a que tenía ahorros y conocimientos financieros elevados.

Pero ahora ya se cómo hacerlo y también cómo explicarlo. Si al principio hubiera sabido lo que he aprendido hasta hoy, estoy seguro de que me hubiese podido retirar muchos años antes. Por ese motivo he creado mi método: el método crac (Comprar, Reformar, Alquilar y Comenzar otra vez).

Este método, basado en el sentido común, es aplicable por cualquier persona que quiera alcanzar la libertad financiera gracias a los ingresos por alquiler. No es un método del pelotazo. Aquí no encontrarás eso. Deberás ser constante y mirar el largo plazo. Y, por supuesto, deberás adaptar el ritmo a tu situación personal. No te preocupes. De eso ya hablaremos, tranquilamente, a lo largo del libro.

Lo que sí te puedo asegurar es que cualquiera puede alcanzar la libertad financiera con este método. De esto no te quepa la menor duda. Cualquiera que sea capaz de ser constante y que no busque el pelotazo rápido, por supuesto.

German Jover

Vivirderentas.net

¿Por qué he escrito este libro?

«La gente no tiene paciencia para enriquecerse lentamente, por eso decide arruinarse rápidamente».

Peter Lynch

Durante años he vivido en mis carnes las falsas promesas de muchos «vendehúmos» que trataban de convencerme de que alcanzar la libertad financiera era tan sencillo como comprar su sistema y aplicarlo.

Antes de llegar al sector inmobiliario, me pasé casi diez años dando tumbos por el mundo de la bolsa y del trading. No diré que perdí esos diez años, porque de no haber recorrido ese camino, hoy no estaría aquí. Lo que sí te diré es que ese camino, supuestamente rápido al éxito, a mí me costó diez años y no me llevó a ninguna parte.

Por suerte, llegué al sector inmobiliario. Un sector que a priori prometía ser mucho más aburrido y lento. Lo de lento se cumplió, pero a cambio, fue el camino que me llevó finalmente a alcanzar la libertad financiera. Y créeme que, tras recorrer todos los caminos imaginables, no he visto otro camino que, aunque lento, pueda garantizarte llegar al punto donde he llegado.

Por cierto, lo de aburrido no se cumplió. No te imaginas lo apasionantes que pueden resultar las inversiones inmobiliarias. Y por eso he escrito este libro: quiero contagiarte mi pasión por las inversiones inmobiliarias.

A lo largo de estas páginas te explicaré el método que he desarrollado mediante prueba y error: el método crac.

Compartiré contigo mi experiencia personal con la que logré adquirir diez viviendas en apenas tres años y vivir de rentas. Quiero compartirte todos mis secretos. Aprenderás paso a paso cómo construir tu patrimonio inmobiliario y vivir de él, incluso empezando con poco dinero.

Mi método es sencillo. Nada de grandes sofisticaciones financieras. Se basa en el sentido común y eso hace que sea extremadamente eficaz. El método está pensado para que disfrutes del proceso, sin agobios, y que en unos años logres construir un patrimonio que te permita vivir cómodamente.

Cuando hayas dado el primer paso, nada te detendrá. Se trata de un método totalmente escalable, por lo que el techo lo pondrás tú.

El libro que tienes en tus manos es un manual donde he detallado toda mi experiencia con esmero y con mucho cariño, con la única intención de que pueda serte útil. Este es el manual que me hubiese gustado leer a mí antes de empezar y que me gustará que mis hijos lean cuando se hagan mayores, si es que algún día desean conocer el fantástico mundo de la generación de rentas vía sector inmobiliario.

Verás que, si trazas un plan y te ciñes a él, llegarás a ser libre financieramente antes de lo que te piensas. Además, también te explicaré aquellos caminos que yo intenté antes de lograr vivir de rentas para que puedas aprender de mis errores.

Quedas advertido. Las inversiones inmobiliarias son apasionantes y una vez que te contagies de mi pasión, no habrá vuelta atrás.

¿Me acompañas? ¡Nos vemos en el siguiente capítulo!

¿Cómo leer este libro?

Los libros son una de las grandes ineficiencias que existen en el siglo xxi. Al menos así es como yo lo veo.

La mayoría de las ineficiencias desaparecen con el tiempo debido a las propias leyes del mercado (ya sabes, la oferta y la demanda terminan regulando los precios). Si algo tiene más valor de lo que vale, termina subiendo de precio. Y lo mismo ocurre a la inversa. Sin embargo, los libros son esa rara avis que siempre tendrá un precio muy por debajo de su valor real. Por lo menos, para aquellos astutos lectores que saben aprovechar su contenido.

Dicho esto, debes saber que hay dos tipos de lectores: lectores pasivos y lectores activos. Esto tiene especial relevancia en aquellos libros que piden al lector que tome acción. Y eso es exactamente lo que ocurrirá con este libro. El valor que recibirás de él dependerá mucho de si estás dispuesto a aplicar lo que vayas aprendiendo a lo largo de los próximos capítulos. Si aplicas los conocimientos que vas a adquirir en este libro, me atrevo a decirte que en un plazo razonable de tiempo serás capaz de lograr la libertad financiera.

Sí. Sé que es una promesa muy ambiciosa y es probable que dudes de ella. Es normal e incluso diría que sano que así sea.

Ahora viene la otra promesa, quizás esta no te guste tanto. De ti depende que logres la libertad financiera. Mi responsabilidad termina en el punto final de la última página de este libro. Será responsabilidad tuya aplicar correctamente lo aprendido a lo largo de las próximas páginas.

Yo no puedo tomar acción por ti. Y de que lo hagas o no, dependerá que mi promesa inicial (sí, esa que tanto te ha gustado de la libertad financiera), se cumpla.

Como me gusta implicarme y ver cómo consigues resultados reales, he ideado un libro que te invite a tomar acción. La formación es importante, pero la acción lo es más.

A lo largo del libro encontrarás ejercicios prácticos que deberías llevar a la práctica si quieres salir victorioso de esta. También compartiré contigo fuentes de aprendizaje y fuentes de inspiración. Las primeras serán píldoras en formato vídeo, pódcast o cualquier otro contenido que te recomendaré para que puedas ampliar conocimientos. Las segundas serán píldoras de sabiduría que, en pocas palabras, resumirán grandes consejos.

Para llevar a cabo estos ejercicios he preparado un pack de herramientas que te permitirán ser mejor inversor.

Descárgalo ahora en elmetodocrac.com

Lo que vas a encontrar en este libro

«No importa lo duro que sea el camino, siempre debes tener presente el sueño que tuviste inicialmente. Él te mantendrá motivado y te rescatará de cualquier pensamiento débil».

Jack Ma (fundador de Alibaba)

A lo largo de las próximas páginas aprenderás a identificar lo que es realmente una oportunidad, dónde encontrar inversiones que te generen rentabilidades de doble dígito (y el precio que pagas a cambio de estas altas rentabilidades), cómo es el proceso de compra, cómo hacer una reforma low-cost, un método para la selección de inquilinos y cómo gestionar tus inversiones de forma profesional como si de un negocio se tratase. Además, te explicaré todos mis trucos para automatizarlo al máximo y que así puedas disfrutar de lo realmente valioso: tu tiempo.

Hablemos de la estructura del libro

El libro se divide en dos partes, que a su vez están compuestas por una serie de capítulos. La primera parte es una introducción al método. En primer lugar, te contaré quién soy y cómo conseguí mi objetivo de vivir de rentas. Además, te expondré una serie de ideas y reflexiones sobre la libertad financiera desde un punto de vista muy personal.

Pero ¿sabes qué? Odio los libros que solo filosofan y luego no profundizan en las ideas que predican. Así que no nos quedaremos en la parte más teórico-filosófica como hacen en la mayoría de los libros. De hecho, me he esforzado para que esta solo ocupe una pequeña parte del libro. Mi objetivo es que este libro sea lo más práctico posible. Recuerda que deberás tomar acción si pretendes que todo lo que te cuento coja forma en la vida real más allá del papel.

Estas ideas introductorias, nos permitirán sentar la base para poder emprender la aventura que encontrarás a partir de la segunda parte del libro. Ahí te detallaré, con total humildad y transparencia, mi método. El método crac.

Te explicaré mi método paso a paso, hablando desde mi propia experiencia para que puedas copiar mi sistema o, todavía mejor, puedas adaptarlo a tus circunstancias.

El método crac está formado por cuatro grandes bloques: Comprar, Reformar, Alquilar y Comenzar otra vez. Así que dedicaremos varios capítulos a cada una de ellas.

Me encantan las inversiones inmobiliarias. Y en especial me gusta el método que te voy a mostrar en este libro porque se puede llevar a cabo mientras sigues trabajando, de manera que tus inversiones trabajen (casi) en piloto automático.

Como puedes imaginar y para que esto sea así, es un sistema que exige poco tiempo y que se puede automatizar en buena medida. Yo soy de los que prefieren dedicar su tiempo a disfrutar de la familia, el deporte o leer, mientras mis inversiones trabajan para mí.

Con el ánimo de ayudarte al máximo en tu desarrollo, a lo largo del libro te facilitaré muchos recursos valiosos. Además, en algunos capítulos encontrarás ejercicios prácticos que te recomiendo que realices. Se ha demostrado que leyendo se retiene solo un 10 % de lo aprendido, mientras que se si se aprende practicando, la retención incrementa hasta un 75 %. ¡Y aquí hemos venido a aprender!

A medida que vaya presentándote distintos temas, haré recomendaciones de libros y de otros recursos de referencia para que, si te apetece, puedas ampliar tus conocimientos. Yo te recomiendo encarecidamente que lo hagas y, poco a poco, te sorprenderás de tu propia transformación personal. Al final del libro, tienes el listado completo de la bibliografía que habremos ido comentando.

Recuerda que puedes registrarte en https://elmetodocrac.com para recibir tu pack de herramientas indispensables para invertir y realizar los ejercicios de este libro.

Un último apunte. Durante la lectura de este libro te darás cuenta de que me gusta ser transparente y trato siempre de utilizar un lenguaje directo. Por ello, antes de entrar en materia, déjame anticiparte que no esperes encontrar en este libro ninguna varita mágica. Lo que te explicaré es un método creado desde el sentido común.

Tras años de prueba y error me he quedado con lo que me ha funcionado y es lo que podrás leer a lo largo de este ejemplar. Lo que encontrarás en este libro es un método prudente y muy conservador, aunque no exento de riesgos. Verás que, ante cada riesgo, te cuento cómo lo he logrado salvar y, así, poder dormir tranquilo. Es cierto que este sistema te permite generar ingresos de forma (casi) pasiva y en unos años cubrir tus necesidades holgadamente, pero también lo es que no está exento de riesgos y el único responsable de superarlos con éxito eres tú.

Desde ahora cuentas con toda mi ayuda. Para eso estoy aquí. Pero entiende que la responsabilidad de conseguirlo será solo tuya. Por supuesto, el mérito también recaerá exclusivamente en ti.

Estoy harto de ver publicidad de métodos que prometen ser la panacea pero que luego no se sostienen por ningún lado. Yo también he tratado de alcanzar la libertad financiera siguiendo varios de esos métodos. No funcionan.

Cada persona tiene objetivos distintos. Puede que pretendas lograr la libertad financiera, o bien unas rentas mensuales que cubran parte de tus gastos, en este libro encontrarás la llave para alcanzar tu meta.

Parte I.

INTRODUCCIÓN

Capítulo 1.

Sobre el autor

Lo que vas a leer a lo largo de las siguientes páginas es mi propio método y, por ello, creo que es importante que me conozcas mejor.

Para comprender la lógica que hay detrás del método, es preciso que sepas también cómo veo yo algunos aspectos de la vida. Especialmente aquellos relacionados con la inversión y el ahorro. Y por supuesto, que sepas todos los obstáculos con los que me he encontrado a lo largo del camino.

Yo soy el resultado de muchas vivencias y gracias a todas ellas he llegado a ser el German que soy hoy. Y lo mismo ha ocurrido con el método que te muestro. Cada aprendizaje, cada error cometido y cada éxito que he alcanzado se ven reflejados en algún punto de este método.

Siéntete libre de saltar a la Parte II del libro si quieres que hablemos directamente de inversión inmobiliaria y del método crac. Sin embargo, te recomiendo encarecidamente que leas también esta Parte I. Creo que tienes poco que perder y mucho que ganar.

Quién es German Jover

«No puedes conectar los puntos mirando hacia adelante; solo puedes hacerlo mirando hacia atrás. Así que tienes que confiar en que los puntos se conectarán de alguna forma en el futuro. Tienes que confiar en algo: tu instinto, el destino, la vida, el karma, lo que sea. Porque creer que los puntos se conectarán luego en el camino te dará la confianza de seguir tu corazón, incluso cuando te conduce fuera del camino trillado, y eso hará toda la diferencia».

Steve Jobs

En primer lugar, soy un apasionado de la vida al que le encanta ser dueño de su tiempo. Soy un marido feliz y padre novato, lo cual ocupa buena parte de mi tiempo. Me encanta el deporte y me encanta ponerme a prueba. Ello me ha llevado a correr varios Ironman (triatlones de larga distancia), maratones y carreras de larga distancia en montaña. Todo ello sin mayor afán que retarme a mí mismo. Gracias a estas experiencias he aprendido que no hay obstáculo demasiado grande si tenemos claro nuestro objetivo y conseguimos no desviarnos del plan establecido. Y, claro, sin olvidarnos de que necesitamos un plan.

Desde jovencito, decía que de mayor quería ser turista de profesión. Así que ya te puedes imaginar que también disfruto mucho viajando y conociendo nuevas culturas. Lo que más me atrae, sin embargo, no es ver monumentos y sitios turísticos. Me atrae infinitamente más introducirme en las culturas ajenas y entender cómo se ve el mundo desde sus perspectivas. Creo que ahí radica la verdadera esencia del viaje.

Soy licenciado en Administración y Dirección de Empresas y poseo la certificación de Analista Financiero Europeo (CEFA).

Profesionalmente, he trabajado durante veinte años en el sector financiero, desarrollando distintas posiciones en varias áreas del negocio. En los últimos siete años, todas ellas relacionadas con los mercados financieros.

En el momento de escribir estas líneas acabo de renunciar a mi cómodo trabajo en el sector financiero para dedicarme al cien por cien a vivir de mis inversiones. No te imaginas la ilusión con la que escribo estas líneas. Han sido muchos años trabajando con un objetivo claro y, por fin, ahora, puedo disfrutar de su resultado. Con la misma ilusión con la que comparto contigo este éxito, me gustaría que mi experiencia pueda ayudarte a ti también a acercarte a tus metas.

Hace ahora unos diez años mi trabajo en el banco era el análisis y concesión de hipotecas, así como a la gestión de promotores inmobiliarios. Es en esa época de mi vida en la que una semilla empezaba a crecer dentro de mí. Fue entonces cuando me di cuenta de que me apasiona el mercado inmobiliario y aprendí todos los secretos de la financiación bancaria.

En este aspecto coincido mucho con la teoría de los puntos de Steve Jobs con la que abría este capítulo. Ahora es cuando todos los puntos empiezan a unirse.

Creo que a veces tomamos decisiones en nuestra vida que no sabemos muy bien a dónde nos llevarán, pero aun así algo nos lleva en esa dirección. Es después, con el tiempo y mirando hacia atrás con perspectiva, cuando todo cobra sentido.

Desde pequeñito ya me atraían los mercados financieros. Mi padre me compró mi primera acción cuando todavía no sabía lo que eran y, poco a poco, mi interés fue creciendo hasta convertir los mercados financieros en mi profesión. Todavía recuerdo con cariño el nombre de aquellas acciones: Sevillanas. Se trataba de una empresa dedicada a la generación de energía eléctrica que en 1996 fue absorbida por Endesa.

En el año 2009, cuando yo tenía veintiséis años, mi padre falleció repentinamente. Sin avisar. Este acontecimiento marcó mi trayectoria. Y, curiosamente, no he tomado conciencia de con qué intensidad este hecho marcó mis pasos hasta hace muy poquito.

Mi padre tenía cincuenta y cuatro años, estaba felizmente casado con mi madre y éramos una familia muy unida. Habían hecho fantásticos planes para cuando cumpliese los cincuenta y cinco o cincuenta y seis años y en el banco donde trabajaba lo prejubilaran. Esta fue su última lección magistral para mí.

Tras el fallecimiento de mi padre, automáticamente, tuve claro que debía ser dueño de mi tiempo en el menor margen de tiempo posible. No podía esperar a la jubilación como él había hecho. Además, dada la situación actual en la que la hucha de las pensiones cada vez está más tensionada, parece todavía más difícil que logre jubilarme por la vía habitual. Debía buscar un camino distinto al que la gran mayoría de las personas sigue si pretendía retirarme rápido.

El fallecimiento de mi padre hizo que me haya pasado los últimos catorce años persiguiendo la libertad financiera. Por cierto, no os he dicho algo sobre mí y que es muy importante: cuando me marco un objetivo voy a por él al cien por cien hasta conseguirlo.

Así es como a los treinta y siete años, tras recorrer previamente algunos caminos erróneos, logré la tan ansiada libertad financiera. Pero antes de explicaros como lo logré y cómo compré diez viviendas en menos de tres años, dejadme explicaros todo lo que hice antes y no me funcionó.

Creo que se puede aprender tanto (o más) de los errores como de los éxitos. De este modo también os daréis cuenta de que el camino al éxito no es tan sencillo como algunos quieren haceros ver. Miro hacia atrás y me da la sensación de que he atravesado una auténtica travesía por el desierto.

Estaba totalmente obsesionado con la idea de jubilarme joven. Ha sido una auténtica aventura llegar hasta donde he llegado.

Me leí todos los libros habidos y por haber sobre emprendimiento, libertad financiera, el dinero, mercados financieros y autocrecimiento. Me leía más de cincuenta libros al año.

Inicialmente decidí que sería trader (operador bursátil de corto plazo). Esta fue la profesión que me pareció la vía más rápida para lograr mi objetivo. Me volqué totalmente en ello durante siete años. Cuando salía de mi trabajo me pasaba todas las tardes sentado seis o siete horas delante de las pantallas. Cuando el mercado cerraba, seguía formándome y, por las noches, soñaba con las fluctuaciones bursátiles.

Llegué a operar todos los activos financieros que existen y me formé con muchos gurús que tenían un método «infalible», pero que nunca llegó a funcionar como debía. Eso sí, debías pagar por formarte con ellos una buena cantidad de dinero. Tras dejar esa primera etapa atrás, me formé hasta el nivel más alto posible; me certifiqué como Analista Financiero Europeo. Esto es algo que desde bien pequeñito me ha ocurrido: cuando voy a por algo, voy hasta el final.

Sin embargo, un buen día me di cuenta de que este no era el camino rápido a la libertad financiera que me habían prometido. Por suerte, me encantan los mercados financieros y logré monetizar todos mis conocimientos adquiridos haciendo que mi trabajo dentro del sector financiero pasase a estar relacionado directamente con los mercados bursátiles.

Tras esta dura etapa inicial, necesitaba un cambio de rumbo. Estaba perdido en medio del océano, sin saber la dirección que debía tomar, pero seguía teniendo muy claro el destino donde quería atracar. Con este objetivo en mente hubo una época en la que intenté transformarme y ser jugador de póker profesional. Soy consciente de que suena muy extremo.

Si no conoces este mundillo y crees que el póker es como jugar a la ruleta rusa, debes saber que hay muchos jugadores de póker profesionales que viven de ello y cuentan con un nivel de ingresos que nada tiene que ver con el del resto de mortales. Hay que añadir que uno de mis amigos se encuentra entre este selecto grupo y se prestó a formarme.

El póker, en contra de lo que se piensa, es un juego de habilidad que se puede estudiar hasta niveles que no os podéis ni imaginar. Hay gente con una imponente formación y exquisita inteligencia que han dedicado parte de su vida a estudiar a diario este juego. Este reto intelectual y la posibilidad de ganar dinero fueron las dos cosas que me cautivaron.

Como a mí se me dan muy bien los números y la estadística, decidí volcarme de lleno. ¿El resultado? Tras seis meses pegado de nuevo a las pantallas, jugando hasta doce partidas simultáneas, llegué a escalar a niveles medios. Sin embargo, estaba de los nervios y terminé con bruxismo sentado en la consulta de mi dentista. (Por si lo desconoces, el bruxismo se produce como consecuencia de estar constantemente apretando los dientes con fuerza). Ahí decidí que esto no era vida. La balanza del precio-recompensa se había desequilibrado de nuevo.

Tras un período de meditación, se me ocurrió que sería buena idea montar una start-up. Un buen día leí que unos jóvenes valencianos habían creado de la nada Hawkers, una empresa de gafas de sol que había llegado a facturar treinta millones de euros y estaba compitiendo de tú a tú con grandes del sector como Ray-Ban. Así que me lancé a una nueva aventura.

Decidí darle mi toque personal a esa idea y monté una empresa de gafas de sol hechas a mano con madera procedente de bosques plantados específicamente para este fin y destinábamos parte de nuestros beneficios a la reforestación de los bosques. Tenía claro que con este modelo no podría aspirar a facturar lo mismo que Hawkers, pero con un 5 % de su facturación me daría por satisfecho.

Con esta start-up llegamos a ganarnos la vida. A la gente le encantaban estas gafas y nuestro enfoque. Sin embargo, nuestra idea era vender casi todo online y escalar el negocio. La realidad fue que la gente nos compraba muchas gafas en ferias a las que acudíamos presencialmente los fines de semana tras una larga semana de trabajo, pero pocas gafas se terminaban comprando en la tienda online. La gente quiere probarse las gafas antes de comprarlas, especialmente si estas tienen un precio medio-alto como las nuestras.

Ya os podéis imaginar: tras una semana dura en nuestro trabajo, mi mujer y yo nos pasábamos los fines de semana de feria en feria trabajando doce horas diarias. Al principio fue divertido. Conocimos un mundo nuevo con gente muy interesante. Hasta que llegó un día que de nuevo la balanza se desequilibró y decidimos bajar la persiana. Eso sí, nos llevamos una gran experiencia y pudimos salir prácticamente sin pérdidas. Creo que todo un éxito dadas las circunstancias.

Como veis, el método que he utilizado para alcanzar la libertad financiera ha sido el de prueba y error hasta encontrar el camino seguro. Ha sido una odisea llegar a este punto, pero estoy muy satisfecho con el resultado.

Por cierto, debería hacer una mención especial a mi mujer Laia. Ella ha sido quien me ha acompañado los últimos años en esta locura y me ha ayudado a alcanzar todas las metas que nos hemos propuesto.

Hoy en día he logrado tener una cartera de pisos en alquiler con un sistema que requiere poco esfuerzo y que me genera el flujo de caja neto suficiente para poder vivir cómodamente. Y lo mejor es que es un sistema escalable que continuaré haciendo crecer durante los próximos años.

Lo que me propongo con este libro es ahorrarte tiempo y explicarte, paso a paso, como lo logré con un lenguaje directo y comprensible por cualquier persona. Se trata de un método que, sin duda, te permitirá lograrlo a ti también. Además, compartiré contigo algunas reflexiones que he ido desarrollando durante el camino. Espero que también te ayuden a ti en tu viaje a la libertad financiera.

¿Nos ponemos manos a la obra?

Mi primer gran objetivo: diez viviendas en tres años

Te voy a contar algo. Me encanta enseñar y ver cómo otros crecen gracias a la información que comparto con ellos. A pesar de que no soy el mejor maestro del mundo, tengo un truco que me funciona muy bien: hablo siempre de mi experiencia real, desde la honestidad y con total transparencia. Me he dado cuenta de que actuando de este modo no necesito ser el mejor profesor. A las personas les llega mi mensaje directamente y atienden a mis explicaciones con interés.

Es probable que, si ya me conocías antes de leer este libro, supieras que compré diez viviendas en solo tres años. Como me gusta explicar las cosas como son y crear expectativas reales, por responsabilidad, me gustaría contarte que esto no está al alcance de todos.

Del mismo modo que afirmo rotundamente que el método que te mostraré en este libro puede seguirlo prácticamente cualquier persona y alcanzar la libertad financiera, también quiero decirte que el ritmo puede no ser tan rápido. Aquí se premia la paciencia y la constancia. Honestamente, aunque no sea un camino muy rápido hacia la libertad financiera, no conozco otro camino tan seguro y más rápido que este.

Por cierto, en la parte final de este libro, te contaré una estrategia avanzada que yo uso actualmente y que puedes seguir para acelerar este proceso y reducir el número de años hasta alcanzar la libertad financiera.

Dicho esto, yo logré comprar las diez viviendas en un período tan corto de tiempo por dos motivos:

Disponía previamente de ahorros y de activos que me daban una baja rentabilidad que pude vender para capitalizarme más rápido.

Tengo conocimientos financieros elevados. Esto no es que sea un factor que acelere el proceso, pero sí que me permitió lanzarme a hacer una operación tras otra sin miedo y con un total control de la situación. Si no es tu caso, te recomiendo que vayas paso a paso: primero compra una vivienda, alquílala y cuando tu situación económica vuelva a estar bajo control, plantéate dar un nuevo paso.

Mis patrones con el dinero

En gran medida, somos el resultado de todas las experiencias que hemos vivido a lo largo de nuestras vidas. Los más reflexivos llegan a darse cuenta de cómo algunas situaciones en el pasado han marcado su conducta en el presente.

No siempre es fácil darse cuenta de nuestros propios patrones y su origen, por tratarse de situaciones a las que no dimos importancia en su momento y ahora quedan alejadas en el tiempo. Esto fue exactamente lo que me ocurrió a mí. No me había dado cuenta de que mi vida estaba marcada por un patrón muy claro en cuanto a mi relación con el dinero.

Leyendo el famoso libro de Los secretos de la mente millonaria de T. Harv Eker, un magnífico libro que suele marcar un antes y un después en sus lectores, me di cuenta de un fenómeno que había gobernado los últimos diez años de mi vida. ¡Increíble!

Y no fue hasta que el libro me hizo parar por un momento a reflexionar, cuando me di cuenta de ello.

En el libro, Harv Eker nos explica que los patrones que sigue nuestra relación con el dinero nos han sido inculcados desde pequeños. Y estas vivencias, que apenas recordamos, marcarán el modo en el que nos relacionamos con el dinero para el resto de nuestras vidas.

Ojo con esto porque es muy potente. Nuestra relación con el dinero nos guste o no, suele marcar nuestra relación con muchas más cosas en nuestro día a día. Por ejemplo, habrá muchos de vosotros que habréis escuchado en casa afirmaciones del tipo «los ricos son malas personas» o «el dinero es malo». Esta falsa creencia habrá condicionado muchas decisiones a lo largo de vuestra vida. Todas ellas para evitar que os convirtierais en un malvado rico.

Siento decirte que estas afirmaciones son falsas.

¿Acaso no habrá personas malas entre los ricos y entre los pobres por igual? ¿Qué relación tiene la maldad de una persona con su patrimonio?

Tras mi hallazgo, mirando a mi alrededor pude darme cuenta de lo arraigadas que están estas falsas creencias en cada uno de nosotros. En mi caso personal, por suerte, no se me inculcó ninguna relación tóxica con el dinero. En su defecto, lo mío fue más bien accidental.

Tras el fallecimiento de mi padre, una persona feliz con su vida y su familia que había hecho grandes planes para su jubilación, me di cuenta (o más bien, se me grabaron a fuego en la piel) de algunas ideas muy potentes:

Disfruta de cada día de tu vida. De verdad que puede que sea el último. Nadie puede saberlo.

El objetivo final puede ser muy atractivo, pero ello nunca debe penalizar el camino. ¡Hay que disfrutar siempre del camino! De cualquier otro modo, el fin último carece de sentido.

No puedo esperar a la jubilación para ser dueño de mi tiempo. Puede que nunca llegue.

Son estas tres enseñanzas las que han marcado los movimientos que he realizado en los últimos años y que me han hecho llegar hasta aquí. También el hecho de que haya conseguido alcanzar la libertad financiera se lo debo a este fatídico acontecimiento.

Toma acción

Me gustaría que te tomaras ahora tú también ese momento reflexivo y realices el mismo ejercicio que yo hice tras leer a Harv Eker. Veamos a qué conclusiones interesantes te lleva.

Nuestros éxitos económicos dependen de nuestra mentalidad y el enfoque que tengamos hacia el dinero. De este modo, para mejorar nuestros resultados, es clave mejorar también nuestra mentalidad en relación con el dinero.

En Los secretos de la mente millonaria, Harv Eker argumenta que todas las personas tenemos patrones sobre el dinero arraigados en lo más profundo de nuestro ser. Para darnos cuenta de cuáles son nos da algunas ideas: ¿Hablas con tu entorno sobre dinero? ¿Sueles discutir con ellos por este tema?

Analiza tu patrimonio neto y las inversiones que realizas, ¿eres exitoso o eres un malgastador? O quizás… ¿ahorras en exceso?

Trata de hacerte estas preguntas y todas las que se te ocurran. Habla con una mentalidad totalmente crítica, pero a la vez constructiva. Así lograrás no mentirte. Debes conseguir encontrar aquellos patrones que quizás salten a la vista, pero que tú mismo te estés ocultando.

Dedícale el tiempo que consideres necesario. Incluso puedes cerrar el libro durante veinticuatro horas y dedicarlas a meditar sobre este punto. Cualquier conclusión a la que llegues déjala por escrito, es posible que cambie el futuro de tu vida.

Tras este análisis reflexivo, vayamos un paso más allá:

Análisis. Escribe todas las referencias acerca del dinero y la gente rica que recuerdes haber escuchado en tu entorno cuando eras pequeño.

Te doy algunos ejemplos para ayudarte: serás el más rico del cementerio; los ricos son gente sin escrúpulos; el dinero es malo; no hay dinero suficiente para todo el mundo; el dinero te aleja de la felicidad; el dinero es el gran problema de la sociedad; cuanto más dinero tienes, mayores problemas tienes; si eres rico no tienes amigos de verdad; solo los pobres tienen amigos de verdad; no es más rico el que más tiene, sino el que menos necesita…

Reflexión. ¿Cómo crees que estas creencias te han influido hasta el día de hoy? ¿Condicionan tu economía y actitud hacia el dinero? Escríbelo.

Saquemos conclusiones. Tras esta pausa reflexiva, ¿te has dado cuenta de que estas afirmaciones no son más que eso y que no tienen un sentido real ni un fundamento para que sean ciertas? Lo mismo podríamos argumentar a favor como en contra de dichas sentencias. ¿Ves cómo estas ideas no son tuyas, sino inculcadas y que, por lo tanto, tienes la posibilidad de pensar de otro modo? En tus manos está cambiarlo.

Algo que puede ayudarte a reflexionar sobre tus patrones con el dinero, es analizar los hábitos que tenían tu padre y tu madre en relación con el dinero y la riqueza. ¿Eran muy ahorradores?, o quizás ¿siempre iban al límite y nunca tenían ahorros?, ¿les gustaba coger financiación o más bien detestaban y criticaban a los que se endeudaban?

¿Te sientes identificado en alguno de estos patrones? Dedícale un rato a meditarlo, te aseguro que si consigues identificar alguno de estos patrones conseguirás avanzar hacia una relación sana con el dinero.

Por supuesto, si detectas alguno de estos patrones, es importante que comprendas que se trata de aprendizajes que tuviste en tu desarrollo como persona y que, por lo tanto, puedes cambiarlos y verlos desde otro punto de vista mucho más sano y objetivo.

Capítulos secretos

A medida que estaba escribiendo el libro, me di cuenta de que los capítulos iniciales, esos en los que reflexionaba sobre aspectos relacionados con la libertad financiera y el dinero ocupaban demasiado espacio.

Mi intención original al escribir este libro era la de crear un manual, más bien práctico, para aquellos que quieran adentrarse en las inversiones inmobiliarias. Tras varios días meditándolo, he tomado una decisión. He eliminado seis capítulos que irían a continuación de estas líneas para lograr así que, con apenas unas breves páginas introductorias, podamos ponernos manos a la obra y empezar a hablar de inversión inmobiliaria.

Sin embargo, algo me dice que estos capítulos (con sus ejercicios prácticos incluidos) pueden resultaros muy útiles, por lo que sería una verdadera lástima eliminarlos sin más.

Si no te quieres perder estos seis interesantes capítulos secretos, con sus ejercicios prácticos, es muy sencillo:

Solo te pido un favor a cambio:
Debes escribir una reseña de este libro en Amazon y mandarme una captura o enlace de la misma a secreto@elmetodocrac.com
Automáticamente te responderé con los seis capítulos inéditos para que puedas completar el contenido de este libro.

A ti te llevará solo unos segundos y me ayudarás a llegar
a muchos más lectores.

Capítulo 2.

La base del método

«Nunca dependas de una única fuente de ingresos. Utiliza una inversión para crear una segunda fuente».

Warren Buffett

¿Quién no ha soñado en ir a dormir un domingo sin poner el despertador el lunes? ¿A quién no le gustaría hacer las maletas de un día para otro, sin más preocupación que la de elegir un destino exótico donde pasar las siguientes semanas o quizás los siguientes meses? ¿Te apetece pasar más tiempo con tu familia y amigos?

Para mucha gente, libertad financiera es sinónimo de libertad. Ser independientes económicamente y no depender de nadie más. Esto, entre muchas otras opciones, es lo que nos promete la independencia o libertad financiera. Se trata de una situación económica en la que no dependemos de nuestro trabajo para poder vivir. Por lo tanto, se centra en nuestro bienestar económico más que en nuestra riqueza en términos absolutos.

Es importante recalcar que poseer la libertad financiera no siempre implicará un nivel elevado de ingresos. Significará que tenemos un nivel elevado de tiempo disponible.

Fíjate que no he dicho tiempo libre. Y he sido plenamente consciente de ello.

Te cuento: personalmente desde que tengo la libertad financiera mi tiempo libre se ha visto reducido. El lado positivo de esta historia es que yo elijo qué hago, cuándo y hasta qué momento. Tengo el poder de la elección y esa carta me la da, sin duda, la libertad que he conseguido con mis diez viviendas alquiladas. Es lo que también se conoce como opcionalidad.

La realidad es que al poder dedicar mi tiempo a cosas que realmente me apasionan, si bien actualmente soy más feliz, las veinticuatro horas del día se me quedan muy cortas. No sé a ti, pero a mí me encanta ser dueño de todo mi tiempo para hacer lo que realmente desee en cada momento.

¿Te gusta la idea verdad?

Pues vamos a por ello. Pero antes tenemos que lograr la libertad financiera (y de eso va este libro), así que vamos a centrarnos en generar fuentes de ingresos pasivos. Este tipo de ingresos se caracterizan por requerir nada o muy poco trabajo por nuestra parte. De este modo, podremos disfrutar de la vida, mientras nos sigue entrando dinero mes a mes.

Qué bonito suena, ¿verdad? Y la verdad es que lo es. Aunque también te digo que rentas cien por cien pasivas hay más bien pocas. En esta categoría de ingresos encontramos rentas por alquiler de inmuebles, dividendos de acciones, royalties por la venta de libros, la venta de cursos online de manera automatizada, la venta de un software o incluso vender una app para móviles. Como ves, todos estos ejemplos se caracterizan porque estarán generando dinero mientras nosotros dormimos. Solo requieren de un trabajo inicial por nuestra parte para ponerlos en marcha, y luego seguir funcionando en piloto automático.

Con este libro, no pretendo escribir un manual sobre la libertad financiera. Ya existen libros muy buenos sobre el tema. Lo que pretendo al escribir este libro es mostrarte cómo el negocio inmobiliario es para mí la mejor opción entre todas las que conozco para alcanzar la libertad financiera, basándome en mi propia experiencia.

Fuente de aprendizaje

El camino del éxito. Se trata de un vídeo publicado por LuzuVlogs que se viralizó hace algunos años donde te explica cuál es el camino real hacia el éxito.

Lo puedes ver aquí:

Link

Antes empezar la PARTE II del libro y hablar de la primera fase de mi método, la C de Comprar, veamos a continuación algunos puntos clave que debes entender sobre las inversiones inmobiliarias y mi método de inversión que te ayudarán a entender mejor todo lo que te contaré más adelante.

Por dónde empezar

«Si buscas resultados distintos, no hagas siempre lo mismo».

Albert Einstein

Tras esta primera parte en la que os he podido explicar de forma transparente quien soy yo, mis experiencias previas, así como mi visión sobre algunos temas relacionados con la inversión, entramos de lleno a hablar específicamente de inversión inmobiliaria. Mi gran pasión (y espero que pronto también la tuya).

Llegados a este punto, me gustaría ser muy sincero contigo. Me hace mucha ilusión poder ayudarte a acelerar tu camino hacia la libertad financiera. Honestamente creo que puedes lograrlo mucho antes de lo que piensas y ese es exactamente el motivo por el que me he animado a compartir contigo mis experiencias personales.

Empecemos actuando. Ya te dije que en el libro habría mucha acción.

Toma acción

Ya sabes que, si quieres tener éxito, no será suficiente con leer el libro. Que hayas decidido leer este libro ya es una declaración de intenciones y vas por el buen camino. Pero hay algo más: debes tomar acción.

Quiero ponerte a prueba. Veamos si realmente has decidido hacer un cambio en tu vida con un simple ejercicio que te permitirá seguir avanzando en este proceso.

En este ejercicio quiero que pienses en cómo es tu vida actual. Anótalo en un papel. Escribe cómo es tu día a día, detallándolo por franjas horarias. Escríbelo para una semana estándar, de lunes a domingo.

Una vez que lo hayas escrito, te pido que cojas otro papel y hagas de nuevo el mismo ejercicio. Sin embargo, ahora te pido que escribas cómo te gustaría que fuese tu semana en una situación ideal en la que tú eliges qué haces en cada momento. De nuevo, escríbelo por franjas horarias y detalla lo que harías desde que te levantas hasta que te acuestas.

Algunos tendréis la tentación de parar diez segundos y hacer el ejercicio mentalmente. Como te decía, yo no puedo obligarte, pero hay una gran diferencia entre hacerlo bien y hacerlo a medias.

Te recomiendo que cierres el libro y te tomes el tiempo necesario en hacer bien este y todos los ejercicios que te iré proponiendo. Si lo haces, te darás cuenta de que ha merecido la pena.

En elmetodocrac.com, junto con las plantillas que hemos preparado para ti, encontrarás una para realizar este ejercicio. Puedes imprimirla y tenerla a mano siempre que quieras.

Con este ejercicio, quiero que seas plenamente consciente de que para llegar a un punto distinto al que te encuentras ahora mismo, deberás realizar acciones distintas. ¿Coincides conmigo?

Si sigues haciendo exactamente lo mismo que has hecho durante los últimos años, no puedes esperar un resultado distinto y seguirás haciendo lo que has escrito en la primera parte del ejercicio anterior.

Es por ese motivo que, en esta segunda parte del libro, te pediré que realices algunos ejercicios que te sacarán de tu zona de confort. Es muy importante que los hagas para que mi método vaya calando en ti y termines el libro estando mucho más cerca de tu libertad financiera.

Son muchas las personas que cuando ven a alguien que ha logrado un gran proyecto, como, por ejemplo, montar un negocio desde cero, se pierden en la inmensidad y lo ven inalcanzable. Pero ¿sabes qué? Nadie se plantea retos tan grandes sin, a su vez, dividirlos en retos más pequeños.

Las personas tendemos a soñar con lo que nos gustaría alcanzar.

Al tratarse de sueños, solemos hacerlo a lo grande, pero luego viene la realidad y, para alcanzarlos, hay que planificar muy bien el camino. La mayoría de las personas lo dejarán ahí, como un sueño que un día tuvieron y se limitarán a soñar con aquello que hubiese ocurrido si lo hubiesen logrado. Les parece un objetivo demasiado ambicioso para ellos.

Sin embargo, hay un grupo de personas que no se pierden en la inmensidad del reto. Piensan a lo grande, se visualizan en la cima y eso las motiva a seguir luchando. A su vez, dividen el gran objetivo en pequeños objetivos más realistas y alcanzables. La suma de esos pequeños objetivos las llevará a alcanzar el gran objetivo.

Te animo a que aproveches esta idea para enfocar la creación de tu negocio de generación de rentas. Visualízate con diez, veinte o treinta viviendas, eso está bien. Pero luego, da un paso al frente y compra tu primera vivienda. Eso te ayudará a poder ver que es algo más que un sueño: es algo real.

Se trata de un sueño que, paso a paso, puedes alcanzar. Déjame ayudarte a dar ese primer paso.

Para lograr ser un inversor exitoso en el mercado inmobiliario, deberás prepararte concienzudamente. Igual que si pretendes correr un maratón entrenarás para ello, aquí también deberás prepararte.

En los siguientes capítulos te detallaré, punto por punto, todas las habilidades que deberás dominar. No se trata de un complejo proceso para el que necesitas tener una licenciatura universitaria, un máster o un doctorado. Nada de eso.

Ahora bien, toma buena nota de esto: si fallas en alguno de los pasos, te resultará muy difícil convertirte en un inversor inmobiliario exitoso.

Para darle sentido al proceso, he dividido mi modelo de inversión en cuatro fases que dan nombre a este libro:

Comprar

Reformar

Alquilar

Comenzar de nuevo

(y escalar el modelo hasta alcanzar la libertad financiera)

Cada una de estas fases, a su vez, estará formada por nuevos pequeños pasos. Todos ellos serán necesarios para que todo encaje a la perfección. Se trata de un engranaje en el que ninguna pieza sobra y donde todas son necesarias para que el sistema funcione. Trabajaremos todas y cada una de estas piezas en detalle en los próximos capítulos.

Te contaré con total transparencia los pasos que yo he realizado y todos los aprendizajes adquiridos a lo largo del proceso.

Esta es la verdadera razón por la que me he animado a escribir este libro: abrir mi sistema a tanta gente como sea posible y poder ayudarte en tu camino hacia la libertad financiera.

Si algún día la consigues y te he inspirado, me conformaré con que me invites a una cerveza mientras me explicas cómo has vivido todo el proceso. Eso me hará eternamente feliz.

Lo que podemos aprender de Robert Kiyosaki

Un libro que pretende ser un manual de inversión inmobiliaria, ¿y no hablamos de Kiyosaki? No tendría sentido para mí.

En mi pódcast sobre inversión financiera Vivir de rentas inmobiliarias, tengo la suerte de entrevistar a interesantes inversores inmobiliarios. Esto me permite ver enfoques muy variados, a la vez que puedo dar mi opinión sobre cada uno de ellos.

Si has escuchado algún episodio te habrás dado cuenta de que en el pódcast me lo paso muy bien. ¿De qué otra forma podría ser? ¡Puedo sentar delante de mí a personas interesantes y bombardearlos a preguntas para aprender de ellos! Soy un afortunado. Lo único de lo que me arrepiento es de no haber empezado antes con este proyecto.

Al finalizar cada episodio, pido al invitado que nos recomiende un libro sobre inversión. ¿Y sabes qué ocurre?: El 90 % de mis invitados recomienda alguno de los libros de Robert Kiyosaki.

Fuente de aprendizaje

Si no lo has hecho ya, te sugiero que leas los siguientes libros de Robert Kiyosaki:

Padre rico, padre pobre y El cuadrante del flujo del dinero.

Son libros que, aunque a veces podemos cuestionar su aplicabilidad real en el mercado inmobiliario español, han hecho que miles de inversores hayan experimentado un clic mental que les ha hecho tomar acción.

Yo fui uno de estos inversores y, por lo tanto, puedo dar fe de ello.

Y no es sorprendente. Kiyosaki nos ha marcado a muchos con sus ideas, en su momento revolucionarias, las cuales han supuesto un cambio mental para muchas personas que buscan alcanzar la libertad financiera. Pero Kiyosaki no es un dios (aunque algunos crean lo contrario).

En mi caso, cuando he ido ampliando conocimientos y me he cuestionado algunas de sus enseñanzas, me he dado cuenta de que no debemos asumir sus enseñanzas como mantras incuestionables.

Dicho esto, no me arrepiento para nada de haberlo leído. Debo muchas de mis decisiones inmobiliarias al hecho de haber leído sus libros. Es innegable que ha sido capaz de provocar un cambio mental en sus lectores e inyectar una gran dosis de motivación.

De este modo, cuando me planteé escribir un verdadero manual sobre inversión inmobiliaria, con la humilde intención de que fuese lo más completo posible a la vez que adaptado a la realidad actual, tenía claro que debía hablar de Kiyosaki y de sus lecciones.

A continuación, me gustaría nombrar y explicarte brevemente algunas de las principales ideas que defiende y que han cambiado la visión sobre las finanzas a tantas generaciones de inversores.

La carrera de la rata

La famosa carrera de la rata, una potente idea introducida por Robert Kiyosaki en su famoso libro Padre rico, padre obre, nos muestra cómo la mayoría de las personas, sin ni siquiera darse cuenta, están atrapadas económica y laboralmente en lo que él define como una carrera de la rata.

Kiyosaki nos hace ver que la mayor parte de la sociedad se centra en conseguir un empleo para generar ingresos y poder vivir cómodamente. Una vez alcanzada esta meta, poco a poco sus gastos van aumentando y se centran en mejorar su empleo para incrementar su salario y así poder afrontar estos nuevos costes.

Tras alcanzar esta nueva meta, se permiten nuevos lujos que traerán aparejados nuevos gastos y, de nuevo, solucionan sus problemas trabajando duro para obtener un nuevo incremento de salario, lo que les lleva a adquirir nuevas responsabilidades.

Como te imaginarás, esto nunca resulta una solución a largo plazo y, de nuevo, se verán en la necesidad de trabajar más y más duro para incrementar su salario y poder afrontar los nuevos gastos adquiridos a medida que la vida avanza y las responsabilidades incrementan.

La sociedad espera de ellos que lleven un nivel de vida acorde a sus ingresos, lo que hace que mucha gente incluso se endeude para poder mantener el nivel de vida que la sociedad espera que lleven.

De este modo vemos que, a medida que nuestros ingresos aumentan, los gastos lo hacen en igual o mayor proporción, y nunca llegamos a estar satisfechos porque siempre aparecen nuevos pagos que afrontar: un nuevo coche más lujoso para que tus vecinos vean lo bien que te va, cambiar de casa para vivir en un sitio acorde a tus ingresos, un colegio más caro, ropa, viajes a los destinos de moda…

El resultado de esta carrera de la rata en la que nos vemos inmersos es que cada vez necesitamos trabajar más y más duro y nos alejamos de la meta por la que empezamos todo el proceso: ser felices.

Cada vez disponemos de menos tiempo y los mayores ingresos solo sirven para pagar esos nuevos gastos que hemos ido incorporando a nuestras vidas.

Aunque estés dentro de este círculo vicioso, es importantísimo que te des cuenta de ello cuanto antes. Es el primer paso para poder salir de él. Te diré más, es incluso inevitable participar en dicho circo para el común de los mortales que no hemos heredado un gran imperio.

Eso sí, debes ser consciente de ello en todo momento y romper el círculo vicioso para conseguir que, a medida que incrementes tu sueldo/ingresos, esto te permita ahorrar (e invertir) todavía más, en vez de gastar cada vez más.

Si lo haces bien, es posible que algún día puedas salir de la carrera de la rata. El camino más rápido para ello es incrementar los activos de tu vida y disminuir los pasivos. Veamos esto en detalle a continuación.

Todo lo que genera gasto es un PASIVO y lo que genera ingresos un ACTIVO

Según Kiyosaki, la diferencia entre un activo y un pasivo radica en que un activo es el que pone dinero en tu bolsillo y un pasivo es aquel que saca dinero de tu bolsillo. De este modo, nos dice que debemos centrarnos en incrementar nuestros activos y reducir los pasivos.

La idea de centrarnos en activos que generen ingresos y reducir pasivos que generen gastos me parece de lo más acertada, y también cambió mi enfoque sobre a dónde destinaba el dinero que iba ingresando.

Si bien en realidad se trata de definiciones contables técnicamente erróneas, creo que el potente mensaje que esconden detrás bien merece hacer la vista gorda a este sutil detalle y no ponernos estrictos en si, por ejemplo, la vivienda donde vivimos es o no un activo.

Kiyosaki defiende que nuestra casa es un pasivo porque no genera ingresos y además nos genera gastos. Lo mismo que nuestro coche. Por el contrario, si alquilamos nuestra vivienda o nuestro coche y logramos que este nos genere ingresos, en ese momento se convierte automáticamente en un activo.

De este modo, Kiyosaki defiende en varios de sus libros que debemos centrarnos en hacer incrementar los activos y reducir los pasivos como camino hacia la riqueza. Una vez que logremos hacer que los activos vayan creciendo, estos nos generarán ingresos que podremos seguir reinvirtiendo o utilizar para comprar aquellos lujos que queramos sin tener que gastar nuestros ahorros. Serán nuestros activos los que pagarán esos lujos a futuro. ¿Te gusta la idea?

Esta potente idea fue la que hizo que, en 2012, comprase mi primera vivienda como inversión. Mi humilde intención en aquel momento, tras leer a Kiyosaki, era que esa vivienda me pagase el gasto que tenía mensualmente en restaurantes. Ese era el pequeño capricho que yo tenía y que con mis ingresos de aquel entonces me costaba sostener.

Todo esto queda muy bien resumido en la famosa frase de Kiyosaki: «no trabajes por dinero, haz que el dinero trabaje para ti».

Veamos a continuación en detalle esta potente idea que bien puede ser una evolución de lo que acabamos de ver con otro enfoque muy interesante.

¿Trabajar por dinero o hacer que el dinero trabaje para ti?

Aquí tenemos otra idea potente de Kiyosaki que nos hace pensar y que está directamente relacionada con su planteamiento de «activos» y «pasivos».

También Warren Buffett nos alerta de ello en su famosa frase: «Si no encuentras una forma de ganar dinero mientras duermes, tendrás que trabajar hasta el día que te mueras».

En sus libros, Kiyosaki nos explica que los ricos no trabajan por dinero como hace la mayoría de la gente. En su defecto, los ricos hacen que su dinero trabaje para ellos.

Esta nueva idea de Kiyosaki también me parece muy elocuente. Kiyosaki defiende que debemos invertir y lograr que esas inversiones nos generen cada vez mayores ingresos. Se trata de esforzarnos para que las inversiones sean cada vez más rentables y de mayor importe, en vez de esforzarnos por trabajar cada día más e incrementar nuestro salario (y nuestros gastos en paralelo).

Como ves, todas sus ideas tienen relación entre sí y nos muestran cómo las personas más ricas y astutas financieramente consiguen hacer que el dinero trabaje para ellos.

Se trata de a dónde destinamos nuestros esfuerzos. ¿Trabajar más para incrementar nuestro salario o trabajar más para conseguir que nuestro dinero nos dé la máxima rentabilidad posible?

De esto exactamente trata este libro: si pongo encima de la mesa todas y cada una de las opciones que tengo para invertir mi dinero, no veo ninguna que pueda darme mayor rentabilidad que la inversión inmobiliaria, con los riesgos tan equilibrados.

En buena medida, esto es así gracias a la posibilidad de apalancarte (pedir dinero prestado) en grandes cantidades, a largo plazo y con unos intereses muy bajos en comparación con la rentabilidad de la inversión realizada. Pero no nos anticipemos, de esto iremos hablando más en detalle en próximos capítulos.

Si quieres ser rico, págate primero a ti mismo

Si quieres aumentar tu riqueza, cuando recibes tu nómina y pagas los gastos básicos, debes destinar parte de lo que queda a invertir. La idea que subyace aquí es que poco a poco estas inversiones (activos) te vayan generando nuevos ingresos y dependas cada vez menos de los ingresos de tu trabajo. De este modo cada día serás un poco más libre.

Según Kiyosaki, una persona que no prioriza su ahorro e inversión tras cobrar su nómina y pagar sus gastos básicos, difícilmente podrá llegar a ser rica y próspera. De no hacerlo en este orden, el único camino que le queda para incrementar sus ingresos es vía un aumento de sueldo o vía un aumento de las horas trabajadas. Con esto, volvemos a la idea inicial de la carrera de la rata.

Como ves, todas las ideas están relacionadas entre sí.

Los lujos se pagan con los activos

Esta idea, que puede ser algo polémica, a mí me cambió la manera de enfocar mis finanzas en mis inicios como inversor inmobiliario. En mi caso no soy una persona caprichosa a quien le encante derrochar dinero, pero sí que me gusta mucho ir de vez en cuando a comer a buenos restaurantes.

Como te podrás imaginar, cuando tenía algo más de veinte años y llevaba poco en el mercado laboral, el hecho de ir a un buen restaurante era un lujo que debía dosificar.

Con esta idea (y tras leer al amigo Kiyosaki), decidí comprar mi primera vivienda. Una vivienda que me costó unos cuarenta y cinco mil euros y que pagué con un préstamo personal a siete años que se cubría totalmente con el alquiler. Desde el punto de vista financiero, no fue la opción más inteligente (veremos esto a lo largo del libro), pero es como yo me inicié en este maravilloso mundo de las inversiones inmobiliarias.

Mi razonamiento era: el día que esta vivienda esté pagada, me entrarán quinientos euros cada mes que podré destinar al lujo que yo quiera (restaurantes en mi caso) sin necesidad de ver disminuida mi nómina: mis activos iban a pagar mis caprichos.

Esa fue mi motivación. A ti puede que te parezca absurda, pero esa era la verdadera razón que me hizo dar un paso adelante: no tener que renunciar a aquel capricho cuando a mí me apeteciera. Eso para mí se llama libertad.

Te podrás imaginar que una vez que vi que la idea funcionó, fue la mecha que encendió todo lo que vino tras esa vivienda y que me ha llevado hasta aquí, escribiendo un libro sobre inversión inmobiliaria.

Conclusión

Lo mejor de los libros de Kiyosaki es que nos hacen reflexionar dándonos un enfoque sobre las finanzas radicalmente distinto al que la mayoría de las personas tiene. Nos ayuda a poner en duda hechos que asumíamos como normales y nos demuestra que, no tienen por qué ser el único camino.

Por supuesto, hay que coger con pinzas algunas de estas ideas. Cada vez salen más detractores de Kiyosaki, y no es para menos si nos ponemos estrictos en las ideas que defiende.

Muchos de sus detractores han investigado sobre su pasado y según argumentan, sus libros no los escribió desde su propia experiencia e incluso se apodera de ideas de otros libros más antiguos.

En cualquier caso, nadie puede cuestionar que Kiyosaki es la persona con mayor influencia a nivel mundial sobre los inversores en términos de motivación y educación financiera. Ha logrado que mucha gente mejore su educación financiera y luche por conseguir una vida más holgada financieramente. Para mí, este simple hecho ya me merece un gran respeto.

Fuente de inspiración

Las diez mejores frases de Robert Kiyosaki para que te inspiren a ti también:

«En la vida real, la gente más inteligente es la que comete errores y aprende de ellos. En el colegio, la gente más inteligente es la que no comete errores».

«Habitualmente, cuanto más dinero ganas, más dinero gastas. Es por eso por lo que más dinero no te hará rico. Son los activos los que te harán rico».

«Los ganadores no tienen miedo de perder, los perdedores sí lo tienen. Fracasar es parte del proceso del éxito. La gente que evita el fracaso también evita el éxito».

«El miedo a ser diferente hace que mucha gente no busque nuevas vías para resolver sus problemas». 

«El momento en el que decides crear una cartera de ingresos pasivos, tu vida cambia».

«La diferencia entre el rico y el pobre es esta: el rico invierte su dinero y gasta lo que queda. El pobre gasta su dinero e invierte lo que queda».

«Los ricos se centran en su columna de activos, mientras que todos los demás se centran en su columna de ingresos».

«Pocas personas se dan cuenta de que la suerte se crea».

«Si quieres ser un líder, necesitas ser un maestro de las palabras».

«Una persona inteligente contrata personas más inteligentes que ella misma».

El efecto bola de nieve: el interés compuesto

«El interés compuesto es la octava maravilla del mundo. Quien lo entiende, lo cobra. Quien no, lo paga».

Albert Einstein

Debo confesarte algo y es que siempre me ha fascinado Warren Buffett. Como la mayoría sabréis, se trata del inversor más famoso del mundo y es, además, un pozo de sabiduría y sentido común.

Pero no es esto lo que más me fascina de él. Me atrae su honestidad y su sencillez a la hora de ver el mundo y las inversiones. Solo las mentes más brillantes tienen la capacidad de analizar con semejante sencillez procesos sumamente complejos. Parece que hagan fácil lo difícil.

Si lees sobre Buffett y la inversión en valor, te darás cuenta de que no es más que el sentido común aplicado a las inversiones. Ha logrado ser el hombre más rico del mundo. Sin atajos y con mucha paciencia. Ha construido poco a poco su camino, invirtiendo con humildad y ayudándose de la increíble fuerza del interés compuesto.

De esto yo me di cuenta hace mucho tiempo. No hay vías rápidas hacia la cima, y las que hay, suelen ser espejismos que no hacen más que perdernos por tortuosos caminos sin salida que retrasan nuestra llegada a la cima. Sin embargo, hay algunas vías que, aunque pueden resultarnos lentas, son más seguras y pueden llevarnos mucho más lejos de lo que nos imaginamos si tenemos la paciencia y constancia necesaria.

Ahora que lo pienso bien, esta sería la clave del método crac.

Para los que no estéis familiarizados con el interés compuesto, os anticipo que se dice que una vez le preguntaron a Einstein cuál era la fuerza más poderosa del Universo, y respondió sin dudarlo que esta era el interés compuesto.

También hay quien lo llama «La octava maravilla del mundo». Pero ¿por qué será?

Os doy una pista: la única biografía autorizada por Warren Buffett se llama El efecto bola de nieve. Esto se debe a su fascinación por el interés compuesto y a que su enorme poder le ha permitido amasar una de las mayores riquezas del mundo como si de una bola de nieve se tratara, cayendo por una ladera, mientras se hace cada vez más y más grande.

¿Y sabes lo mejor? No se trata de ningún secreto que solo entenderás si tienes una mente privilegiada. Para entenderlo solo necesitas sentido común y matemáticas básicas.

En palabras llanas, el interés compuesto hace su magia al reinvertir de nuevo los rendimientos que estamos obteniendo de manera continuada. Dicho de otro modo, cada vez que cobramos un rendimiento o una renta, la reinvertimos de nuevo para que esta también nos genere rentabilidad. Cuando empieza este proceso, el efecto no es muy exagerado, pero a medida que pasan los años y el efecto bola de nieve hace su aparición, el resultado es asombroso. ¡Su crecimiento se vuelve exponencial!

Veámoslo con un ejemplo numérico y resultará todo mucho más evidente.

Imaginemos que una pareja ahorra durante toda su vida 1.000 € mensuales (500 € cada uno) y lo invierten en un fondo de inversión indexado que le da al cabo de 40 años una rentabilidad media del 8 % anual. En total habrán invertido 480.000 €, sin embargo, el saldo final será de 3.791.863 €.

Fuente: https://a2-finance.com/

Como puedes ver en el gráfico, la mayor parte del capital que han acumulado es debido a los intereses. Al principio, los intereses representan una pequeña parte del total acumulado, pero si los seguimos reinvirtiendo en el mismo fondo estos se vuelven exponenciales y convierten una buena inversión en una excelente inversión.

Para que se vea mejor este potente efecto, veamos más ejemplos comparando el interés compuesto con el interés simple, para poder apreciar su magia.

La fórmula del interés compuesto

Capital final = Capital inicial × (1 + i)n

Como verás, solo hay 3 variables que afectan al resultado del interés compuesto;

Capital inicial = la cantidad de dinero invertido al inicio del período
i = la tasa de interés o rentabilidad que consigues por tu dinero
n = los años que vas a dejar que tu dinero crezca

Veamos primero qué ocurre si invertimos 1 € al 10 % anual, durante 20 años y los rendimientos obtenidos no los reinvertimos. En otras palabras, no vamos a aprovechar el efecto del interés compuesto.

A esto lo conocemos como el interés simple:

Como ves el crecimiento es lineal. Comenzamos con 1 €, del que obtendremos al finalizar cada ejercicio 0,1 € (el 10 %) que dejaremos parado en una hucha sin obtener rentabilidad por ello. De este modo, tras 10 años habremos doblado nuestra inversión inicial (tenemos 2 €) y al cabo de 20 años la habremos triplicado (tendremos 3 €).

Ahora que ya hemos entendido cómo funciona el interés compuesto, seguro que todos queremos reinvertir esos 0,1 € que cobramos anualmente para conseguir mejorar este resultado.

¿Qué hubiese ocurrido si cada año cuando cobramos ese 10 % de interés lo reinvertimos para que este también siga generando intereses?

A esta reinversión del rendimiento es lo que conocemos como el interés compuesto:

Creo que el gráfico habla por sí solo. Pero se verá incluso mejor si juntamos las dos gráficas:

Si invertimos 1 € a una tasa del 10 % durante 20 años, llegaremos a obtener 3 € en el caso de no reinvertir los rendimientos (interés simple), y de 6,73 € en el supuesto de que hayamos reinvertido los rendimientos (interés compuesto).

Se nota la diferencia, ¿verdad?

Pero la magia del interés compuesto no ha hecho más que empezar. Esta diferencia se vuelve cada vez más exponencial, de manera que tras 50 años reinvirtiendo los rendimientos (interés compuesto), obtendríamos 117 €, mientras que, si no reinvertimos los rendimientos (interés simple), solo obtendríamos 6 €.

Como ves, aquí la paciencia y la constancia tienen su recompensa. De ahí que Warren Buffett afirme que la mayor parte de su riqueza se ha generado en sus últimos años de carrera.

Esto no va de pelotazos, pero sí que puede ir de hacerte rico en el medio o largo plazo gracias a esta constancia.

Espero que, tras estos ejemplos numéricos tan reveladores, seas ahora mucho más consciente de la importancia que tiene en las inversiones ser paciente e ir poco a poco haciendo que nuestro capital inicial crezca gracias al poder del interés compuesto.

Y aquí un aviso a navegantes: una vez que tengas este concepto interiorizado, correrás el peligro de que te ocurra como a mí: veo el interés compuesto por todas partes. Incluso a veces, bromeando, digo que el interés compuesto corre por mis venas. Cada vez que ahorro dinero y lo veo en mi cuenta corriente parado sin trabajar, me empiezan a entrar sudores fríos y me pongo nervioso.

Mi subconsciente me empieza a hablar y me dice: «esos euros ahí parados, si los pones a trabajar»… bien, no sigo porque tras los ejemplos anteriores estoy seguro de que ahora ya ves por donde voy. De hecho, como curiosidad, te diré que la vida de Warren Buffett ha girado en torno a esta sencilla idea: buscar buenas inversiones que generen los mayores rendimientos posibles, para volverlos a reinvertir en nuevas inversiones. Así sin parar. Para que cada vez la pelota sea más grande.

En su biografía explica que, a pesar de ser uno de los hombres más ricos del planeta, su mujer casi debía suplicarle cuando quería utilizar una cantidad de dinero para una finalidad que no fuese una inversión que generase rentabilidad a futuro.

Warren sabía que, si ponía ese dinero a trabajar, terminaría convirtiéndose en un montón de dinero mucho más grande en el futuro. Él no veía sencillamente que se iban a gastar 1 €. Él veía la cantidad de dinero que ese euro llegaría a ser pasados muchos años, si lo reinvertía de forma constante.

No ha sido hasta llegar a una edad avanzada en la que ha hecho público el motivo por el que deseaba acumular un capital tal elevado: ha donado buena parte de su herencia a fundaciones benéficas, entre las que destaca la de su buen amigo Bill Gates.

Para nada mi consejo es que renuncies a todos tus placeres para invertir hasta tu último euro. No trata de eso la vida, por lo menos, según la entiendo yo. Pero sí que es importante que tomes consciencia de la fuerza que tiene el interés compuesto a largo plazo y la aproveches en tu beneficio. En el equilibrio está la virtud.

Si te parece interesante lo que te estoy contando, te recomiendo leer su biografía en la que explica, con mucha más lucidez de lo que yo pueda hacerlo, todo este proceso.

Fuente de aprendizaje

Te sugiero que no dejes de leer La bola de nieve de Alice Schroeder.

Se trata de la única biografía autorizada por Warren Buffett. La escritora siguió durante años como analista a Berkshire Hathaway (la empresa de Warren) lo que les permitió entablar una muy buena relación.

Antes de pasar al siguiente capítulo, déjame recapitular lo que acabamos de ver.

¿Sabes por qué se produce la magia cuando aparece el interés compuesto? Estos son los motivos:

El capital inicial crece a medida que le añadimos las rentas que vamos cobrando.

Los nuevos rendimientos se generan cada vez sobre un capital mayor (el capital inicial y los rendimientos que añadimos).

Cada período incrementamos el rendimiento que reinvertimos, al ser este progresivamente mayor.

Se repite el proceso constantemente y la bola no para de crecer hasta tener un crecimiento exponencial.

El compromiso

«Cumple con cada promesa que hagas y solo haz promesas que puedas cumplir».

Anthony Hitt (presidente de Engel & Volkers)

Hace ya algún tiempo que me percaté de que hay dos clases de personas. Aquellas que dicen que van a hacer algo (pero que su subconsciente sabe que no será así) y aquellas que una vez han tomado la decisión firme de hacer algo, comparten convencidos con los demás lo que van a hacer. En un inicio, ambos creen que llevarán sus objetivos a buen puerto. Sin embargo, hay algo que, a pesar de no ser perceptible, diferencia enormemente a las dos clases de personas. Los primeros, constantemente incumplen sus promesas y los segundos, raramente lo hacen.

Si estás leyendo estas líneas y pensando que puedes estar entre los primeros, debes entender que no es tu culpa. Forma parte de tu naturaleza. Por lo menos, no es culpa tuya hasta el día de hoy, en el que, si eres honesto contigo mismo, serás capaz de darte cuenta y dar un pequeño paso para situarte entre los del segundo grupo.

Mi primer consejo es que dejes de prometerte cosas que no cumplirás. Te haces un flaco favor. Cuando te prometes algo, y tu subconsciente sabe que no lo cumplirás, tú mismo te estarás lanzando el mensaje de que eres esa clase de personas. No sueles cumplir. Es un círculo vicioso. Como eres de este tipo de personas, no tendrás la necesidad de cumplir con tu promesa y, por lo tanto, la profecía se habrá autocumplido.

Por pequeño que sea el objetivo, si te dices a ti mismo que lo cumplirás, sencillamente hazlo. Verás cómo, poco a poco, la dinámica va cambiando y te convertirás en una persona que cumple con lo que promete.

No te imaginas cómo de potentes son los mensajes que nuestra mente nos lanza a nosotros mismos.

En las inversiones inmobiliarias, una modalidad de inversión que premia la paciencia y exige un compromiso a largo plazo, esta idea cobra especial relevancia.

Debes estar totalmente comprometido para dedicar parte de tu tiempo en el proceso, especialmente hoy en día que vamos tan ajetreados y no tenemos apenas tiempo disponible. Deberás comprometerte en el desarrollo de tus habilidades y de tu mentalidad. Deberás comprometerte para invertir tu dinero.

En definitiva: debes comprometerte contigo mismo y con el objetivo que te has propuesto.

La planificación

«La brújula te señala el norte, pero no los pantanos, desiertos y abismos que hay para llegar a él».

Abraham Lincoln

A estas alturas ya debes saber que soy un apasionado del mercado inmobiliario. Probablemente una de las cosas que más me atraen de él es que el resultado que obtenemos depende en gran medida de nuestras decisiones.

Y todo esto empieza con una buena planificación. Mucha gente teme invertir en inmuebles porque tienen miedo de obtener malos resultados. Eso los paraliza.

Prefieren invertir su dinero en un fondo de inversión y trasladarle la responsabilidad al gestor de este.

El problema radica en el origen. Antes de dar un paso adelante, debemos sentarnos cómodamente en casa y hacer una buena planificación. Nos servirá tanto utilizar papel y boli como nuestro ordenador. Pero lo que no nos sirve, es lanzarnos a la piscina sin antes tener claro lo que buscamos.

Si estás leyendo este libro, estoy seguro de que te has visualizado en algún momento futuro con dos, cinco, quince o no sé cuántas viviendas. Sea lo que sea lo que hayas visualizado, esa es tu meta. Ahora debes trazar un plan para llegar a ella. A eso le llamamos planificar.

La planificación debe ser personal y debe contemplar tu situación económico-financiera. ¿Tienes ahorros? ¿Tienes capacidad de ahorro o endeudamiento? ¿Cuánto tardas en ahorrar el dinero necesario para la entrada de una vivienda? ¿Tienes deudas actualmente? Estas son solo algunas de las preguntas que deberás responderte para ver cómo de realista es la meta que te has marcado.

En la planificación deberás establecer también qué estás buscando. Por ejemplo, puedes decidir buscar pisos pequeños para estudiantes, viviendas de dos o tres habitaciones en zonas colindantes de grandes ciudades o puedes especializarte en viviendas en zonas turísticas.

En primer lugar, piensa quién quieres que sea tu inquilino modelo y luego piensa qué tipología de vivienda necesita. Escríbelo todo bien detallado en tu plan, incluyendo ubicación, características de la vivienda y todos los detalles que se te ocurran. Te resultará muy útil cuando hables con los intermediarios que deberán buscarte esos inmuebles.

También deberás elegir qué tipo de negocio quieres explotar. Por ejemplo, puedes buscar propiedades para reformar y alquilar, puedes promover la construcción de viviendas desde cero, puedes reformar y vender viviendas de segunda mano, puedes comprar lotes de aparcamientos para venderlos individualmente obteniendo un margen por ello, entre muchas otras opciones.

El mundo inmobiliario tiene infinitas posibilidades.

Para que tu plan funcione, debes escuchar dentro de ti. Debes preguntarte con cuál de las infinitas posibilidades que te ofrece el mercado inmobiliario te sentirás cómodo especializándote en ella. Una vez que hayas elegido, céntrate en un nicho de mercado y en una estrategia hasta que te conviertas en un auténtico experto.

Yo siempre os digo que es importante hacer este ejercicio de introspección. Hay infinitas modalidades de inversión inmobiliaria y también infinitos perfiles de inversores. No todas las modalidades de inversión te permitirán dormir tranquilo o sentirte cómodo con ellas, así que es básico saber qué puede encajarte más a ti.

Hay personas que toleran mejor el riesgo que otras y hay quien tiene más tiempo disponible para dedicar a las inversiones si con ello puede mejorar la rentabilidad obtenida.

A medida que te vayas adentrando en la inversión inmobiliaria, te darás cuenta de que hay una serie de debates que siempre planean en forma de dudas entre los inversores. Probablemente estos debates no tienen una única respuesta correcta, y esta dependa en mayor medida del tipo de inversor que seamos (o en el que queramos convertirnos). De ahí mi insistencia en escuchar dentro de ti antes de dar un paso.

Toma acción

¿Quieres invertir en viviendas para que te generen rentas o mejor realizar operaciones donde compres y vendas rápidamente las viviendas tras realizarles una reforma?

LAS PREGUNTAS QUE DEBES RESPONDER REALMENTE SON:

¿Buscas beneficios constantes con menor carga de trabajo, pero también menor rentabilidad, o buscas elevada rentabilidad con beneficios puntuales y mayor gestión por tu parte? ¿Dispones del tiempo necesario y te sentirás cómodo conviviendo con mayores riesgos?

¿Si te decides por los alquileres de larga estancia, quieres maximizar la rentabilidad y el cash-flow o mejor asegurar el cobro y esperar una futura revalorización de las viviendas?

LA PREGUNTA QUE DEBES RESPONDER REALMENTE ES:

¿Prefieres cobrar mayor rentabilidad hoy vía alquileres renunciando a la potencial rentabilidad de las viviendas a futuro o prefieres asegurarte maximizar la revalorización de las viviendas (e invertir en valor) a cambio de cobrar menor rentabilidad por alquileres hoy? O dicho de otro modo: ¿prefieres quedarte con el «pájaro en mano» o con el «ciento volando»?

¿Quieres crear un modelo basado en el endeudamiento o mejor un modelo basado en el ahorro? (Recuerda que no todo es blanco o negro y que también existen los grises).

LAS PREGUNTAS QUE DEBES RESPONDER REALMENTE SON:

¿Tienes dinero ahorrado o capacidad elevada de ahorro? ¿Tienes ingresos recurrentes y capacidad de endeudamiento de cara a las entidades financieras? ¿Te sientes cómodo manejando deuda y asumiendo el riesgo que supone, planteando un buen modelo de negocio que minimice los riesgos?

Si ahora no sabes responder estas preguntas no te preocupes demasiado. A lo largo del libro te daré muchas claves que te permitirán volver a estas páginas y responderlas mucho más convencido.

Estas son solo algunas de las preguntas que podemos hacernos si hemos decidido centrarnos en el alquiler tradicional, sobre lo que vamos a hablar en este libro.

Ya te habrás dado cuenta de que la respuesta no es única para cada uno de nosotros. Todas estas preguntas pueden defenderse desde todos sus ángulos con argumentos sólidos. Debes ver cuáles son más o menos válidos para ti.

Una vivienda vieja, te generará mayor rentabilidad al tener un precio de compra menor. Sin embargo, también tendrá menor vida útil y potencialmente te supondrá mayores gastos por derramas que pueda haber en la comunidad.

Por el contrario, puede ser que el perfil de inquilino tenga también mayor rotación buscando mejorar constantemente la vivienda en donde vive (esto se traduce en menor rentabilidad para ti).

Como ves, me he limitado a detallarte solo los principales pros y contras de estas inversiones, pero podríamos encontrar muchos otros factores a favor y en contra.

No es esa mi intención. Sencillamente quería hacerte ver que, para poder planificar, deberás dar respuesta a multitud de preguntas que una vez resueltas, te permitirán dibujar tu hoja de ruta.

¿Qué perfil de vivienda buscas?

Desde que el hombre es hombre y la humanidad habita la faz de la tierra, hay una serie de debates que han permanecido encima de la mesa, inalterables y sin una respuesta que satisfaga a todo el mundo.

En el mundo de la inversión inmobiliaria ocurre exactamente lo mismo.

¿Cuántas veces nos preguntamos si sería mejor reformar y vender una propiedad para obtener ganancias rápidas o si es mejor alquilarla y tratar de obtener un flujo constante, aunque menor a lo largo de los años?

Otros están inmersos en el debate de si es mejor llevar el endeudamiento al límite para poder crecer más rápido a costa de financiarnos a un coste bajo o si será mejor tener un crecimiento más lento, pero a la vez más robusto y equilibrado con flujos de caja más elevados por unidad comprada.

Como te imaginarás, no hay una sola respuesta correcta, del mismo modo que no hay un solo perfil de inversor.

Estoy seguro de que, si lanzas cualquiera de estas preguntas en una mesa llena de inversores inmobiliarios, tendrás debate para un buen rato. Lo mismo ocurrirá, si preguntas a este grupo de inversores si es mejor centrarse en viviendas nuevas o en viviendas viejas.

Ambas opciones tienen factores a favor y en contra. Deberás analizarlos y ver cuáles pesan más para ti antes de decidir tu modelo de inversión.

Las viviendas más nuevas, son propiedades que se han construido recientemente en áreas donde hay nuevos servicios como hospitales, supermercados o colegios. Además, tienden a estar más a las afueras de las ciudades con unas mejores comunicaciones.

Por supuesto, en principio deberían generar menores gastos por mantenimiento, lo que se traduce en que el cash-flow que te generarán es más estable y predecible.

Además, tendrán más demanda y menor rotación de inquilinos. Y, por último, tienen teóricamente mayor potencial de revalorización a largo plazo (esto es teórico, porque el futuro está todavía por ver…).

Por contra, el precio de compra de estas viviendas es muy superior. El alquiler que recibirás, si bien será superior al de una vivienda antigua, en proporción no compensará a su mayor coste de compra. Recuerda que el precio de la vivienda no se incrementa en la misma proporción que el alquiler de esta, por lo que las viviendas económicas son más rentables en porcentaje que las viviendas más caras.

Veamos, según la información del portal Idealista, cómo esto se cumple en las distintas áreas de Madrid. A medida que el precio de venta de la vivienda se incrementa, la rentabilidad por alquiler disminuye:

Fuente: Idealista. Datos a enero de 2023

En cambio, las viviendas más antiguas tienden a tener una buena ubicación en el centro de las ciudades, en barrios con una actividad más consolidada. Por supuesto, su precio de compra suele ser muy inferior al de las viviendas de reciente construcción.

Si los potenciales inquilinos van a moverse o trabajar en el centro, es probable que se decanten por este perfil de vivienda más céntrica. Además, estas viviendas suelen ser mejores candidatas para explotarlas por alquiler al generar mayores rentabilidades y mayores flujos de caja.

Puedes ver cómo se cumple esta circunstancia en la tabla que hemos elaborado previamente. Las viviendas con un precio por m² más económicas también son las más rentables por alquiler.

Por contra, estas viviendas tienen consumos energéticos superiores y suelen verse más viejas. Esto se traducirá en que los inquilinos buscarán mejorar su vivienda en el medio plazo y tendrás mayor rotación de inquilinos. Esto último es importante porque se traduce en menor rentabilidad, aunque, aun así, estas viviendas deberían darte una mayor rentabilidad que las viviendas nuevas tal y como hemos visto.

Otro tema que deberás poner encima de la mesa es tu zona de inversión. Es importante saber adaptarse a lo que nos ofrezca nuestro rango de actuación. Si vemos que las oportunidades aparecen en viviendas antiguas al ser las dominantes en nuestro mercado, difícilmente podrás construir una buena cartera formada por viviendas nuevas.

Como ves, debes ser tú quien decida qué tipo de inversor eres y qué modelo quieres explotar. Si prefieres una inversión más tranquila, con menor gestión asumiendo que obtendrás menor rentabilidad a corto plazo, decántate por viviendas nuevas. Si, por el contrario, prefieres mayores rentabilidades a cambio de hacer una gestión más activa de tu cartera, las viviendas antiguas serán tu opción.

Parte II:

EL MÉTODO CRAC

Capítulo 3 Compra:

Encontrar oportunidades

«El éxito es la capacidad de ir de fracaso en fracaso sin perder el entusiasmo».

Winston Churchill

«Pero German, en la introducción has dicho que buscas pisos que te den una rentabilidad del 10 % vía alquiler. ¡Eso no existe!». ¿Sabes qué? Si crees que no existe y te repites esa afirmación, eso se convertirá en cierto dentro de tu realidad. Pero si haces lo contrario, y empiezas a pensar en que sí que existe y buscas la manera de encontrarlo, es probable que ocurra todo lo contrario.

Fuente de inspiración

Tanto si crees que no existen como si crees que sí que existen, probablemente estés en lo cierto.

La elección depende de ti.

Soy consciente de que pueda sonar algo filosófico para los que tienen los pies en el suelo (yo incluido), os aseguro que he visto este efecto en muchos inversores con los que hablo.

Siempre me he preguntado qué diferencia a los inversores que constantemente encuentran oportunidades de los que nunca las encuentran. Para ser honestos, hay un factor que es más técnico y no depende tanto de su habilidad: la localización.

Efectivamente, hay inversores que viven en grandes ciudades donde la demanda de vivienda es extremadamente alta —y los precios de las viviendas también— que buscan viviendas de alta rentabilidad cerca de la gran ciudad. Y esto sencillamente es misión imposible.

Por supuesto hay épocas en las que se pueden encontrar viviendas con rentabilidades razonables cerca de las grandes ciudades. Estoy hablando de momentos de crisis y pánico en el mercado. Especialmente si eres un ávido inversor con una amplia red de contactos. Sin embargo, la tarea es infinitamente más difícil que si buscas en un pequeño pueblecito donde el precio de las viviendas difícilmente supera los sesenta mil euros.

Salvada esta primera diferencia, que poco tiene que ver con la habilidad del inversor, más allá de que el inversor «de la gran ciudad» decida mover su ámbito de actuación a zonas con los precios menos tensionados, el siguiente factor que diferencia a los inversores exitosos de los que no, es su constancia.

Los que triunfan, son aquellos que creen firmemente que van a encontrar las rentabilidades que se han puesto como objetivo y no paran de buscar hasta que dan con esa oportunidad. En cambio, los inversores que nunca encontrarán esas oportunidades son aquellos que tras consultar con varias inmobiliarias y estas decirles que lo que buscan no existe… se lo creen.

Permíteme explicarte una bonita fábula que recuerdo a menudo cuando me cruzo con un inversor incrédulo.

Fuente de inspiración

Hace muchos años, en un pequeño pueblecito del interior de España había un hombre sentado en una piedra del camino que llevaba hacia su pueblo.

A lo lejos divisó la silueta de un caminante. Cuando llegó a alcanzar donde estaba el hombre sentado, se paró y preguntó:

—Buen hombre, ¿cómo son los habitantes de este pueblo?

Y el hombre respondió:

—¿Cómo son los habitantes de los otros pueblos que ha visitado?

—Pues mire. He tenido mala suerte. No he encontrado todavía ningún pueblo con gente amable y simpática en sus calles.

Y el hombre le respondió:

—En este pueblo, son iguales. Si se queda a dormir, lo comprobará.

Así que el caminante decidió seguir su camino en busca de un pueblo donde hubiera habitantes amables y simpáticos.

El hombre siguió sentado en su piedra, cuando al cabo de un rato divisó una silueta al final del camino. De nuevo llegaba un nuevo caminante a su pueblo.

—Buen hombre, ¿cómo son los habitantes de este bonito pueblo?

Y el hombre, de nuevo respondió:

—¿Cómo son los habitantes de los otros pueblos que ha visitado?

—Vaya, que interesante pregunta. La verdad es que en todos los pueblos a los que me he acercado, he encontrado gente maravillosa. Me han acogido con mucha amabilidad y facilitado todo lo que he necesitado.

Y el hombre, esta vez, se puso de pie y con una amable sonrisa respondió:

—Puede estar seguro de que en este pueblo los habitantes son igual de amables y simpáticos como en los pueblos que ha encontrado en su camino.

No te imaginas la de veces que me viene esta bonita fábula a la cabeza cuando hablo con muchos inversores que no encuentran oportunidades y cuestionan a aquellos inversores que sí lo hacen.

Deseo que ahora también te acompañe a ti en todas esas situaciones en las que haya personas que duden de que puedas encontrar esas oportunidades, cuando tú sabes que hay otros inversores que sí las están encontrando.

Entiéndeme, si pretendes encontrar rentabilidades por alquiler tradicional del 15 % en la principal calle de Madrid o de Barcelona, seguramente lo llevas crudo. Ahora bien, lo que yo te propongo es algo que veo a mi alrededor con cierta frecuencia. Hablo casi a diario con inversores que encuentran rentabilidades de entre el 8 % y el 12 % de manera recurrente.

Te explicaré a lo largo de este capítulo dónde puedes encontrar estas oportunidades y algunas ideas que te facilitarán esta tarea.

Fuente de aprendizaje

Si no lo has hecho ya, te recomiendo encarecidamente que escuches mi pódcast sobre inversiones inmobiliarias: Vivir de rentas inmobiliarias.

Puedes ver todas las plataformas en las que está publicado aquí:

Se trata de un pódcast en el que, además de compartir mi visión, entrevisto a otros inversores exitosos para que aprendas también de su experiencia. Estoy seguro de que escuchar sus historias te resultará muy inspirador y verás que, todo lo que te cuento en este libro es mucho más real de lo que puedas pensar.

¿Cuándo consideramos que un inmueble es interesante?

A lo largo de todo este tiempo al frente del proyecto «Vivir de rentas» (https://vivirderentas.net), he podido conocer a multitud de inversores con, a su vez, infinitos modelos de inversión inmobiliaria. Cada método de inversión es distinto a los demás. Del mismo modo que cada inversor es único.

Por supuesto, si nos quedamos en la superficie podríamos incluso diferenciar entre dos o tres métodos de inversión: unos buscan cash-flow, otros pisos de más calidad, otros…

No seamos tan simplistas, por favor. Si bajamos un poco más al detalle, nos daremos cuenta de que, aun así, cada inversor hace las cosas a su manera, dándole un toque personal a sus inversiones.

Entonces ¿solo uno de todos esos inversores está utilizando el sistema correcto y el resto están equivocándose?

¡Para nada!

Sinceramente, tras reflexionar mucho sobre este tema he llegado a la conclusión de que cada inversor tiene un sistema de inversión que se adapta a su forma de ser y a su realidad económica y social. A la larga, es muy difícil llevar a cabo un sistema de inversión en el que no creamos o incluso que no llegamos a entender. Yo te puedo contar mi sistema y tú puedes replicarlo, pero si no confías en él o no te sientes cómodo, rápidamente aplicarás cambios para que mi sistema se adapte a ti.

Por lo tanto, dar respuesta a la pregunta de cuándo consideramos un inmueble interesante, puede resultar sumamente difícil si tratamos de trazar un patrón universal para cada uno de nosotros.

De nada sirve que te explique las bondades de los pisos baratos y la generación de cash-flow que podemos obtener de ellos si no te vas a sentir cómodo lidiando con un mayor endeudamiento, con inquilinos de peor perfil o con el trabajo que puedan dar este tipo de viviendas.

Del mismo modo, no servirá de nada que pueda explicarte cómo invierten las grandes fortunas en inmuebles, buscando siempre las mejores ubicaciones y activos en el centro de las grandes ciudades, obteniendo rentabilidades por alquiler que podrían parecernos ridículas. ¿Por qué hacen esto si se supone que tienen asesores mucho más listos y formados que nosotros? La respuesta se encuentra en el objetivo de cada inversor y en el problema que tratan de resolver.

El objetivo de cada uno de estos inversores es distinto, del mismo modo que los problemas que tratamos de solucionar con cada una de estas inversiones, también.

En el primer caso, la generación de cash-flow es algo que le puede encajar a cualquier persona de clase media con unos ahorros que quiera rentabilizar o bien complementar su pensión en un futuro. Por supuesto, también sirve para alguien que quiera llevar la estrategia a un nivel más alto y lograr vivir de rentas mediante el cash-flow de sus inversiones.

En el segundo caso, la inversión en los mejores activos suelen llevarla a cabo grandes patrimonios con un elevado poder de compra y una necesidad de encontrar inversiones seguras donde «aparcar» su elevada liquidez. A esto se le llama inversión en valor.

Estos grandes inversores buscan maximizar su rentabilidad vía las rentas de los alquileres. Para ellos primará la protección de su patrimonio a la par que juegan con una potencial revalorización del activo y se aseguran una rápida liquidez en caso de tener la necesidad de venderlo.

Por supuesto, hay otro factor determinante: si estos inversores, con elevadas cantidades de dinero para invertir, quisieran canalizar muchos millones de euros mediante la inversión en pisos baratos, tendrían muchas dificultades para encontrar los suficientes pisos y difícilmente podrían gestionarlos todos adecuadamente.

El «menudeo», al que nosotros nos dedicamos con los pisos baratos, no encaja como estrategia para alguien que quiere invertir cientos o incluso miles de millones de euros.

Como ves, no hay un patrón válido para todo el mundo.

Sin embargo, no pretendo dejar aquí el tema y cerrar sin responderte directamente a la pregunta de cuándo es interesante un inmueble. Ya sabes que me gusta ser claro y mojarme.

Es muy importante que a medida que vayas avanzando en el mundo de la inversión inmobiliaria, determines aquello que te resulte interesante a ti porque encaja dentro de tu modelo de inversión. Mientras tanto, puedes fijarte en lo que nos resulta interesante a los demás e inspirarte con ello.

En mi caso, que me considero inversor en el sentido más amplio, actualmente estoy cien por cien focalizado en el sector inmobiliario porque, tras analizarlo a conciencia, es el sector en el que creo que puedo rentabilizar mejor mis ahorros.

Si te encuentras dentro del primer grupo de los que he comentado antes —clase media con ingresos relativamente estables y dispones de un ahorro que quieres invertir o, en su defecto, con una capacidad de endeudamiento y ganas de generar rentas— es probable que te encaje mi modelo de inversión.

En primer lugar, este perfil de inversor debería descartar los activos de menor rentabilidad por alquiler. Aquellos activos en las mejores ubicaciones que sirven de puerto seguro para grandes fortunas, pero que no nos generarán apenas cash-flow, y su rentabilidad por alquiler puede estar incluso por debajo del 2 % neto.

Tu objetivo debe ser el de maximizar la rentabilidad ahora, para hacer crecer la bola de nieve lo más rápido posible. Ya tendrás tiempo de jugar otras ligas en un futuro cuando tu patrimonio haya crecido. Ten claro la liga en la que juegas en cada momento, e invierte en consecuencia.

Así pues, vamos a centrarnos en los activos que nos den una rentabilidad elevada. Especialmente en nuestras primeras inversiones: buscamos que el cash-flow sea lo mayor posible al principio (incluso asumiendo más riesgos), para que la bola de nieve se convierta en exponencial lo más rápido posible y consigamos vivir de rentas en el menor tiempo posible. Con el tiempo, podremos rebajar nuestra exigencia de rentabilidad (y también los riesgos asumidos) para centrarnos en inversiones «más tranquilas» que nos permitan proteger lo que ya habremos conseguido.

Entendiendo esta idea, tendrás cierto margen para ajustarla a tu gusto. Debes decidir si vas a llevar al límite la generación de cash-flow y el endeudamiento o si, mejor, te quedas con un punto menos extremo. Me explico:

Puedes comprar una vivienda por 40.000 € en un edificio antiguo, sin ascensor y en una zona 3 (medimos las zonas en un rango del 1 al 4, donde 1 es la zona más prime y 4 la zona más problemática de la ciudad) y alquilarlo por 425-450 €. Esto maximizará tu cash-flow, pero limitará tu creación de patrimonio: es probable que esta vivienda tenga una revalorización más reducida que una vivienda más rentable, pero de mejor perfil.

También podrías comprar una vivienda en una mejor ubicación de una ciudad media, en un edificio correcto y con ascensor por 60.000-80.000 € y alquilarla por 500-650 €. Aquí la generación de cash-flow será buena, pero no tan elevada como en el anterior ejemplo, sin embargo, tendrás un activo de mayor calidad que además de darte menores problemas con tus inquilinos, potencialmente se revalorizará mejor a lo largo de los años debido a su buena ubicación y mayor demanda.

En los ejemplos anteriores he tratado de simplificar y generalizar (algo que no me gusta), pero hay que tener en cuenta que cada ciudad, municipio y barrio son distintos. Los ejemplos expuestos están basados en mi experiencia y son casos reales de viviendas que tengo en mi cartera.

Como ves, dentro de las viviendas «baratas» y generadoras de cash-flow, también podremos elegir entre distintos productos.

Personalmente en mis primeras viviendas buscaba del tipo 1: baratas, con menores costes (al no tener ascensor los gastos de comunidad son bajos), con alta rentabilidad y que me generaran el máximo cash-flow posible.

En estas primeras adquisiciones, mi objetivo era encontrar rentabilidades brutas del 11-12 %. Este era mi principal objetivo. A ello le añadía algunos requisitos más: buscaba viviendas ubicadas en zonas de alta demanda e idealmente en un estado aceptable para poner en alquiler desde prácticamente el primer día. Ya sabes que, a mayor coste de reforma, mayor coste total de adquisición y menor rentabilidad final.

Gracias a estas primeras viviendas y a su cash-flow, me resultó más fácil seguir creciendo.

A medida que he incrementado el número de viviendas de mi cartera, he tratado poco a poco de equilibrarla y virar hacia viviendas rentables, pero con un perfil algo mejor. Esto se traduce en que he renunciado a algunas décimas de rentabilidad (objetivo actual 8-10 % bruto), pero se trata de viviendas que me gustaría tener en cartera muchos años y cuyo valor, potencialmente, se incrementará por encima de la media.

De algún modo, he buscado cierta diversificación en mi cartera al incorporar viviendas con mejor perfil, a pesar de renunciar a algunos puntos de rentabilidad.

Espero que mi ejemplo pueda servirte para determinar qué es para ti una vivienda interesante y centrarte en su búsqueda. Ahora ya sabes que lo que es interesante para mí, puede no serlo para ti.

Las oportunidades no necesitan publicidad. Los pisos «interesantes», sí.

Cada vez que pregunto a un inversor que acaba de interesarse por el sector inmobiliario cuál es su mayor preocupación, la mayoría coincide en que no sabe dónde se esconden las oportunidades.

Estoy seguro de que esta música no te debe sonar desconocida. ¿Verdad?

A mí también me ocurría lo mismo. Siéndote honesto, incluyo hoy en día cuando a comienzos de año planifico mis objetivos anuales también me pregunto de dónde voy a sacar todas esas viviendas.

La preocupación, siempre está ahí.

Por suerte, mi parte más racional me recuerda que hasta el día de hoy, no he tenido muchos problemas en encontrar oportunidades, así que no debería ser distinto esta vez. Este mensaje interior que me auto repito me suele tranquilizar.

En este momento debes estar pensando: “Bueno, pues si tanto éxito tienes, comparte dónde encuentras todas esas viviendas que compras”.

Tranquilo. Todo a su debido tiempo. Si he decidido escribir este libro es porque quiero ayudarte. No me voy a guardar ningún as en la manga, ya me irás conociendo.

Pero primero es importante que entiendas dónde no se suelen encontrar las oportunidades. Y te contaré los motivos para que esto sea así. De este modo, interiorizarás mucho mejor el mensaje posterior.

Las oportunidades no las vas a encontrar en los portales inmobiliarios. Los pisos “interesantes”, sí.

Créeme si te digo que cuando el comercial de la inmobiliaria te mire con su mejor sonrisa y te diga: “Tengo un piso muy interesante para ti”, probablemente no lo será tanto.

Déjame que te repita este menaje una vez más. Es importante…

Fuente de inspiración

Las oportunidades no las vas a encontrar en los portales inmobiliarios.

Los pisos “interesantes”, sí.

Para entender mejor esta afirmación, vamos a ponernos en el lugar del comercial de una inmobiliaria: un vendedor le acaba de traer una vivienda para vender. Está muy contento, porque cree que la venderá rápido: han acordado un precio de venta muy competitivo.

¿Cuál crees que será su primer paso?

Déjame que te lo cuente y verás cómo te parecerá todo mucho más lógico. Es puro sentido común.

Si el comercial (o su jefe), invierten y la vivienda realmente es un auténtico chollo, se la quedarán sin necesidad de comercializar la vivienda.

Si deciden que no van a quedarse dicha propiedad, es probable que al primero que llamen sea a su primo, al cuñado o a aquel amigo íntimo que siempre le recuerda que está buscando un chollo.

Vaya, resulta que esta vez, ninguno de ellos cree que esta vivienda sea un chollo y deciden no comprarla.

¿Cuál será el siguiente paso?

Aquí es cuando deberían estar llamándonos a nosotros: llamarán a los inversores con los que suelen trabajar y más negocio les dan. Por supuesto, el comercial piensa que siempre es mejor que esta oportunidad quede en “manos amigas”. Al fin y al cabo, el negocio volverá.

¡Sorpresa! Resulta que a ninguno de los 3 inversores a los que les han ofrecido este caramelito, les ha parecido una ganga y no se la quedarán tampoco.

El comercial ve que necesitará esforzarse un poco más para vender esta vivienda. Ahora se acuerda, que la semana pasada una parejita joven entró en la inmobiliaria pidiendo información acerca de una vivienda para vivir. No es exactamente la zona que buscaban, pero por este precio, posiblemente les pueda encajar.

Tras llamar a la pareja, efectivamente la rechazan. No era la zona que buscaban.

Ahora nuestro querido comercial ya empieza a ponerse un poco más nervioso. Aquella venta rápida que había predicho se ha convertido en una venta que podría enquistarse.

No queda más remedio: ¡Hay que preparar un buen anuncio y promocionarlo en los distintos portales inmobiliarios!

Fíjate todas las vueltas que hemos dado antes de terminar en el portal inmobiliario. Una vivienda que sea una oportunidad de verdad no necesita apenas esfuerzo para ser vendida. Si en algún momento tienes una oportunidad de verdad y no me crees, te reto a que me llames y verás cómo me la quedo.

¿Te has dado cuenta con este ejemplo de cuáles son los inmuebles que terminan anunciados en los portales?

Efectivamente. En los portales online donde acostumbramos a buscar propiedades, se anuncian aquellas propiedades que no se venden. ¿Te habías parado a pensar en esto alguna vez?

Aquellos inmuebles que no tienen dificultades para venderse, los que realmente son pisos “chollo”, tienen personas deseando comprarlos. Las inmobiliarias tienen listas de inversores deseosos de comprar estas oportunidades.

De este modo, la inmobiliaria no necesita dedicar tiempo en hacer fotos, redactar anuncios y pagar por promocionar estos pisos. Sencillamente levantará el teléfono y algún inversor avispado lo adquirirá felizmente y devolverá el negocio a la inmobiliaria en algún momento. Se trata de un círculo al que debes tratar de entrar.

Por supuesto, esto es un ejemplo para que entiendas las dinámicas del mercado inmobiliario. Yo mismo he comprado algún inmueble que estaba anunciado en los distintos portales. Pero evidentemente, no al precio que estaba anunciado.

Hablaremos de esto más adelante, pero debes entender que en un portal inmobiliario puede haber inmuebles “interesantes” que se convierten en oportunidades cuando el vendedor está dispuesto a rebajar la vivienda hasta precios que puedan interesarnos.

Aquí viene otro consejo: los precios a los que vemos anunciadas las viviendas, no son los precios de venta. Esos son los precios a los que no se vende la vivienda, sino, ya no estaría anunciada.

Fuente de inspiración

Los precios a los que se anuncian las viviendas en los portales inmobiliarios no son los precios de venta reales.

Esos son los precios a los que no se vende. Si no, ya no estarían anunciados.

Ahora que ya sabemos dónde no hay que buscar las oportunidades, veamos dónde sí podemos encontrarlas.

Si me dices cómo de grandes son los problemas que puedes resolver, te diré lo que puedes llegar a ganar

«La gente rica es más grande que sus problemas. La gente pobre es más pequeña que sus problemas».

T. Harv Eker

Creo firmemente que las personas que queremos progresar, debemos estar en constante evolución y no dejar nunca de aprender y crecer. A mí me encanta sentir cómo evoluciono, y para ello leo muchos libros de divulgación sobre los temas que más me atraen y me rodeo de gente interesante. Recientemente, tras una recomendación, leí el libro Los secretos de la mente millonaria de T. Harv Eker. El título es de los que a mí me hubiesen hecho salir corriendo. Lo primero que pensé fue: «Vaya, otro libro más sobre coaching para hacerte rico». Sin embargo, animado por todas las personas que me lo habían recomendado decidí darle una oportunidad.

Ciertamente es un libro que puede hacer cambios mentales muy potentes en nuestra visión sobre creencias alrededor del dinero y las inversiones que hemos adquirido a lo largo de nuestra vida. Lo que más me impactó fue una idea que me maravilló por su sencillez, pero a la vez por lo brillante que era. De algún modo, yo ya tenía dentro esa idea, pero no había sabido expresarla tan elocuentemente.

En concreto, Eker explica que seremos capaces de ganar más dinero a medida que seamos capaces de incrementar el tamaño de los problemas que somos capaces de solucionar.

Exactamente, el señor Harv Eker expone que los ricos no se quejan de los problemas. Por el contrario, se centran en encontrarles una solución y poder seguir avanzando en la vida. Los pobres en cambio se limitan a quejarse de sus problemas, lo que hace que se queden estancados.

Si aceptamos esta potente idea, para prosperar nos debemos convertir en solucionadores de problemas.

Se trata de un proceso, en el que llegaremos a un punto en el que lo que previamente veíamos como un problema ya no lo veremos como tal. Ahora veremos retos que habrá que superar y nuestra cabeza se pondrá a trabajar para analizar sus posibles soluciones.

A medida que nos expandamos y seamos cada vez más solucionadores de problemas, seremos capaces también de afrontar problemas mayores con más facilidad. Esto nos permitirá, a su vez, mejorar la rentabilidad que obtendremos de nuestras inversiones al ser capaces de encontrar mejores oportunidades.

Tras esta lectura, hubo un antes y un después en mi enfoque. Si bien por mi forma de ser ya actuaba tratando de solucionar los problemas que se me iban planteando, ahora le doy mucha más importancia a mi faceta de solucionador de problemas.

Me he dado cuenta de que mi cabeza cuando detecta un problema se pone a trabajar para encontrarle la solución. Es un proceso automático. Gracias a ello, hoy soy capaz de solucionar con facilidad situaciones que ayer me suponían un gran reto e incluso me veía incapaz de superar. Con esta mentalidad, afronto lo que hoy en día me supone algún esfuerzo y soy consciente de que con el tiempo habré progresado y seré capaz de lidiar con problemas todavía mayores.

Este proceso se retroalimenta: a medida que seas capaz de solucionar mayores problemas, te animarás a continuar avanzando y tus ganancias se incrementarán exponencialmente.

Y esto no solo ocurrirá por el mero hecho de que el problema que solucionarás será mayor, sino porque habrá menos competencia. A problemas mayores, menos personas estarán dispuestas a afrontarlo porque no tendrán la experiencia para lidiar con ellos. De este modo te resultará más fácil ser tú quien marque el precio de compra de las cosas por las que te intereses.

Nuestra capacidad de resolver situaciones difíciles es totalmente flexible. De nosotros depende seguir trabajando esa elasticidad para que cada vez seamos capaces de resolver situaciones más complejas.

Puede que te estés preguntando a qué me refiero cuando hablo de problemas, ¿verdad?

Cuando hablamos de problemas nos referimos a cualquier situación que se aleje de un piso de recién construcción listo para entrar a vivir. Los problemas pueden abarcar desde viviendas que necesiten un lavado de cara, una reforma integral, viviendas tapiadas, ocupadas, subastas inmobiliarias, viviendas con embargos, etc. Ya sabes, a mayor problema, menor competencia y mayor rentabilidad potencial.

Fuente de inspiración

A mayor problema, menor competencia y mayor rentabilidad potencial.

Debes convertirte en un solucionador de problemas.

Oportunidades: haberlas haylas…

«El éxito es obsesión».

Pablo Motos

A estas alturas ya debes de haberte dado cuenta de que no es sencillo. Hay que dedicarle tiempo a la búsqueda de pisos, para llegar a aquellos que cumplan con nuestros requisitos.

Los inversores mediocres, aceptarán propuestas de inversión que les reportarán rentabilidades mediocres. Tú no quieres eso. Si has llegado hasta aquí, pretendes profesionalizarte y hacer de esto un negocio lo más rentable posible.

De este modo, debes estar dispuesto a tener paciencia. Una vez que hayas planificado lo qué estás buscando, te focalizarás en el modo de encontrarlo. Habrá momentos en los que puede que llegues a desesperarte y cuestionarte tu modelo. Me ha ocurrido a mí y nos ocurre a todos.

Del mismo modo te digo, por experiencia propia, que en el momento que menos lo esperas te pueden llegar varias oportunidades que cumplan tus criterios. Eso no me ha ocurrido solo una vez, sino que ya son varias veces en las que estaba a punto de tirar la toalla y de golpe me ofrecieron varias inversiones que cumplían perfectamente mis criterios.

Así que mi consejo es que no te precipites. Sé paciente. Recuerda: mantente comprometido y focalizado con tu objetivo. Si te puedes rodear de otros inversores, te resultará mucho más sencillo.

Recuerdo todavía el día en el que un buen amigo me invitó al décimo aniversario de su empresa. Había montado una gran fiesta en la que había grandes empresarios de la zona. El plato fuerte de la noche era una conferencia con Xesco Espar. Yo en aquel momento todavía no lo conocía, pero debo confesar que la conferencia me marcó para siempre. Su visión, capacidad de mantenerse enfocado hacia sus objetivos y el compromiso con ellos me dejó fascinado.

En un momento de su conferencia lanzó una reflexión que me ha quedado marcada a fuego y que recuerdo a menudo cuando siento que me desvío de mis objetivos:

Cuando os marquéis un objetivo, habrá momentos en los que sentiréis que la vida os desvía de él. Nos ocurre a todos. En esos momentos, debéis visualizaros a vosotros como el piloto de un avión que tiene un objetivo marcado en su hoja de ruta. El avión, tiene puesto el piloto automático que le indica el punto de partida y el punto donde debe aterrizar. Por el camino, se encuentra rachas de viento que hacen que se desvíe ligeramente de su trayectoria, pero sigue manteniéndose focalizado en el punto de aterrizaje. El viento no es más que una pequeña desviación, pero no evitará que finalmente llegues donde te habías propuesto.

Para los que no le conozcáis, Xesco es exjugador profesional del FC Barcelona de balonmano y posteriormente fue entrenador del primer equipo. Xesco es una inspiración en cuanto a capacidad de focalizarnos en nuestros objetivos e ir a por ellos sin dudar. ¿Sabéis cómo logró Xesco ser entrenador del primer equipo de balonmano del FC Barcelona? Un día, cuando Valero Rivera, su predecesor en el club, dejó el equipo, fue a ver al presidente Laporta a su despacho y le dijo: «Llevo siete años en el equipo. Estuve ahí cuando ganábamos la Copa de Europa y he seguido cuando hemos dejado de ganarla. Ya sé que solo soy el preparador físico. Pero el hecho de haber entrado en el equipo en ese puesto no significa que no pueda ser otra cosa. Dame el puesto de entrenador y en un año te entregaré la Copa de Europa. Sé cómo reconducir esto».

Tras esta breve reunión que duró solo una hora, Xesco salía del despacho como nuevo entrenador del FC Barcelona de balonmano. Al año siguiente, le entregaba la Copa de Europa a Laporta tal y como había prometido. Y no se conformó con eso. Permaneció durante los siguientes tres años como entrenador, en una etapa muy dulce para el equipo que se llegó a conocer como el dream team del balonmano.

Espero que, con este ejemplo, cuando tengas dudas sobre si serás capaz de lograr tus objetivos, se trate solo de un pequeño bache, puedas volver a recalibrar tu trayectoria y buscar, si es necesario, nuevas fórmulas para llegar a ellos sin dudar de tu compromiso.

Y recuerda: tanto si crees que no existen como si crees que sí que existen, probablemente, estés en lo cierto. La elección depende de ti.

Creo que, tras esta breve historia, ya estás preparado para que te cuente, por fin, lo que quieres oír. Veamos a continuación dónde se encuentran las oportunidades de las que te estoy hablando.

Aquí encontrarás las oportunidades que buscas

«Vemos las cosas no como son, sino como somos nosotros».

Kant

¡Por fin! Ya no podemos esquivarla más. Tenemos a la madre de todas las preguntas delante de nosotros.

Sí, ya sé que llevas varios capítulos en los que crees que vamos a tratar este tema de frente y, para tu decepción, te cuento dónde no vas a encontrar oportunidades, que las oportunidades existen a pesar de que otros te digan lo contrario y otras historias que he ido desarrollando.

Antes de enseñarte a pescar debía mostrarte dónde no hace falta que vayas a buscar peces, porque es donde a menudo me encuentro a los inversores tratando de pescar.

Espero que, después de todo lo que te he explicado, no te ocurra a ti. Veamos dónde sí vas a encontrar esos peces que tanto ansías.

A estas alturas, ya eres consciente de que, en los portales inmobiliarios, es difícil que encontremos grandes oportunidades. No es imposible, pero sí que es difícil.

Todo empieza por la fuente de inspiración que he compartido contigo recientemente:

A mayor problema, menor competencia y mayor rentabilidad potencial.

Debes convertirte en un solucionador de problemas.

Bien. Poco a poco nos vamos acercando. Prácticamente no eres consciente del proceso por el que te he ido llevando (porque sí, se trata de un proceso), pero tu cabeza se está habituando a reflexionar como un inversor.

Primero veremos dónde se ubican geográficamente las mejores oportunidades, en segundo lugar, veremos los canales por donde nos llegarán estas oportunidades (procedencia) y en tercer lugar hablaremos de la mayor fuente de oportunidades que existe: las viviendas con problemas.

¡Vamos allá!

Ubicación

Las viviendas más rentables y con una demanda elevada, las encontraremos en barrios trabajadores de ciudades medianas o en la periferia de las grandes ciudades.

También en algunos pueblos será interesante invertir, aunque aquí deberás ser buen conocedor de la zona para asegurarte de que habrá alta demanda, por ejemplo, porque hay industria cerca.

Para catalogar las zonas, los inversores nos basamos en un rango de zonas que va del 1 al 4 (el 1 sería la zona más prime y el 4 el peor barrio de la ciudad). De este modo, te recomiendo que busques entre los peores pisos de la zona 2 o los mejores pisos de la zona 3.

Estas son las viviendas que maximizan nuestra rentabilidad debido a que son viviendas con un bajo precio de compra en relación con el alquiler que ofrecerán. Para que no queden dudas: maximizamos la relación entre el coste de la vivienda y el alquiler percibido.

Obviamente, si vamos a la zona 4 podremos lograr una rentabilidad superior, aunque quizás no estés dispuesto a lidiar con los problemas que podrás encontrarte en esas zonas.

En la relación precio de la vivienda/alquiler, se da la paradoja de que a medida que el perfil de la vivienda mejora y el precio de esta incrementa, el alquiler no lo hace en la misma proporción. Esto hace que las viviendas mejor ubicadas y más caras, sean las menos rentables vía rentas de alquiler.

Procedencia

Inmobiliarias con las que tengamos buena relación

Debido a su importancia, dedicaremos más adelante un capítulo a hablar de las inmobiliarias y nuestra relación con ellas.

Para introducir ahora el tema, si recuperamos la situación ficticia que te he explicado previamente donde hemos visto cómo llegaba una oportunidad a una inmobiliaria y esta trataba de venderla lo más rápido posible, habrás interiorizado que deberemos escalar en la lista de personas a las que ofrecerán dichas oportunidades.

Intermediarios

Se trata de comerciales independientes que cobran una comisión a cambio de suministrarnos esas oportunidades. Es gente muy metida dentro del sector con una red de contactos muy amplia que rentabilizan, ofreciéndonos aquello que nosotros no encontramos. Ellos se encargan de hacerte llegar oportunidades y tú les pagas por ello. A mí, personalmente, me llegan recurrentemente oportunidades por este canal. La buena noticia es que solo cobrarán si finalmente compras alguna vivienda que ellos te suministren.

Hoy en día hay un perfil de intermediario que se ha autodenominado personal shopper que viene a realizar esta función y que se ha puesto muy de moda. Probablemente hayas oído hablar de ellos y puedan ayudarte a encontrar oportunidades si no tienes el tiempo necesario para ello.

Otros inversores o amigos relacionados con el sector

Reconozco que no es la vía más habitual, pero algunas oportunidades sí que me llegan por mis amistades inmobiliarias. A medida que vayas metiéndote más en este mundo, conocerás a otras personas en similar situación a la tuya. En su mayoría, con ganas de colaborar, así que si alguna vez te llega una oportunidad que no encaja en tu búsqueda, acuérdate de ellos. Los favores, son de ida y vuelta. Así que el «hoy por ti, mañana por mí» es una regla que te funcionará muy bien en este mundo en el que, si decides ayudar a los demás, verás como a la larga saldrás ganando.

Entidades bancarias

Desde que estalló la crisis inmobiliaria, las entidades financieras absorbieron grandes cantidades de inmuebles procedentes de todas las adjudicaciones que se iban produciendo. Esto las obligó a crear sus propias inmobiliarias, que poco a poco han ido transformando y ampliando sus servicios.

Si buscas en Google, fácilmente encontrarás la página de la inmobiliaria que tiene cada uno de los bancos que operan en España. Sin excepción.

Puede ser un buen sitio para buscar esas oportunidades. Hoy en día han vendido muchas de estas empresas (Servicers les llaman) a fondos de inversión, pero siguen trabajando de forma similar y tienen un perfil de producto que podría encajarte.

Como idea, quédate con que las inmobiliarias de los bancos igual que la mayoría de las empresas trabajan por objetivos, y es en el último trimestre del año en el que según hayan ido los trimestres previos, suelen lanzar las campañas con los descuentos más agresivos. Esto no es una regla fija, y por los motivos que sea, puede ocurrir que en otro trimestre decidan acelerar ventas y ofrecer verdaderas gangas.

Mi consejo es que no trates de averiguar los motivos, sino que analices oportunidades y si te encajan, no dudes en dar un paso al frente.

Problemas

Cualquier vivienda que tenga problemas, o incluso cualquier vivienda que, aunque no tenga ningún problema por sí misma, su dueño sí esté en algún tipo de apuro, puede ser una oportunidad de compra. Es muy habitual que las oportunidades lleven algún problema consigo. Cuantos más problemas tenga una vivienda, más económica será.

Deberemos convertirnos en solucionadores de problemas para que estos no supongan un problema para nosotros. Puedes elegir alguno de los problemas más habituales y especializarte en su solución. Esto te dará una gran ventaja competitiva frente al resto de inversores.

Aquí se premiará tu creatividad, tanto para detectar dichos problemas como para resolverlos.

A modo de resumen, a continuación, te hablaré de los principales problemas que solemos encontrarnos:

Viviendas tapiadas

En mi caso, hubo una época, mientras construía mi cartera de viviendas de alquiler, en la que me especialicé en viviendas tapiadas. Me di cuenta de que nadie se interesaba por ellas, porque «no se pueden visitar». Pero ¿sabes qué? Eso es falso.

Habitualmente el vendedor te permite contratar a una empresa de destapiados que por menos de doscientos euros te da acceso a la vivienda y luego la deja tal y como estaba.

¿Te das cuenta? ¡Un problema con una solución de tan solo doscientos euros!

Pero esto, la mayoría de la gente no lo sabe… bueno, ahora ya lo sabemos tú y yo. Me guardas el secreto, ¿verdad?

Subastas

A pesar de que no me he especializado en este segmento de la inversión inmobiliaria, sí que hablo habitualmente con inversores que se dedican a las subastas. Se trata de un tipo de inversión que requiere de una elevada especialización y en la que es difícil conseguir adjudicarnos una oportunidad. Sin embargo, hay inversores especializados que consiguen grandes chollos en las subastas. Por supuesto, si eres un inversor novato, de momento te recomiendo que mires las subastas desde la barrera.

Si ya has empezado a escuchar mi pódcast, Vivir de rentas inmobiliarias, probablemente hayas escuchado alguna de las cuatro entrevistas que he hecho a inversores especializados en subastas.

Viviendas ocupadas

Si se te ocurre encender una televisión, es probable que te des cuenta de que el fenómeno de la ocupación está muy presente en España. Lamentablemente para los propietarios de viviendas, las leyes, a pesar de que a la larga nos terminan protegiendo, lo hacen de una forma excesivamente lenta.

En muchas ocasiones, las ocupaciones las realizan mafias que buscan hacer negocio ya sea al vender las llaves de tu vivienda a una familia, o bien colocando a un ocupa que trabaja para ellos y así lograr una recompensa económica a cambio de irse de la vivienda. Por supuesto, también hay familias con necesidad real de vivienda que deciden ocupar para no verse en la calle.

El problema que estamos viendo es que cada vez hay más de los primeros, que se aprovechan de las leyes hechas para proteger a los segundos, perjudicando tanto a los propietarios como a las familias con una necesidad real.

No voy a continuar, porque es un tema que me cuesta digerir. Especialmente cuando pienso en las víctimas reales: esas familias con dificultades y esos propietarios que muchas veces dependen de los ingresos de esa vivienda que han comprado con los ahorros de toda una vida para complementar su pensión.

Ojalá mañana mismo se pusiera un poco de sentido común en este tema y terminase el fenómeno de la ocupación. Mientras esto no ocurra, y nos toque convivir con este mal, habrá inversores que le darán la vuelta a este problema. Asumen el coste y el dolor de cabeza de poner fin a la ocupación y a cambio compran por debajo del precio de mercado esas viviendas.

Habrá quien diga que ese inversor está alimentando la ocupación. Yo lo que veo es que son las leyes las que incentivan que haya ocupación. Él llega y soluciona un problema que debería solucionarse desde la administración.

Personalmente, aunque yo mismo haya comprado viviendas ocupadas, no es un tipo de inversión con la que me sienta especialmente cómodo.

Otro tipo de ocupación legal con el que algunos inversores lidian es la del inquilino moroso (inqui-ocupas los llaman hoy en día). Hay propietarios que se encuentran con un inquilino moroso y no saben cómo afrontar el problema. Prefieren vender la vivienda con descuento y que sea otra persona la que lidie con dicho problema.

Como ves, se trata de decidir si tú te sientes cómodo con el problema que vas a tener que solucionar y especializarte en él. Gracias a esa especialización serás capaz de conseguir viviendas con descuento y obtener un beneficio tras solucionar el problema que tenga esa vivienda.

Viviendas sin cédula de habitabilidad

El año pasado, adquirí seis viviendas. Tan solo una de ellas tenía cédula de habitabilidad. ¿Te da miedo comprar una vivienda sin cédula?

Muchos inversores cuando van a comprar y les dicen que la vivienda no tiene cédula de habitabilidad, se dan la vuelta. No saben cómo resolver el problema y les da miedo por si la solución tiene un coste tan elevado que les fastidia el negocio.

Los inversores profesionales lo vemos como un simple trámite. Tenemos un arquitecto de confianza que se encarga de transformar ese miedo en una solución.

Siempre que tengo algún trabajo de arquitectura (certificados energéticos, cédulas de habitabilidad, análisis de estructuras de viviendas, valoración de cambio de tabiques, etc.) me acuerdo de él. A cambio, cuando tengo dudas, lo llamo y me acompaña a realizar la visita de una potencial inversión.

¿Resultado? Pues que donde yo no llego, llega él. En solo diez minutos me dice cómo de fácil será obtener la cédula. Con esta información, yo realizo una oferta con la garantía de que ese problema no será un problema para mí, y puedo ofertar un precio que incluya la solución a este problema (o incluso conseguir un mayor descuento). Al fin y al cabo, le estoy solucionando el problema al vendedor que no encontrará a un comprador tan fácilmente.

Ahora que ya hemos hablado de varios problemas y el posible enfoque, vas entendiendo por donde voy, ¿verdad?

Ante un problema, buscamos solución. Nos convertimos en solucionadores de problemas. Ese es el proceso que debes recorrer para convertirte en inversor profesional.

Déjame recordarte dos frases que vimos previamente para que vayan calando dentro de ti:

La gente rica es más grande que sus problemas. La gente pobre es más pequeña que sus problemas.

T. Harv Eker

A mayor problema, menor competencia y mayor rentabilidad potencial.

Debes convertirte en un solucionador de problemas.

Herencias

Un problema con fácil solución se da cuando nos encontramos ante varios familiares que acaban de recibir una vivienda en herencia y deciden deshacerse de ella. Habitualmente, están dispuestos a aceptar un descuento a cambio de una venta rápida.

Por supuesto no siempre es así, y hay veces que alguno de los herederos cree que deben aguantar para vender más caro. Incluso en estos casos, es probable que sea cuestión de tiempo y finalmente recapacite ante la falta de venta y decida aceptar nuestra oferta.

Lo más habitual, como te decía, es que acepten un descuento. No es lo mismo que un solo vendedor rebaje veinte mil euros de sus pretensiones de venta iniciales, que cuatro hermanos decidan rebajar cinco mil euros de su parte cada uno, a cambio de vender rápido. Para ti el resultado es el mismo: te ahorras esos veinte mil euros. Sin embargo, psicológicamente será más fácil que cuatro personas rebajen un poquito su objetivo de ingresos a que una sola persona acepte una rebaja tan grande. Y ya no te digo de viviendas en manos de más personas, donde el descuento por cabeza es ridículo.

Viviendas con embargos

Una de mis últimas operaciones inmobiliarias ha sido la compra de un pequeño edificio formado por tres viviendas que me dan una rentabilidad superior al 12 % bruto. Si esto te parece interesante, a mí todavía me lo parece más que estén ubicadas en el centro de una ciudad mediana con una elevadísima demanda de alquiler.

¿Cómo es posible encontrar inversiones así en una buena ubicación?

A estas alturas no debería sorprenderte la respuesta. Problemas, problemas, problemas…

Estas viviendas tenían varios problemas, muy fáciles de resolver, además: en una de las tres viviendas, había un inquilino problemático que además no pagaba. Además, no había una división horizontal hecha en el edificio, por lo que o bien el propietario asumía el coste —aunque no disponía de dinero— o bien vendía las tres viviendas a un mismo comprador. Y por si esto fuera poco, ¡había más de diez embargos sobre las tres viviendas!

Muchos potenciales compradores, ante tales dificultades, preferían ir a buscar una compra más tranquila. Yo, en cambio, valoré los problemas en detalle y decidí pasar una oferta ajustada a los mismos. El resultado ya lo sabes.

Comprar una vivienda con embargos tiene una solución muy fácil: calculas el valor total de los embargos y lo descuentas del dinero que le pagas al vendedor. Y ya está. Sin más.

Luego tú te encargas de pagar la deuda y tramitar el levantamiento del embargo en el registro que, por supuesto, habrás provisionado descontando este coste del dinero que le pagas al vendedor.

Dicho de otro modo, tú te encargas de hacerle las gestiones, pero lo paga todo el vendedor del dinero que recibe de la venta. Eso sí, debes hacer muy bien los cálculos y asegurarte de que el importe embargado es el que tú has descontado del precio de la venta. En caso contrario, estarás asumiendo un sobrecoste al ser tú el nuevo propietario y quien deberá asumir el pago de la deuda a la que hacen referencia los embargos.

Viviendas que necesitan una buena reforma

Este es el principal problema que puedes resolver cuando te adentras en este mundo. La mayoría de los inversores se especializan en este problema, si bien es cierto que en muchas ocasiones las viviendas suelen acumular varios de los problemas comentados.

Una vivienda que se ha quedado anticuada deberá venderse a un precio muy inferior al que se vendería una vivienda equivalente recién reformada.

Aquí la gracia recae en que seas capaz de hacerle entender al vendedor que deberás hacer un importante desembolso para llevar a cabo la reforma y negociar acorde a ello.

Si eres ágil en la negociación, tu coste total de adquisición, añadiendo el coste de la reforma, deberá ser inferior al precio que si hubieses comprado una vivienda equivalente recién reformada. Es el premio por haberte encargado tú de solucionar dicho problema.

Lotes de viviendas

El mercado inmobiliario no debería ser muy distinto a cualquier otro mercado: si compras diez unidades, deberías conseguir un descuento por ello.

Los principales vendedores de viviendas en lote serán entidades financieras, fondos de inversión o grandes patrimonios que han decidido desinvertir (a menudo serán los herederos de estos).

Si tienes capacidad de compra, puede ser una buena idea tratar de adquirir lotes con descuentos. Es un problema que requiere dinero por tu parte, pero si dispones de él, debes aprovecharlo.

En ocasiones, se produce algo curioso: hay edificios que se venden por un precio superior al coste de las viviendas de manera individual. No siempre ocurre, pero es un fenómeno curioso. Si te encuentras con él, puedes seguir buscando otro lote que te compense comprar.

Para terminar la relación de problemas que podemos solucionar (seguro que hay más, pero este es un buen comienzo), me gustaría darte alguna clave adicional.

Un aspecto que debemos tener en cuenta cuando valoramos las oportunidades es: ¿qué estamos comprando? y ¿quién es el vendedor?

En primer lugar, idealmente no queremos comprar a inversores profesionales. Debes ponerte el gorro de inversor profesional y, así, entenderás que lo que buscan es maximizar su rentabilidad. En este sentido, gran parte del negocio lo haces en la compra. Si compras bien, ya tienes un 70 % del trabajo hecho. Pero si tratas de comprarle a un inversor profesional, difícilmente comprarás bien…

¿Crees que podrás comprarle a un inversor profesional a un precio por debajo de mercado? Pues es posible, pero muy improbable. Lo más probable si le compras a un inversor, es que le estés haciendo el negocio a él.

Ojo con esto porque un banco o fondo de inversión es un inversor profesional, pero con unos intereses y objetivos que pueden hacerle vender por debajo del precio de mercado.

Como te decía, las herencias suelen ser una buena oportunidad. Una situación ideal es la de varios hermanos que reciben un piso que desean vender. Entonces llegas tú, ofreciéndoles una venta rápida y les propones un precio a la baja. Ponte en su lugar, siempre debes ponerte en el lugar del vendedor. Ellos valoran tu oferta y deciden aceptarla. ¡Bingo!

Los contactos

«La inversión inmobiliaria es un negocio de personas».

Es posible que acabes de aterrizar por aquí y todavía no me conozcas. Si no es así, y me has escuchado hablar alguna vez, sabrás que habitualmente repito que este negocio se basa en las relaciones humanas y no tanto en los números.

Por favor, no me malinterpretes. Por supuesto que es importante hacer los números a conciencia. Sin embargo, sin unos buenos contactos nunca te entrarán oportunidades que cumplan lo que estás buscando y, en consecuencia, tu Excel nunca se transformará en operaciones reales.

Con la suma de todos los contactos, deberás crearte tu propio equipo. Necesitas contactos en inmobiliarias, en entidades financieras, en empresas de reformas, arquitectos, diseñadores, intermediarios profesionales, asesores fiscales especializados en inmobiliario, abogados, agentes de seguros, empleados de banca o incluso contactos dentro de empresas de suministros. Todo ello son pequeñas piezas del puzle que, una vez unidas, te permiten observar la fotografía completa.

Tu red de contactos será vital para que tu resultado sea óptimo. De hecho, será esencial si pretendes escalar el modelo de negocio que te estoy mostrando. En la parte final del libro hablaremos más y con mayor detalle de cómo una buena red de contactos nos ayudará a escalar nuestras inversiones sin morir en el intento.

Fuente de aprendizaje

Un libro que ha cambiado la forma de relacionarse de miles de personas es el famoso Cómo ganar amigos e influir sobre las personas de Dale Carnegie.

Sí, soy consciente de que el título haría que más de uno saliera corriendo en otra dirección, pero te aseguro que, por su contenido, merece la pena que lo leas. No hagas mucho caso a eso de «influir sobre las personas».

El libro trata de relaciones humanas, de cómo tratar a los demás con empatía. No descubrirás nada que no supieras antes de leerlo, pero estoy seguro de que, al ponerte ciertas obviedades delante, se producirá un cambio en ti.

A medida que inicies tu camino en la construcción de esta valiosa red de contactos, puede ser que en algunos momentos te sientas frustrado. Muchas inmobiliarias sencillamente no te servirán. Ya sea porque ellos tienen su propio departamento de inversión, o bien porque tengan inversores que habrán llegado antes que tú. Es lo más habitual. Al fin y al cabo, eres un recién llegado.

Deberás trabajar para encontrar, en primer lugar, aquellas inmobiliarias que quieran alinearse con tus intereses, y luego trabajar para que eso ocurra. Poco a poco irás escalando posiciones y si ellos están haciendo buenos negocios contigo, ten por seguro que cada vez te tendrán más en cuenta cuando les lleguen nuevas oportunidades.

En relación con tu red de contactos, déjame compartirte una reflexión que deberías guardar dentro de tu cabeza. Me encuentro a menudo que cuando comparto mis inversiones con otros profesionales del sector, hay inversores que se quejan de las comisiones que pago cuando compro. No siempre ocurre, pero algunas oportunidades que me llegan vienen a cambio del pago de una comisión.

No sé lo que ocurre en la zona donde tú inviertes, pero por aquí lo habitual es que sea el vendedor el que pague la comisión cuando se cierra una operación de compraventa. Que el comprador pague, es más bien extraordinario.

Sin embargo, cuando la operación es del tipo que nosotros buscamos y es el intermediario quien me suministra esta oportunidad, es posible que yo como comprador pague por el servicio recibido. Y te digo algo: ¡Pago muy feliz!

Fuente de inspiración

Cuantas más personas consigas atrapar en tu red de contactos, más personas estarán entregándote su propia red de contactos y su tiempo, para ayudarte a alcanzar tus objetivos.

No desaproveches esta valiosa palanca.

Las inmobiliarias, tu socio

¿Has oído hablar del TOP? Es probable que lo conozcas por sus siglas en inglés: OPT.

Estamos hablando del «Tiempo de Otras Personas» (Other’s People Time). Es un concepto muy potente con el que estamos trabajando habitualmente en el sector inmobiliario, sin ser ni siquiera conscientes.

Este concepto, muy tratado por autores americanos, es uno de los secretos mejor guardados por las personas ricas: utilizar las habilidades y conocimiento de otras personas, pagar su coste y aprovechar ese valor adquirido para obtener una ganancia todavía mayor.

Vamos, apalancarse en el tiempo de otros para conseguir llegar mucho más lejos.

En el sector inmobiliario esto ocurre constantemente. Cualquiera de los contactos que te he nombrado hace un momento dedica su tiempo a facilitarte tu trabajo.

Por ejemplo, las inmobiliarias se dedican a buscar oportunidades que nosotros adquirimos y, a cambio, solo cobran en caso de éxito. ¿Te das cuenta de lo importante que es tener una buena red de contactos?

Si te traen una oportunidad que encaja en tus criterios de inversión y finalmente compras, ellos cobrarán. En caso contrario, no lo harán.

Ahora que ya tienes claro que inicialmente debes dedicar tus esfuerzos a crear tu propia red de contactos, podemos profundizar en uno de los agentes que más contribuirá a tu éxito como inversor: las inmobiliarias.

Como no puede ser de otro modo, antes de poder analizar los inmuebles que valoramos comprar, deberemos tener inmuebles que cumplan nuestros criterios. Así de simple.

Y, además, como somos inversores profesionales, no nos servirá cualquier inmueble. Tal y como hemos planificado, deberemos buscar aquellos inmuebles que cumplan nuestros exigentes criterios. ¿Nosotros? La respuesta es ambigua: sí y no.

Te sugiero que delegues esta parte en inmobiliarias. Para ello, debes convertirlas primero en tus socios. Debes ser sincero con ellos y dejarles claro que tienes vocación de continuidad y que buscas una relación comercial a largo plazo recordándoles que, si a ti te va bien, a ellos les irá mejor.

Inicialmente, deberás recorrer aquellas zonas en las que quieras invertir y visitar muchas inmobiliarias. Puede parecer un trabajo algo pesado, pero te aseguro que aquí radica la clave para que el negocio funcione. Si conseguimos que las inmobiliarias trabajen remando en la misma dirección que nosotros, tendremos ya el 80 % del negocio hecho.

Déjame echarte un cable con algunas ideas para ganarte a una inmobiliaria y hacerla parte de tu equipo:

Ofrécele la gestión del alquiler de aquellas viviendas que le compres. Ellos harán doble negocio y querrán trabajar contigo.

Cuando un piso se quede vacío, no lo alquiles tú. Te ahorrarás tiempo, dolores de cabeza y además harás que la inmobiliaria que lo gestione sea tu socio.

Si te traen una buena oportunidad, ten un detalle con ellos. Una idea sería invitarlos a comer a un buen restaurante, así aprovecharás para mejorar vuestra relación y fortalecer el vínculo. Si conoces alguno de sus hobbies, tal vez puedas sorprenderlo con un detalle relacionado con este.

En algunas ocasiones, si la operación lo merece, puedes pagar una comisión superior a la acordada. Ellos no se lo esperan y ten por seguro que escalarás a las primeras posiciones de su lista de clientes a llamar cuando les entre la próxima oportunidad.

Ahora que nadie nos lee, déjame contarte algo que me ocurrió cuando estaba empezando a tomarme en serio las inversiones inmobiliarias. Esta historia, totalmente real, va sobre la alineación de intereses. 

Es importante que cada vez que te relaciones con una inmobiliaria, te pares a pensar si sus intereses están alineados con los tuyos. Esto, puede parecerte una obviedad, pero te sorprenderá la respuesta.

Todavía recuerdo lo que me ocurrió con uno de los primeros inmuebles que adquirí. Se trataba de un piso en una buena zona de una ciudad de unos cien mil habitantes. Los vendedores eran cuatro hermanos que habían recibido una vivienda por herencia. Estas situaciones, como hemos visto, suelen ser grandes oportunidades de compra. Al ser una herencia, tienen ganas de vender y obtener el dinero cuando antes.

Cuando pretendes comprar un inmueble de varios propietarios, es crítico que identifiques a la persona que lleva la voz cantante, y cuál es la que toma las decisiones. No siempre coincidirán.

Los cuatro hermanos tenían a la venta una vivienda por 90.000 €, que era objetivamente el precio de mercado. Había pisos similares en un edificio colindante, a precios que rondaban los 100.000 y 110.000 € (algo hinchados, pero aun así eran precios razonables).

En aquel momento, me encontraba inmerso en la reforma de otra vivienda, así que mi liquidez estaba comprometida. Además, todavía era un «novato», por lo que no contemplaba la posibilidad de tener dos frentes abiertos al mismo tiempo. Pero había un problema: el inmueble me encantó. Estaba muy bien ubicado y era un pisazo de cuatro habitaciones, dos cuartos de baño… algo que hoy en día escasea y que tiene muchas posibilidades (por ejemplo, alquiler por habitaciones).

Además, rápidamente me di cuenta de que con un mínimo lavado de cara podría actualizar su apariencia, darle un mayor valor del que tenía y ponerlo rápidamente a producir mediante alquiler.

Por todo ello, me animé e hice una oferta agresiva con la intención de negociar. No tenía ningún miedo a perder la oportunidad. Como decía estaba ocupado con otros proyectos, así que mi oferta fue muy a la baja. Ofrecí 70.000 €. Sabía que no lo aceptarían, pero quería ver hasta qué punto tenían ganas de negociar.

¿Os imagináis qué ocurrió? Sorprendentemente, me llamó la inmobiliaria al cabo de una semana para informarme que, tras una reunión con los cuatro hermanos: ¡habían aceptado mi oferta! Yo no me lo podía creer, pero lo que tenía claro era que a ese precio no iba a dejar pasar la oportunidad.

De ahí obtuve dos grandes lecciones que quiero compartir contigo:

La inmobiliaria, que debía velar por los intereses de los vendedores, no lo hizo. El precio aceptado, 70.000 €, no tenía ningún sentido. Solo había una explicación. Los intereses de la inmobiliaria no estaban alineados con el de los vendedores.

La inmobiliaria quiere ganarse la comisión, que suele ser un porcentaje sobre el importe de la venta. Supongamos un 5 %. Eso significa que obtuvo 3.500 €. Si hubiesen rechazado mi oferta y lo hubiesen vendido, al cabo de un tiempo por, digamos 80.000 €, su comisión hubiese sido de 4.000 €. Perdieron 500 €. Sin embargo, a la inmobiliaria le compensa esa pequeña pérdida a cambio de vender más rápido. La inmobiliaria, igual que cualquiera de nosotros, prefiere ganar muchas veces 3.500 €, a pocas veces 4.000 €.

¿Sabéis lo que ocurrió realmente? La inmobiliaria, con ganas de ganarme como cliente, me lo insinuó tras la firma: había convencido a los vendedores para que aceptaran mi oferta. Les hizo ver que la vivienda necesitaba una actualización, pues se había quedado totalmente desactualizada. Además, les puso la miel en los labios: yo estaba dispuesto a firmar ya, si aceptaban mi oferta.

Me quedé unos días analizando lo que había ocurrido, yo había sido un mero espectador, aunque al final saliese beneficiado. Ahora bien, era una lección que nunca iba a olvidar. Y esto nos lleva a la segunda lección.

En una herencia, donde hay varios vendedores, es más fácil que acepten una oferta a la baja. Si nos fijamos en el ejemplo, se trataba de una rebaja del ¡22 %, 20.000 € menos de lo que pedían! Eso, difícilmente lo hubiese aceptado un solo vendedor, más teniendo en cuenta que el precio de partida ya era un precio adecuado. Pero ¿sabéis qué? los hermanos tenían ganas de quitarse el problema de encima. Y yo, les había ofrecido una solución. Además, al fin y al cabo, solo debían renunciar a 5.000 € por persona, lo que hizo que aceptar mi oferta fuese una decisión menos dolorosa para ellos.

Por supuesto, no digo que todas las inmobiliarias operen así. Hay inmobiliarias muy profesionales y honradas que no solo se fijarán en el beneficio, sino que velarán por los intereses de sus clientes por encima de todo.

Honestamente, preferiría ver cómo los intereses de la inmobiliaria se alinean con su verdadero cliente. Sin embargo, el sistema de incentivos no siempre lo facilita. Entender esto es de suma importancia, porque hoy estás en el lado comprador y mañana en el vendedor. Por este motivo, cuando yo soy el vendedor trato de incentivar a la inmobiliaria para que consiga vender al mayor precio posible (incluso pagando mayores comisiones si lo logra).

Fuente de inspiración

Trata siempre de que los intereses de la inmobiliaria estén alineados con los tuyos. Entender esto, puede cambiarlo todo.

A veces somos capaces de intuir detalles que nos permitirán cerrar mejores acuerdos. En mi caso, este descubrimiento fue totalmente accidental. Lo que os puedo asegurar a estas alturas de la película, es que ahora tengo muy en cuenta si los intereses de la inmobiliaria están alineados con los míos y, en caso contrario, pienso en cómo alinearlos. 

El negocio se hace en la compra

Cuando un cohete despega de Cabo Cañaveral, Florida, todavía tiene por delante un largo viaje lleno de complejidades hasta que logre aterrizar en su destino. La NASA pone en marcha toda su maquinaria tecnológica y sus ingenieros realizan complejos cálculos para que todo salga perfecto. Nada puede fallar. Sin embargo, el momento del despegue es, probablemente, el más delicado. Si no hay un despegue limpio, el resto de la misión puede fracasar.

En las inversiones inmobiliarias, la mecánica no es tan distinta como pueda parecer. Todos los pasos serán claves para el éxito de la operación: la financiación, la reforma, la decoración, la búsqueda de inquilino si vas a alquilar o el precio de venta si vas a vender, etc., deberán realizarse con esmero.

Pero hay un momento que será especialmente relevante para que la operación tenga éxito: la compra.

Si no se realiza una buena compra, el resto de los movimientos serán en vano. Si pagamos más de la cuenta por una vivienda, será totalmente inútil hacer una reforma ajustada, aplicar una buena técnica de selección de inquilino o incluso contratar los servicios de un diseñador.

La compra es el momento más importante de toda inversión inmobiliaria.

Es por este motivo que, a lo largo del siguiente capítulo, vamos a aprender a valorar adecuadamente nuestra inversión para asegurarnos así que compramos al precio correcto.

Capítulo 4 Compra:

Valoración y rentabilidad
de los inmuebles

«Lo que no se mide no se puede mejorar».

Peter Drucker

La valoración de los inmuebles en los que potencialmente vamos a invertir es un tema de suma importancia. Buena parte del negocio lo haremos en la compra, así que deberemos ponerle la atención que merece.

En este punto, necesitaremos desvelar dos datos clave: el precio «de mercado» del inmueble que estamos valorando comprar y el precio objetivo al que podremos alquilarlo.

Una vez que tengamos estos datos, nuestro objetivo será hacernos con aquellos pisos que podamos comprar con el mayor descuento posible sobre el precio de mercado. De algún modo, nuestro trabajo será identificar ineficiencias que se produzcan en los precios y aprovecharlas. Arbitraje inmobiliario puro y duro.

La mayoría de las personas, cuando compran una vivienda se limitan a comprar a precio de mercado o, incluso, están dispuestos a pagar un precio por encima del de mercado si la vivienda tiene aquello que desean.

Pero tú no vas a hacer eso. Tú eres un inversor profesional y solo comprarás cuando encuentres una oportunidad. Nosotros compramos viviendas por debajo del precio de mercado, les aportaremos valor mediante una reforma o un lavado de cara, y a continuación las volveremos a poner en alquiler (o venta si lo prefieres) para que alguien pueda disfrutar del resultado.

A cambio de todo este proceso, conseguimos rentabilidades reservadas solo para el selecto grupo de inversores profesionales, que están dispuestos a dedicar el tiempo y esfuerzo que esto conlleva.

Entiendo que esto te estará sonando a música celestial y a la vez debes estar pensando, ¿y dónde compramos viviendas por debajo del precio de mercado?

En primer lugar, debes armarte de paciencia. Como inversor profesional, tu misión es la de mirar muchos pisos hasta que encuentres aquel que encaje en tu búsqueda. Es probable que llegues a ver treinta o cuarenta pisos antes de hacer tu primera inversión. He escuchado anécdotas sobre personas que antes de comprar su primer inmueble, han visto ¡setenta pisos!

A medida que vayas profesionalizándote, el número de pisos visitados se irá reduciendo. Desarrollarás un sexto sentido para detectar aquellos pisos que merecen la pena y centrar mucho más el tiro. Y, por supuesto, cada vez tendrás más y mejores contactos que te suministrarán esas oportunidades.

Anteriormente ya hemos visto que habitualmente las oportunidades que compraremos tendrán algún «problema». Eso justifica que el precio de venta esté por debajo del de mercado. La mayoría de los compradores, no buscan problemas. Buscan soluciones. Nosotros nos encargaremos de comprar esos pisos viejos, con cargas, ocupas, problemas urbanísticos, etc., solucionar el problema que tengan y devolverlos al mercado sin ningún problema para que otra persona pueda disfrutarlos.

Tratemos ahora de resolver una de las principales dudas que tienen los inversores: ¿Cómo sabemos si un piso se vende por debajo de su precio real de mercado o no?

Para ello, cada maestrillo tiene su librillo. Te contaré a continuación cómo lo hago yo y qué recursos puedes utilizar para averiguarlo. Cuanto más ajustado y realista sea nuestro análisis, menos sorpresas nos llevaremos luego.

A modo de resumen, te propongo cuatro maneras de valorar el inmueble:

Tasadoras online.

Consultando con un mínimo de tres inmobiliarias de la zona.

Sondeo de mercado en portales inmobiliarios (Idealista, Fotocasa, Habitaclia…).

Anuncios trampa.

Las tasadoras online son una herramienta muy sencilla, práctica y rápida de utilizar. Siempre va bien echarles un vistazo. Sin embargo, debes tener en cuenta que el dato que facilitan no será siempre cien por cien fiable.

La información que nos facilitan es el resultado de aplicar la estadística a la base de datos que utilicen para nutriste de información. Por ejemplo, es habitual que utilicen anuncios similares al de nuestra vivienda y esto hace que el resultado no sea del todo fiable: el precio de los anuncios no es el precio de venta real: ya sabemos que el precio anunciado está hinchado.

En el mejor de los casos utilizarán información de precios de venta reales. En este caso, la información será mucho más fiable, aunque habrá que tener en cuenta si nuestra vivienda tiene alguna peculiaridad que la haga especial (en positivo o en negativo, por supuesto).

Como ves, es un sistema que nos puede dar una primera orientación, pero no es determinante.

El método que a mí más me gusta, es el de llamar a tres inmobiliarias de la zona, idealmente con las que tenga confianza. Les explico la vivienda que quiero comprar, y les pregunto qué precio creen ellos que sería el de mercado. Por supuesto, aprovecho también para preguntarles a qué precio podremos alquilarla. En función de sus respuestas, hago una media y saco conclusiones.

También podemos utilizar el siguiente sistema: se trata de analizar la oferta/demanda a partir de los anuncios publicados en portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa o Habitaclia. Es un sistema que nos dará un resultado similar al de las tasadoras online, aunque al ser manual podremos sacar mejores conclusiones y aplicar nuestras «correcciones».

En los portales inmobiliarios podrás obtener no solo un precio objetivo. También podrás ver la cantidad de anuncios que hay y el tiempo que llevan en venta, lo que nos permitirá determinar la oferta y en consecuencia la competencia que podremos tener.

Del mismo modo, podemos analizar el anuncio del piso que estamos valorando comprar. Si hace mucho tiempo que está anunciado, deberemos preguntarnos el motivo. ¿Hay algo que no hemos detectado? ¿Lo han «quemado» al ponerle a un precio demasiado elevado y ahora es más fácil que acepten nuestra oferta para venderlo por fin?

Para la elección de los portales inmobiliarios con los que vamos a trabajar, nos fijaremos en aquellos que tengan mayor volumen de viviendas en la zona donde queremos invertir. Esto hará que nuestro estudio sea más fiable.

Haremos una selección de los inmuebles que puedan encajar en el perfil del inmueble que estamos valorando comprar. Llamaremos a varios de los anuncios para interesarnos por las viviendas.

Las respuestas de los anunciantes nos permitirán obtener mucha información valiosa. Nos haremos una idea de los precios reales de venta y alquiler de las propiedades seleccionadas. Habitualmente, se suele decir que los anuncios tienen el precio hinchado alrededor de un 15 % sobre el precio al que realmente se terminan vendiendo.

Con estos datos, trataremos de concluir si el precio que piden por el inmueble que estamos analizando está por debajo de mercado y nos puede interesar. Por supuesto, siempre teniendo en cuenta el alquiler potencial al que podremos alquilarlo y la rentabilidad que esto supondrá.

Si estás invirtiendo en una nueva zona y no tienes inmobiliarias de confianza, además de llamar a los anuncios que ves en los portales inmobiliarios, también puedes optar por hacer llamadas directamente a las inmobiliarias más activas según los portales.

Cuando los llames, debes ser capaz de ponerte en su lugar. ¿Qué quieren las inmobiliarias? Exacto, quieren hacer negocio. Aquí lo mejor es que seas transparente. Diles que eres un inversor y que estás valorando comprar una vivienda en su zona para poner en alquiler. Una vez que lo hagas, tienes pensado darles la exclusiva, ya que no eres de la zona. Entonces, pídeles la información que necesitas. En la mayoría de los casos, te ofrecerán información muy valiosa.

Por último, también podemos utilizar los anuncios trampa o señuelo. Se trata de anunciar nuestra vivienda en los portales inmobiliarios (incluso antes de haberla comprado), para determinar si el precio de alquiler al que queremos ofrecerla tiene sentido y determinar si existe un interés real por un producto de ese perfil.

El cash-flow: el oxígeno en el juego inmobiliario

Según la Wikipedia el cash-flow o flujo de caja es el conjunto de entradas y salidas de caja o efectivo en un período determinado.

Para un inversor inmobiliario que busca rentas vía alquiler, el flujo de caja es como el aire que necesita para respirar. 

Para que quede más claro: el cash-flow o flujo de caja es el dinero que queda en tu bolsillo del total del alquiler que cobras, tras pagar todos los gastos de la vivienda incluyendo la cuota de la hipoteca (si pides financiación bancaria).

En su mayoría, los inversores inmobiliarios buscan maximizar este flujo de caja presente para que las rentas cobradas hoy, sean las máximas posibles. Priorizan la renta hoy, a costa de pagar mayores costes por el camino (intereses de la financiación).

Veamos un ejemplo: cobras 700 € por un alquiler de una vivienda que soporta 100 €/mes de gastos (IBI, seguros, comunidad…) y para la que pediste una hipoteca de la que pagas 250 €/mes.

En este caso, tu cash-flow es positivo: 350 € mensuales (700 € del alquiler – 100 € de gastos – 250 € de hipoteca). Dicho de otro modo, esta vivienda está dejando en tu bolsillo «limpios» (antes de impuestos, claro) 4.200 €/año.

Pongamos que te marcas como objetivo ingresar 1.400 €/mes para ser libre financieramente. Entonces deberías comprar cuatro viviendas como la de nuestro ejemplo, y cada año estarás consiguiendo que esa cantidad se quede en tu bolsillo. Fácil, ¿verdad?

Bueno, en realidad debes entender que he simplificado el ejemplo para mostrarte de forma sencilla lo que es el cash-flow. En el mundo real, ese dinero debería tributar (aunque como veremos luego, la fiscalidad es beneficiosa en estas inversiones) y también puede ser que no todo salga tan «perfecto»: habrá momentos en los que la vivienda estará vacía, algunos gastos de mantenimiento… Así que quizás, debas añadir una o dos viviendas más para tener tu objetivo de rentas asegurado.

Pero ¿por qué cogemos financiación si la cuota hipotecaria disminuye el cash-flow que cobramos?

Quizás te hayas dado cuenta de que hay algunas variables sobre las que puedes impactar para maximizar tu cash-flow. Veámoslas a continuación.

La primera y más obvia es no coger financiación. Es una obviedad, pero si quitamos los 250 € de cuota de hipoteca en el ejemplo previo, el cash-flow pasa a ser de 600 €/mes. 

Como suele ser en el mundo de las finanzas, esto también tiene su parte negativa. Es cierto que el cash-flow será superior, pero también lo es que habrás tenido que desembolsar una mayor cantidad de dinero para pagar toda la vivienda con tu propio capital si no pides una hipoteca.

En el otro extremo, podrías optar por llevar al límite la financiación bancaria. En este caso, aunque cada operación dejará en tu bolsillo una cantidad menor de cash-flow, a la larga, con el mismo capital aportado por tu parte, el cash-flow conseguido será superior al poder comprar muchas más viviendas.

Lo vemos en un momento con números, que es como a mí me gusta demostrar estas cosas. Pero antes, déjame darte otro truco para maximizar tu cash-flow: alargar el plazo de la hipoteca al máximo posible.

Si pedimos, por ejemplo, 60.000 € a 15 años a un tipo fijo del 2 %, pagaremos mensualmente 386 €, mientras que, si ampliamos a 30 años la misma hipoteca, la cuota se reduce a 221 €. Se ve el efecto, ¿verdad?

De nuevo, hemos conseguido incrementar el cash-flow mensual en 165 € a cambio de pagar un precio por ello, claro. En este ejemplo, el hecho de conseguir mayor cash-flow hoy es a costa de pagar mayores intereses a la larga (tendrás la hipoteca durante treinta años, en vez de los quince iniciales).

Si te hubieses decantado por pedir la hipoteca a 15 años, estarías renunciando a esos 165 € adicionales hoy, a cambio de terminar de pagar la hipoteca en 15 años y que tu cash-flow aumente en ese momento de golpe los 386€ que estás pagando de hipoteca.

Como ves, no todo es blanco o negro y hay que entender cómo funcionan estas dinámicas para ponerlas a trabajar en tu favor, según tus propios objetivos. Se trata de cálculos básicos que debemos dominar para entender aquello que conseguimos si utilizamos o no financiación y si alargamos la financiarnos a plazos más largos.

Hace un momento he afirmado que si coges la máxima financiación posible, puedes escalar más la inversión inmobiliaria y que, aunque cada operación te dejará menos cash-flow, a la larga conseguirás un cash-flow mayor con el mismo capital aportado por tu parte.

Más que de palabras, yo soy de números, así que demostremos si eso es así con un ejemplo sencillo:

Escenario 1: tenemos 150.000 € de capital inicial que decidimos invertir en viviendas sin utilizar financiación.

Escenario 2: tenemos 150.000 € de capital inicial que decidimos invertir en tantas viviendas como podamos, financiándolas al 80 %.

Para simplificar, vamos a suponer que conseguimos viviendas de 50.000 € que nos dan un 10 % de rentabilidad bruta y que cada vivienda tiene unos 100 € de gastos mensuales. Para simplificar todavía más, no tendré en cuenta los impuestos de compra (el ITP).

Sin financiación, los 150.000 € nos permiten comprar 3 viviendas de 50.000 € que nos generarán anualmente 15.000 € de alquileres (el 10 %) y tendrán unos costes de 3.600 € anuales (100 €/mes × 12 meses × 3 viviendas). El cash-flow conseguido sin financiación será de 11.400 €/año.

Si optamos por llevar la financiación al límite, debemos poner 10.000 € de nuestro bolsillo para comprar cada vivienda (40.000 € los pone el banco al financiar el 80 %).

Con los 150.000 € habremos comprado 15 viviendas que ingresarán 75.000 €/año en alquileres, de los que deberemos pagar 18.000 € de gastos anuales (100 €/mes × 12 meses × 15 viviendas). Vemos que los gastos son superiores al tener más viviendas, pero los ingresos lo son todavía más.

Además, en este segundo escenario, habrá que pagar también las 15 hipotecas. Vamos a suponer que consigues hipotecas a 25 años al 2 % fijo. Esto son 147,8 € de cuota mensual y un total de 26.604 € anuales en cuotas de hipoteca por las 15 viviendas.

Con esta información, concluimos que el cash-flow que conseguirías financiando todas las viviendas es de 30.396 € (75.000 € de alquileres – 18.000 € de gastos anuales – 26.604 € de financiación).

Sé que en el ejemplo fallan algunas cosas. Por ejemplo, debemos poner de nuestro bolsillo también los gastos de compra y la posible reforma.

Lo sé, no quería hacer el caso totalmente realista, sino demostrar nuestra premisa inicial: a mayor financiación, cada operación deja menos cash-flow, pero en el global el cash-flow conseguido será superior.

De hecho, lo he llevado al extremo para que se vea más claro el efecto de coger o no financiación. Quiero que te quedes con la idea: aun consiguiendo, por ejemplo, 20.000 € de cash-flow, en vez de los 30.396 € del escenario anterior, sería casi el doble del que conseguimos sin la financiación.

Como has visto, partiendo de un capital inicial de 150.000 €, de coger o no financiación, el cash-flow resultante casi que se triplica usando financiación.

¿Y cuál es la parte negativa? (recuerda que siempre pagamos un precio…).

Por supuesto, deberás lidiar con quince inquilinos y lo que ello conlleva, mientras que sin financiación solo lidiarás con tres inquilinos. Por otro lado, tener quince viviendas te permitirá disparar tu patrimonio a medio/largo plazo gracias a la revalorización de las viviendas y a que tienes quince inquilinos remando en tu misma dirección al entregarte mensualmente su alquiler.

Y no olvidemos que tras haber pagado todas las hipotecas, tendrás quince viviendas dejándote un cash-flow enorme en tu bolsillo, al no tener que pagar las cuotas mensuales de la financiación.

Me gusta explicar las cosas como son para que tú puedas sacar tus conclusiones y decidir qué modelo utilizar. 

Por si te sirve, aunque yo soy consciente del mágico efecto de la financiación, no lo llevo al límite. Duermo más tranquilo sabiendo que mi sistema es muy robusto. Pero, por supuesto, no me puedo negar los encantos de la financiación y la utilizo para maximizar mi cash-flow y disparar mi rentabilidad real sobre el capital aportado. De esto último, hablaremos próximamente.

Para cerrar el tema del cash-flow, hay otro factor sobre el que puedes impactar si quieres aumentarlo. Se trata de conseguir que los costes generales de la vivienda sean lo más reducido posibles. Esto puedes conseguirlo, por ejemplo, comprando viviendas sin ascensor, viviendas que no tengan piscina y, por supuesto, sin ningún servicio adicional que disparará los costes que pagues de comunidad, pero que difícilmente podrás repercutir en igual medida en el alquiler que cobres.

Objetivos de rentabilidad

«No hay ningún retorno que se obtenga sin riesgo, pero hay que calcular muy bien cuándo asumes riesgos, y cuando los asumes, asumirlos con todas las consecuencias».

Ismael Clemente (CEO Merlín Properties)

Decir que te dedicas a las inversiones inmobiliarias, es como decir que eres emprendedor. Puede sonarte más o menos glamuroso, pero no estás diciendo mucho.

Dentro del negocio inmobiliario hay infinidad de posibilidades. Para no perdernos entre todas las posibilidades, vamos a simplificarlo en las dos opciones que yo practico: el CRV (compra-reforma-venta o flipping house) y CRA (compra-reforma-alquila).

Si, por ejemplo, estás siguiendo una estrategia para generar capital rápidamente, te decantarás más por el CRV. Te requerirá más trabajo y dedicación, pero las rentabilidades potenciales serán mayores.

Si por el contrario prefieres trabajar duro «solo» durante un tiempo para encontrar viviendas y adecuarlas, crearte una buena cartera de activos y ponerlos en alquiler para que te vayan generando rentas durante muchos años, te deberás enfocar en el CRA. Esta opción es la que a mí más me gusta, porque una vez que lo has puesto en funcionamiento el tiempo y esfuerzo que debes dedicarle es mínimo. Y por supuesto, es la modalidad que estamos tratando en este libro.

Como te imaginarás, no está exenta de dificultades. Una de ellas es conseguir escalar el modelo. Hablaremos de ello a lo largo del libro para que puedas superar esta dificultad también.

Y, además, hay otra posibilidad un poco más avanzada —es la que yo mismo aplico en mi modelo de inversión— y que trata de combinar el CRV con el CRA. Es una estrategia que a mí me gusta mucho porque me permite quedarme con lo mejor de cada modelo de inversión, aunque no es recomendable, a menos que ya tengas experiencia previa: el CRV o flipping house es una modalidad más arriesgada que requiere de ciertos conocimientos y experiencia para no meterte en demasiados líos.

Por un lado, combinando ambos modelos tu cartera de viviendas en alquiler no para de crecer consiguiendo que cada vez más viviendas trabajen para ti generándote rentas (el efecto bola de nieve no para), y, al mismo tiempo, logras mejorar tus rentabilidades reformando y vendiendo algunas viviendas con el capital excedentario.

Con el beneficio adicional que consigues con el CRV, puedes financiar la compra de más inmuebles para generar nuevas rentas rompiendo con esos límites que tenemos en la financiación bancaria y que veremos más adelante en el apartado de la financiación. De este modo, se consigue acelerar todavía mucho más el número de viviendas que puedes comprar sin necesidad de llevar la financiación al extremo.

Otro día profundizaremos más en esta idea, que me apetecía compartir contigo. Pero hoy hemos venido a hablar del modelo CRA, así que retrocedamos unas líneas para ver qué objetivos de rentabilidad debemos buscar en esta modalidad de inversión.

Si hemos decidido centrarnos en generar rentas, debemos conocer las distintas alternativas que este segmento del mercado nos ofrece con sus respectivas rentabilidades potenciales. Y cómo no, sus puntos a favor y en contra. En concreto, con ánimo de simplificarlo, podemos sintetizarlo en tres tipos de alquiler de viviendas:

Alquiler tradicional. Se trata de un alquiler más estable, de larga duración, enfocado a familias. Es el alquiler en el que yo me he especializado y del que hablamos mayoritariamente en este libro. Dependiendo del tipo de inmueble y de la zona, la rentabilidad objetivo debería rondar el 8-12 % (bruto). Como caso extremo, decirte que en el centro de las grandes ciudades (Barcelona o Madrid, por ejemplo), las rentabilidades serán solo del 2-3 %, por lo que debemos evitar estas zonas.

En mi caso, el principal motivo —aunque no el único— por el que me he decantado por esta modalidad, es por las ventajas fiscales que tiene. Estas suelen variar, pero el Gobierno siempre trata de incentivar (aunque a veces lo haga torpemente) este tipo de alquiler para aumentar la oferta de viviendas y evitar que se tensione su precio.

Alquiler turístico. Se trata de un alquiler de corta estancia, que requerirá de un mantenimiento superior de la vivienda. A cambio, la rentabilidad objetivo será superior: entre el 10 y el 20 %. Cuando te decidas por este tipo de alquiler, debes analizar bien el mercado donde quieres invertir; hay zonas turísticas con buenas rentabilidades durante seis meses al año, pero con baja demanda el resto del año. Aquí es clave descifrar bien el porcentaje de ocupación que conseguirás.

Muchos inversores tratan de exprimir sus viviendas alquilando durante la época estival a turistas y el resto del año a algún profesor o trabajador que solo necesite la vivienda durante el «año escolar». De este modo se maximiza la rentabilidad de la vivienda.

En esta modalidad de alquiler, la fiscalidad no será tan beneficiosa y suele haber mayores costes, especialmente si decides delegar todo el trabajo que requiere (anuncios, limpieza, entrega de llaves, etc.).

Alquiler por habitaciones. Este alquiler se encontraría entre las dos modalidades anteriores: ni tan larga estancia como el alquiler tradicional, ni tan corta como el turístico. Se destina en su mayoría a estudiantes o trabajadores, y suele darse en ciudades más bien grandes, aunque últimamente se ha extendido mucho a ciudades medianas.

Es una modalidad que requerirá de un mayor esfuerzo que el alquiler tradicional, al tener que gestionar un mayor número de inquilinos por inmueble (y una mayor rotación de estos), pero a cambio la rentabilidad objetivo también será superior. El objetivo aquí será de entre el 10 y el 20 % de rentabilidad, similar al alquiler turístico.

Por supuesto, estos rangos son orientativos. Hay inversores con mayor habilidad que consiguen rentabilidades superiores a las que te acabo de indicar.

Según la zona donde quieras invertir, será más fácil que te enfoques en un tipo de alquiler o en otro. En cualquier caso, debe ser algo que esté dentro del plan que hayas trazado, pues afectará a los números que hagas y al perfil de vivienda que busques.

En mi caso, me centro en el alquiler tradicional. Al especializarme, he logrado rentabilidades en el rango superior (alrededor del 10-12 % bruto) dentro del alquiler tradicional. En cualquier caso, mi recomendación es que no aceptes rentabilidades por debajo del 7-8 % bruto. Si cumples esta regla, será más fácil que generes un flujo de caja suficiente y puedas escalar rápidamente el negocio.

Más adelante, cuando hablemos de la financiación, verás cómo, gracias a esta, podrás incrementar la rentabilidad real que obtienes sobre tu inversión.

De momento quédate con la idea de que las rentabilidades que te he indicado hacen referencia a la rentabilidad sobre toda la inversión. Sin embargo, si compras utilizando una hipoteca, solo una pequeña parte de toda la inversión saldrá realmente de tu bolsillo. En cambio, vas a recibir toda la rentabilidad cobrada (pongamos un 10 %) de todo el dinero invertido (tuyo y del banco) y solo deberás pagar una pequeña parte de esta en forma de intereses. ¡El trato es fantástico!

Fuente de aprendizaje

Ismael Clemente, autor de la frase con la que he abierto este capítulo, es un pozo de sabiduría en el sector inmobiliario en España. Te sugiero que escuches los múltiples pódcast en los que ha participado, en los que podrás comprobar lo que te digo. Por ejemplo, aquí:

Link

Otro punto que me gustaría poner encima de la mesa acerca de los objetivos de rentabilidad es el tipo de gestión que quieras hacer de las viviendas. Si quieres maximizar la rentabilidad de tu inversión, es muy probable que esto conlleve una gestión más activa de la misma. Vamos, que tendrás más trabajo a realizar y tu inversión será menos pasiva.

Si en cambio prefieres que la gestión sea lo más pasiva posible y tener que intervenir las menos veces posibles, tendrás que renunciar a algunos puntos de rentabilidad.

Por supuesto, como siempre, la decisión es tuya. No hay una opción que sea más correcta que la otra para todos los inversores, sino que solo existe una decisión más adecuada para ti e incluso esta puede que varíe con el paso del tiempo.

¿Cómo medir la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

«“¡Los datos! ¡Los datos! ¡Los datos!”, gritó con impaciencia.

¡No puedo hacer ladrillos sin arcilla!».

Sherlock Holmes

Acabamos de ver que, si quieres analizar una inversión, lo primero que debes tener claro es lo que esperas de ella. En este sentido, no hay una única respuesta válida. Debes ser tú quien haga un análisis concienzudo de por qué deseas esa inversión para, de este modo, poder darte esas respuestas.

Puede ser que te interese que la inversión se revalorice en el medio plazo, lo que te permitirá obtener unas plusvalías al venderla. Quizás, pretendas especular con la inversión comprando barato y vendiendo al día siguiente a un precio superior (lo que se conoce como «pase»), o también es posible que esperes que la inversión te genere unas rentas constantes mes a mes que te permitan vivir de rentas. Como sabes, este último es el caso que estamos analizando en este libro y, por lo tanto, en el que nos centraremos a continuación.

Te decantes por la opción que te decantes, cuando analices una potencial inversión, siempre deberás determinar qué rentabilidad puedes esperar de ella.

Fuente de aprendizaje

En el pack de herramientas que has descargado en elmetodocrac.com encontrarás una completa calculadora de rentabilidad que te hará la vida infinitamente más sencilla en cuanto a analizar tus inversiones.

Link

Si hablamos de rentabilidad de las viviendas que destinaremos a alquiler, esta se puede analizar desde infinitos ángulos y teniendo en cuenta muchas variables. Seguro que has visto por ahí multitud de medidas que te permitirán valorar cómo de rentable es una inversión.

Permíteme darte mi opinión: cuanto más sencillo sea el cálculo, mucho mejor. Al fin y al cabo, la rentabilidad se calcula dividiendo lo que te genera (ingresos) entre lo que has invertido. Puedes hacer algunas variaciones, es cierto, pero no es necesario complicarlo demasiado como verás a continuación.

Por ejemplo, en el numerador (ingresos), podrás optar por descontar, o no, los gastos recurrentes que tiene la vivienda y que son necesarios para generar esos ingresos. Dependiendo de si decides incluirlos o no, hablaremos de rentabilidad neta o bruta.

Por otro lado, en el denominador (el dinero invertido), podrás optar por incluir todo el coste de la inversión, o solo lo que realmente has puesto de tu bolsillo, descontando lo que te ha dejado el banco. ¡Así de fácil!

No es necesario complicarlo más, de verdad. Teniendo en cuenta lo que acabas de aprender, las medidas de rentabilidad que debes dominar y que yo considero imprescindibles son solo cuatro: rentabilidad bruta, rentabilidad Neta, el ROCE (Return on Capital Employed o rentabilidad sobre el capital empleado) y el cash-on-cash. Si dominas estas cuatro métricas, podrás valorar de manera correcta todas tus inversiones inmobiliarias.

No te preocupes, en un momento veremos cómo se calcula cada una de estas medidas de rentabilidad.

Por supuesto, no debemos olvidarnos del cash-flow, del que hemos hablado ampliamente hace unas páginas y que ya debes dominar a estas alturas. Recuerda, el cash-flow es el dinero que queda en tu bolsillo, del alquiler cobrado, tras pagar todos los gastos. Es importante que tengas en mente esta métrica pues la utilizaremos para los siguientes cálculos.

Además, debes tener en cuenta que, en la inversión en viviendas para alquilar no solo obtendrás rentabilidad vía el alquiler. La rentabilidad te vendrá por:

Los ingresos por alquiler.

La revalorización de los inmuebles.

Optimización fiscal de nuestras inversiones. Veremos este tema en detalle más adelante, cuando hablemos de fiscalidad.

Siempre he pensado que la teoría se debe trasladar a la práctica. De este modo, es mucho más sencillo entenderlo todo y más fácil de recordar, así que vamos directos a por un sencillo ejemplo para ver las métricas de rentabilidad que yo considero imprescindibles.

Recuerda que puedes utilizar la calculadora de rentabilidad que puedes descargar, junto con todas las herramientas de este libro, en elmetodocrac.com. Esta calculadora hará estos cálculos por ti.

Ejemplo práctico

Lucía trabaja en una farmacia y hace tiempo que no sabe cómo rentabilizar sus pequeños ahorros. Ha leído este libro y decide analizar una «oportunidad» que le propone su hermana.

Para empezar su análisis, sabe que debe estimar los ingresos que le generará la inversión. Esto significa que debe conocer el alquiler estimado que va a recibir por el inmueble.

En la introducción de este capítulo, te daba ideas de cómo valorar un inmueble, por lo que Lucía sabe los trucos que puede utilizar para valorar por cuanto podrá alquilar el inmueble.

Lucía aplica los conocimientos adquiridos en el libro y determina que puede alquilar la vivienda por 600 €. Esto significa, que tendrá unos ingresos de 7.200 € al año (600 € × 12 meses).

La vivienda tiene un precio de venta de 80.000 €, a lo que deberá añadirle otros 10.000 € más para pagar impuestos y gastos de la compra. Esto incluye el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), el notario, la gestoría y el registro. Debes tener en cuenta, que el ITP puede variar según la comunidad autónoma en la que te ubiques y supondrá, proporcionalmente, el mayor de los gastos de compra.

Para maximizar la rentabilidad del dinero que ella invertirá, decide pedir una hipoteca a su banco. Marta, su gestora del banco le anticipa que puede ofrecerle una hipoteca a 25 años por el 80 % del valor de compraventa, esto son 64.000 € de hipoteca, y le ofrece un tipo de interés fijo del 2 %. Con esto, Lucía calcula que pagará una cuota mensual fija de 271 € o 3.252 €/año (271 € × 12 meses).

Es importante destacar que la cuota hipotecaria está formada por intereses y amortización. La amortización rebaja la deuda que tenemos con el banco, por lo que nos supone un incremento patrimonial y es, por lo tanto, parte del beneficio que obtenemos de la inversión. Es como si pusiéramos ese dinero dentro de una hucha que no podemos utilizar hoy, pero que recuperaremos el día que vendamos la vivienda.

Los intereses, son el coste real que tiene la financiación y, por lo tanto, debe considerarse como un gasto. En el primer año, de los 3.252 € que pagará de hipoteca, 1.260 € serán intereses y 1.992 € amortización.

Si bien la cuota mensual se mantendrá constante durante los 25 años (es una hipoteca a tipo fijo), la proporción de intereses y amortización irá variando. En España se utiliza el sistema francés para hacer este cálculo, y esto implica que los intereses se irán reduciendo año a año al calcularse sobre la deuda pendiente en cada momento y, lógicamente, esta irá disminuyendo con el paso de los años.

Además, tras hablar con la inmobiliaria, Lucía concluye que tendrá unos gastos anuales de IBI, basuras, seguro de hogar y de comunidad de 850 €.

De este modo los gastos anuales totales, incluyendo los intereses, ascenderán a 1.260 € + 850 € = 2.110 €.

Por su parte, las salidas de efectivo anuales serán superiores, al tener en cuenta, además de los intereses, también la parte de amortización de la hipoteca. Recuerda que, aunque la amortización es dinero que tenemos guardado en esa «hucha» ficticia que es la vivienda, hoy en día es dinero que deja de entrarnos en nuestro bolsillo (disminuye el cash-flow).

Con todo esto tenemos que las salidas de efectivo serán el total de cuota hipotecaria pagada (intereses y amortización) más los gastos anuales de la vivienda: 3.252 € + 850 € = 4.102 €.

En este segundo cálculo tenemos en cuenta el importe total pagado por la hipoteca, incluyendo la amortización. Este no es un gasto real, pero sí que supone menos efectivo disponible.

Otro gasto que Lucía deberá contemplar la posible reforma de la vivienda o bien el lavado de cara. Para nuestro ejemplo y con la intención de simplificarlo, vamos a suponer que la vivienda está en buen estado y que con un lavado de cara de 2.000 € será suficiente. Este gasto no será recurrente, sino que debemos considerarlo como un sobrecoste en el importe de la compra inicial.

Otro punto interesante es que el banco te deja 64.000 € (el 80 % del valor de compraventa), pero la compra de la vivienda supondrá un desembolso mayor. De este modo tú debes aportar de tu bolsillo una cantidad menor que si no obtuvieses financiación. El coste total que debes desembolsar se calcula así:

De este importe, nosotros deberemos aportar de nuestro bolsillo tan solo 28.000 € (92.000 € – 64.000 € que nos deja el banco).

Antes de continuar, recapitulemos un momento y hagamos un resumen de todos datos que acabamos de calcular:

Con esta información de partida, ahora será mucho más sencillo calcular las cuatro métricas que necesitamos:

Vamos a calcular primero el cash-flow o flujo de caja. Se trata de una métrica muy útil cuando analizamos cualquier tipo de negocio, porque nos permite ver lo capaz que es el negocio de generar dinero tras pagar todos los gastos y la financiación. Se trata de restar a las entradas de dinero que tenemos, todas las salidas de dinero.

Es importante que sea superior a cero porque de este modo estaremos generando un colchón ante posibles imprevistos y también porque ese efectivo excedentario nos permitirá seguir reinvirtiendo y hacer que el negocio crezca. Estas dos palancas son importantes para nuestro modelo, como veremos más adelante cuando hablemos de la escalabilidad y de cómo de robusto es nuestro método.

Así, nuestra inversión nos estará dejando cada año en nuestra cuenta, un colchón de 3.098 €.

Este dinero es una balsa de seguridad ante futuras eventualidades como, por ejemplo, que tengamos la vivienda vacía durante un tiempo. Además, será un dinero que cada año tendremos disponible para seguir invirtiendo y hacer que el modelo sea escalable.

Veamos ahora cómo calcular la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta.

La rentabilidad bruta nos dice qué rentabilidad estamos obteniendo cada año vía alquiler, teniendo en cuenta el dinero invertido en la compra de la vivienda (no tenemos en cuenta los gastos recurrentes de la vivienda).

Salvando las distancias y con la intención de que se entienda, podríamos ver este cálculo como si de un depósito a plazo de tratase. De este modo, podemos concluir que hemos invertido 92.000 € que nos están generando 7.200 €/año de rentas. Esto equivale al 7,82 % de rentabilidad bruta. Creo que así se ve más sencillo el cálculo.

Sin embargo, la rentabilidad bruta no es un claro reflejo de la realidad. En nuestra inversión inmobiliaria se producen unos gastos anualmente que mermarán nuestra inversión. Estamos hablando del IBI, seguro del hogar, comunidad de propietarios o los intereses que pagamos por la financiación bancaria. Esto nos lleva al siguiente cálculo: la rentabilidad neta.

La rentabilidad neta tendrá en cuenta el beneficio real generado durante el año. Para ello, necesitaremos restar a los ingresos obtenidos vía alquiler (7.200 €), los gastos recurrentes (2.110 €). Hablamos aquí del coste de la financiación (los intereses) y de la comunidad, IBI, basuras, seguros… En nuestro ejemplo estos ascienden a 2.110 €.

De este modo sabemos que el beneficio anual es de 5.090 € (7.200 € – 2.110 €).

Estamos listos para calcular la rentabilidad neta, comparando este beneficio sobre el importe total invertido:

(Hemos multiplicado por cien el cálculo para obtener el resultado en porcentaje)

Hay inversores que no tienen en cuenta los gastos de financiación para este cálculo. Según mi opinión, eso es un error. Es cierto que la cuota de hipoteca que pagas mensualmente reduce la deuda con el banco. Esto se traduce en un incremento de tu patrimonio que, si bien no se refleja en tu cuenta bancaria, sí que podrías hacerlo efectivo vendiendo la propiedad.

Por lo tanto, estamos de acuerdo en que no se puede considerar como un gasto. Sin embargo, hay una parte de la cuota hipotecaria, los intereses, que son una salida de dinero que no vas a recuperar y que sí suponen un gasto para ti. Este es el coste de financiación y se trata de un coste recurrente más de tu negocio y que por lo tanto deberías tener en cuenta en el cálculo de la rentabilidad neta.

Vamos avanzando poco a poco. Ya conoces las principales ratios que escucharás en boca de la mayoría de los inversores.

Llegados a este punto, tu nivel ya está muy por encima de la media. Sin embargo, todavía me gustaría presentarte dos nuevas ratios que para mí tienen mucha más importancia en un modelo de inversión en viviendas para alquiler que utiliza la financiación bancaria: estoy hablando del cash-on-cash y del ROCE.

Empecemos por el cash-on-cash. Esta ratio nos dirá lo que realmente ganamos sobre nuestra inversión real, por lo que relaciona el dinero que nos entra sobre el dinero que realmente hemos puesto de nuestro bolsillo (descontando lo que nos deja el banco). Por lo tanto, no tiene en cuenta el coste total de la inversión, sino el que realmente sale de nuestros ahorros personales.

Al fin y al cabo, está mostrándonos cómo de rentable es para nosotros la inversión y si ha merecido la pena sacar 28.000 € de nuestra cuenta corriente para comprar esta vivienda. Dicho de otro modo, vemos que los 28.000 € que hemos invertido de nuestro bolsillo, nos están generando 3.098 € de cash-flow anual. Pero esto, ¿es mucho o es poco?

Veámoslo:

Vemos que el cash-on-cash mejora la rentabilidad neta obtenida. Esto es debido a que parte del dinero invertido viene vía financiación a un coste muy inferior a la rentabilidad obtenida en la inversión. De este modo, nos quedamos la mayor parte de la rentabilidad del dinero que pone el banco y, además, el 100 % de la rentabilidad del dinero que hemos invertido de nuestro bolsillo: la rentabilidad que obtenemos de los 28.000 € que hemos invertido se dispara gracias a este efecto.

Se entiende, ¿verdad?

Es por este motivo por el que muchos inversores son verdaderos fanáticos de la inversión en alquiler utilizando la mayor financiación posible. Tenemos un socio, el banco, que nos presta el dinero para invertir y de toda la rentabilidad obtenida (el 10 % en nuestro ejemplo) solo nos pide un ese 2 % (o 3 o 4 %). ¡No parece un mal acuerdo!

La financiación permite que la rentabilidad sobre tu inversión real pueda incluso llegar a ser infinita si consigues que te financien el 100 % de la inversión.

Sin embargo, recuerda que cuando te apalancas (pides financiación) debes hacerlo con un total control de la inversión y con mucha cabeza. De no hacerlo así, podrías tener problemas serios en caso de no poder pagar la deuda.

Créeme si te digo que no todo vale a cambio de rentabilidad. Debes hacer un análisis global de tu situación, en el sentido más amplio, antes de decidir qué modelo de inversión utilizas.

Por último, tenemos el ROCE que es muy parecido al cash-on-cash, pero con una sutil diferencia: tiene en cuenta la amortización de hipoteca como rentabilidad obtenida. El ROCE mide la rentabilidad «real» que obtenemos del dinero que hemos invertido de nuestro bolsillo. Considera que, aunque no estemos cobrando hoy el dinero que se va a la amortización de la hipoteca (el cash-flow no lo tiene en cuenta), sí que es una rentabilidad que estaríamos consiguiendo en nuestra inversión y que cobraremos en un futuro cuando vendamos la vivienda.

Si has seguido todos los pasos y has hecho los números correctamente, estarás preparado para poder decidir si una inversión merece o no la pena. Como bien dijo Peter Drucker: «lo que se mide, se controla».

A modo de resumen:

Debes buscar viviendas que te generen un cash-flow neto positivo.

Tenemos las siguientes medidas de rentabilidad: rentabilidad bruta, rentabilidad neta, el cash-on-cash y el ROCE.

El endeudamiento hace que nuestra rentabilidad real se dispare.

Sin endeudamiento sería muy difícil escalar el modelo. Sin embargo, hay que hacer un uso razonable del endeudamiento para no meternos en problemas financieros graves.

El cash-flow (flujo de caja) nos permite ver el dinero «neto» que queda en nuestro bolsillo cada año.

Gracias a un cash-flow positivo, sabemos que la inversión será sostenible en el tiempo y podremos reinvertir este excedente para seguir escalando el modelo.

Toma acción

Ahora que ya has aprendido las cuatro métricas que yo utilizo habitualmente para analizar mis inversiones, te toca a ti tomar acción.

Para ello debes entrar en uno de los principales portales inmobiliarios y localizar tres viviendas aleatoriamente en la zona donde te gustaría invertir. Para cada una de ellas, debes calcular las cuatro métricas de rentabilidad que hemos aprendido.

¿Qué rentabilidades obtendrías comprando esas viviendas? Si consigues un descuento razonable, ¿estarían dentro de tu rentabilidad objetivo?

Recuerda utilizar la calculadora de rentabilidad que te has descargado, junto al pack de herramientas, en elmetodocrac.com para simplificar los cálculos.

Link

Si ninguna de las tres viviendas cumple unos mínimos de rentabilidad decentes, no te frustres. Es lo más habitual. Para localizar una vivienda que potencialmente cumpla tus criterios, antes deberás analizar y descartar muchas viviendas (y, por supuesto, negociar el precio). ¡No te desanimes!

Rentabilidad por revalorización

«La inflación es un impuesto sin legislación».

Milton Friedman

Hay quien dice que la rentabilidad por alquiler es el «pájaro en mano», y la rentabilidad por revalorización, el «ciento volando». Me gusta mucho esta afirmación cargada de razón, pero no por ello debemos subestimar la potencial rentabilidad por revalorización.

Otra manera de verlo es que la rentabilidad vía alquiler es la que te da la libertad (genera rentas que te dan la libertad financiera), pero la rentabilidad por revalorización es la que te puede hacer rico.

No sé tú, pero ¡yo no quiero renunciar a ninguna de ellas!

Acabamos de ver las distintas formas de calcular la rentabilidad que obtenemos vía rentas de alquiler. Sin embargo, la rentabilidad no solo nos viene por el alquiler que recibimos. ¿Recuerdas las distintas vías de rentabilidad que tenemos?:

Los ingresos por alquiler.

La revalorización de los inmuebles.

Optimización fiscal de nuestras inversiones.

Centrémonos ahora en la revalorización de los inmuebles. Mucha gente que se inicia en la inversión inmobiliaria vía alquileres pasa por alto esta rentabilidad. No es hasta que lleva unos años dedicándose a este negocio y tiene una importante cartera de inmuebles, cuando se percata de que esta se está revalorizando año tras año.

La rentabilidad por revalorización es una rentabilidad a futuro, y, por lo tanto, no podremos intuirla con precisión. Lo que está en nuestras manos es analizar lo que ha ocurrido en el pasado y proyectarlo a futuro, siendo conscientes de que a futuro no tiene por qué repetirse exactamente igual. Es tan posible que a futuro las viviendas se revaloricen por debajo de su media histórica como que lo hagan muy por encima de esta.

A continuación, podemos ver la evolución del precio medio de la vivienda libre en España en los últimos 25 años, comparándola con la evolución del IPC:

Fuente: Elaboración propia a partir de información del INE y Gobierno de España

Datos a cierre de 2022

Vemos que, en los últimos años, la vivienda se ha revalorizado muy por encima de la inflación. De hecho, en los últimos 25 años las viviendas se han revalorizado cerca de un 100 %, mientras que la inflación lo ha hecho un 60 %.

Incluso en un escenario extremo en el que la inflación se ha disparado al 10 % en 2022, el precio de la vivienda en España sigue teniendo un mejor comportamiento a largo plazo (crisis inmobiliaria incluida en los años 2006-2012).

De nuevo, insisto en que no podemos tener la certeza de que esto vaya a ocurrir a futuro, pero siempre es bueno mirar al pasado para tener una ligera idea de qué puede ocurrir.

Por ejemplo, en mi caso cuando hago proyecciones de rentabilidad para mis inversiones, trato de proyectar que la vivienda se revalorizará en línea con la inflación. Si luego se revaloriza por encima, bienvenida será esa rentabilidad, pero prefiero ser más prudente en mis cálculos iniciales.

Es posible que a estas alturas te estés preguntando si es mejor buscar rentabilidad vía rentas o vía revalorización.

Lamento decirte que no puedo darte una respuesta contundente acerca de cuál es mejor. Como te dije, yo prefiero quedarme con ambas, si tuviera que elegir me quedaría con la rentabilidad vía rentas al ser una rentabilidad que puedo disfrutar hoy y que no está altamente relacionada con variables exógenas que poco dependen de lo bien que yo haga mi inversión.

Como ves, no me gusta darte una sola respuesta a las preguntas que te estés planteando (y que todos los inversores nos hemos planteado alguna vez). Creo firmemente que es mucho más útil darte los razonamientos y las herramientas para que tú mismo puedas sacar tus conclusiones y decidir qué opción encaja más en tu modelo de inversión.

Créeme si te digo que he hablado con cientos de inversores que buscaban respuesta a las mismas preguntas que tú. A pesar de que inicialmente deseaban una respuesta en una u otra dirección para actuar en consecuencia, con el tiempo y tras reflexionarlo se dan cuenta de que han evolucionado mucho más al entender las dinámicas del mercado y poder sacar sus propias conclusiones.

Dicho esto, debemos tener en cuenta que hay viviendas que nos darán una elevada rentabilidad vía alquileres (comúnmente llamadas vacas lecheras) y habrá otras viviendas de mejor perfil que, aunque nos darán una menor rentabilidad vía alquileres, potencialmente tendrán una mayor revalorización.

Como todas las buenas preguntas, esta no tiene una sola respuesta correcta. Esta irá muy en línea con tus objetivos personales.

Por ejemplo, ¿buscas rentas para conseguir la libertad financiera o complementar tus ingresos? Debes orientarte más hacia esas vacas lecheras.

O, por el contrario, ¿tienes un gran patrimonio y te interesa invertirlo en activos más líquidos que te protejan de la inflación y que potencialmente tengan una revalorización superior a largo plazo? En ese caso, deberás decantarte por viviendas de mayor calidad y mejor ubicación.

Mi cartera de viviendas está equilibrada y tengo algunas vacas lecheras que me generan altas rentabilidades por alquiler y otras que, aunque también me generan buena rentabilidad, tienen mejor perfil, pero la rentabilidad es menor. Estas segundas, sin embargo, tienen una proyección de revalorización superior: se trata de viviendas con vistas al mar, viviendas construidas en los últimos quince o veinte años, viviendas muy bien ubicadas, etc. De este modo tengo una cartera más robusta y no tengo que renunciar a ninguna de las dos rentabilidades que hemos comentado.

Como este punto es muy relevante y determinará hacia dónde enfocas tus esfuerzos como inversor, me gustaría dedicar el siguiente apartado a reflexionar con más calma sobre ello para que mis reflexiones te sirvan de inspiración en tus inversiones.

Pájaro en mano o ciento volando:
reflexiones personales sobre la rentabilidad

Para que una vivienda entre dentro de los parámetros de rentabilidad que buscamos, deberá cumplir ciertos criterios. El principal, como hemos visto anteriormente, es que, tras introducir con esmero todos los datos de la operación en nuestra calculadora de rentabilidad, proyectemos un porcentaje de rentabilidad acorde a nuestro objetivo.

Durante los anteriores capítulos, te he explicado que, en mi caso, busco una rentabilidad objetivo-mínima del 10-12 %. ¿Es mucho o es poco? Pues depende.

Para mí, encontrar oportunidades que cumplan esta rentabilidad requiere trabajo, pero no es excesivamente difícil. Si deseo incrementar el objetivo de rentabilidad, es probable que encuentre menos oportunidades y, seguramente, habrá años en los que no pueda comprar ninguna vivienda.

Por supuesto, podría incrementar el tiempo que destino a la búsqueda de viviendas y tratar de incrementar mi rentabilidad objetivo. Eso es una decisión que deberás tomar tú a medida que vayas buscando oportunidades.

Si quieres comprar muchas viviendas, deberás relajar tu objetivo de rentabilidad o dedicarle mucho más tiempo a la búsqueda porque, en caso contrario, no encontrarás suficiente oferta que cumpla tus requisitos. Es evidente, ¿verdad?

Es como un embudo. Si soy más exigente, debo moverme más para tener más contactos y conseguir introducir un mayor número de viviendas al embudo para que alguna de ellas ofrezca lo que yo ando buscando.

A medida que nos volvemos más exigentes en el objetivo de rentabilidad que buscamos, se reduce drásticamente la oferta que cumplirá dichos requisitos. Deberemos buscar el equilibro y centrarnos en ese nivel de rentabilidad para el que encontremos las suficientes viviendas para satisfacer nuestra demanda.

Por ejemplo, si yo me pongo un objetivo de comprar dos viviendas al año, con el tiempo que puedo (y quiero) dedicarle a la búsqueda, ese 10-12 % de rentabilidad es mi punto de equilibrio. Eso no quiere decir que rechace una vivienda que pueda darme un 15 %, al contrario. Si tengo la suerte de cruzarme con ella, no me lo pensaré.

Para encontrar este perfil de viviendas, suele ocurrir lo siguiente. Imaginémonos que decidimos dividir las zonas de una ciudad en cuatro niveles o ratings: la mejor zona tiene un rating 1, la segunda mejor un 2, luego un 3 y finalmente, la peor zona un rating 4. De este modo, mis oportunidades se encuentran del siguiente modo:

Los mejores perfiles de viviendas ubicadas en zona 3 (perfiles medios en zona 3 también pueden encajar).

Los perfiles más bajos en zonas 2, que podremos conseguir a precios competitivos y conseguir con ello rentabilidades decentes por alquiler. Tendremos mejores perfiles de inquilinos (por la zona), aunque habitualmente renunciaremos a algún punto de rentabilidad.

De este modo compramos en las zonas que no se sitúan ni entre las mejores ni entre las peores. Ahí es donde yo suelo encontrar la mayoría de mis viviendas.

¿Por qué lo hago así? Sencillo. Yo busco maximizar la rentabilidad que consigo mediante los alquileres de mis viviendas, pero sin asumir demasiados riesgos. ¿Qué significa eso? Pues que en las zonas que te he explicado encuentro el equilibrio que maximiza mi rentabilidad sin meterme en demasiados líos. Son zonas obreras donde hay gente muy cumplidora (especialmente si haces un buen filtro de inquilino como te enseñaré más adelante) y además son zonas donde puedo conseguir viviendas económicas.

Recuerda que aunque el precio de la vivienda se incremente, el alquiler no lo hará en la misma proporción. De este modo, la rentabilidad cae a medida que el precio de la vivienda aumenta.

Si me centrase en comprar viviendas en zonas 1 (la zona más prime), tendría inquilinos con ingresos muy buenos y estabilidad laboral que me asegurarían el cobro del alquiler, pero mis rentabilidades serían inferiores al 5 %.

Recientemente, hemos visto cómo la rentabilidad no viene solo del alquiler, sino que, potencialmente, las viviendas también tienden a revalorizarse. ¡Incluso por encima de la inflación!

¿Significa eso que todas las viviendas en España se han revalorizado por encima de la inflación? ¡Para nada! Aquellas viviendas con mejores ubicaciones y mejor estado de conservación también tienen mejores recorridos al alza en valor. Del mismo modo, podemos asumir que las viviendas más nuevas o con unos mejores acabados se revalorizarán por encima de las viviendas con peores acabados.

Ya lo hemos comentado antes. La revalorización es algo que potencialmente va a ocurrir, pero que no tenemos certeza de que lo hará. Recuerda que el alquiler es el «pájaro en mano» y la revalorización el «ciento volando».

Como te decía, la rentabilidad por alquiler suele ser más elevada cuanto peor sea la zona, y lo mismo ocurrirá con el perfil de vivienda. Por ejemplo, mi mejor rentabilidad la obtengo con una vivienda situada en zona 3, si además es un tercero sin ascensor (menores costes de comunidad), esta vivienda para mí se encuentra en el límite de lo que yo compraría.

El ejemplo del tercero sin ascensor, se trata de una inversión muy rentable por alquiler, pero no puedo aspirar a mucha revalorización al estar situada en un edificio viejo con un mantenimiento más bien justito. Sacrifico rentabilidad a largo plazo, a cambio de rentabilidad a corto.

Personalmente me gusta tener una cartera diversificada con distintas tipologías de viviendas. El tercero sin ascensor en zona 3, sería el ejemplo más extremo de vivienda de bajo perfil con elevada rentabilidad dentro de mi cartera.

En el otro extremo, tengo una vivienda con vistas al mar que me da una rentabilidad de entre el 8-9 % bruto. Esta vivienda tiene una proyección muy buena y además, si algún día cambia la fiscalidad del alquiler de larga duración que hoy resulta tan beneficiosa (lo vemos a continuación), podría destinarla a alquiler turístico mejorando sustancialmente la rentabilidad.

Sé que muchos acudís a mí tratando de que os resuelva algunos dilemas. Pero yo prefiero daros la información, explicaros cómo lo hago yo para que os inspiréis y seáis vosotros quienes toméis vuestras propias decisiones. Creo firmemente que es la mejor manera que tengo de ayudaros.

Así que aquí tienes un dilema a resolver:

¿Buscas rentabilidades superiores a corto plazo (viviendas de peor perfil), o prefieres renunciar a cierta rentabilidad a corto a cambio de menores dolores de cabeza y, potencialmente, obtener mayores rentabilidades a largo plazo (viviendas de mejor perfil, con mayor proyección de revalorización)?

Añado otra duda que debes resolver: ¿Buscas maximizar tu rentabilidad mientras construyes tu patrimonio? O más bien, ¿tienes ya un patrimonio importante y buscas proteger su valor a la par que tratas de sacarle algo de rentabilidad?

Según tus respuestas, deberás centrarte más en un perfil de viviendas o en otro.

Si optas por la primera alternativa, deberás buscar viviendas que tengan un peor perfil, peores acabados o viviendas ubicadas en zonas tipo 3. La rentabilidad que obtendrás por alquiler será superior y podrás aspirar a hacer crecer tu patrimonio más rápidamente. Sin embargo, no deberías esperar grandes revalorizaciones en el valor del inmueble.

Esto no quiere decir que no se vayan a revalorizar. Cuando miramos al futuro, debemos trabajar sobre hipótesis y tratar de deducir lo que es más probable que ocurra. Si luego se revalorizan: ¡Estupendo!

De hecho, como el futuro todavía está por escribir, ¿por qué no podrían incluso revalorizarse tus viviendas de peor perfil por encima de las mejores viviendas si la zona crece? Si has seleccionado una zona con una demanda creciente en la que hayan proyectado nuevos servicios, quizás te lleves el premio gordo.

Si, en cambio, tienes ya un importante patrimonio y tu objetivo es buscar cómo protegerlo mientras tratas de rentabilizarlo sin asumir grandes riesgos, deberías decantarte por viviendas mejor ubicadas y de perfil superior.

Serán viviendas que requerirán una mayor inversión por tu parte y de las que obtendrás menor rentabilidad por alquiler, pero podrías aspirar a revalorizaciones superiores a lo largo de los años. Además, el perfil de inquilinos que tendrás será mejor y deberían darte menores dolores de cabeza. Te lo digo en condicional porque todo esto son «hipótesis» y dependerá también de cómo hagas tú la selección.

Tras esta breve pausa para reflexionar en voz alta acerca de qué perfil de viviendas queremos incluir en nuestra cartera, veamos la tercera fuente de rentabilidad: la optimización fiscal de nuestras inversiones.

Fiscalidad

«Evitar los impuestos es el único esfuerzo intelectual que tiene recompensa».

John Maynard Keynes

¿Cuál es la fiscalidad de los ingresos por alquiler? ¿Cómo puede la fiscalidad mejorar la rentabilidad de nuestras inversiones?

Tradicionalmente, este suele ser un tema denso y aburrido, lo que se traduce en que pongamos poco interés en el mismo. Sin embargo, este es un grave error que deberás solucionar cuanto antes para convertirte en un inversor exitoso.

Permíteme recordarte, por última vez, las tres fuentes de rentabilidad que tenemos como inversores en viviendas por alquiler:

Los ingresos por alquiler.

La revalorización de los inmuebles.

Optimización fiscal de nuestras inversiones.

Una buena planificación fiscal, se iniciará en la fase del análisis y nos permitirá mejorar nuestra rentabilidad. Por este motivo, he decidido incluir la fiscalidad ahora que hablamos de la valoración de inmuebles.

No pretendo escribir una amplia tesis sobre fiscalidad en este libro por dos motivos: no soy fiscalista y esta suele variar año tras año. Sin embargo, como mi intención es que este libro se convierta en un manual para los inversores en viviendas de alquiler, hay algunos puntos que considero que es necesario tratar.

Fuente de aprendizaje

Con la idea de que puedas conocer en detalle la fiscalidad de las inversiones inmobiliarias en viviendas de alquiler, las ventajas, las reducciones que tenemos y qué gastos se pueden deducir, he escrito un minucioso artículo en mi blog de vivirderentas.net.

La ventaja de hacerlo así es evidente: esto me permitirá actualizarlo de manera ágil a medida que haya variaciones en la normativa fiscal para que tengas siempre la última información actualizada:

Link

¿Has leído ya el artículo? Si lo has hecho, me gustaría explicarte la lógica que hay detrás de los beneficios fiscales que tenemos cuando destinamos nuestras viviendas a alquiler tradicional.

En el artículo (por si no vas a leerlo) te cuento que al alquilar tu vivienda a una familia para que la usen como su residencia habitual tienes una ventaja fiscal muy potente: podrás reducirte el 60 % de los ingresos netos (después de descontar los gastos deducibles). Dicho de otro modo, el 60 % del ingreso neto va directo a tu bolsillo sin tributar.

Como habrás visto en el artículo, estos beneficios solo los tenemos cuando alquilamos nuestras viviendas que se destinen a la residencia habitual de los inquilinos. No tendremos estos beneficios si la destinamos a alquiler turístico, alquiler por habitaciones (en esta modalidad hay disparidad de opiniones), rent to rent, etc.

El motivo de este «privilegio» es que estamos solucionando uno de los problemas que el Gobierno necesita solucionar: en España no hay suficiente vivienda en el mercado para toda la demanda que hay y esto tensiona los precios al alza.

Así, el Gobierno trata de incentivar a todos aquellos propietarios de viviendas para que las pongan en alquiler residencial. El beneficio de la reducción del 60 % es sin duda un argumento imbatible.

Es una medida muy inteligente para combatir el alza de los precios del alquiler. Según mi humilde opinión, es mucho mejor potenciar un incremento de la oferta de viviendas en alquiler vía estas ventajas fiscales, en lugar de limitar los precios de los alquileres. Esta segunda medida que puede ser popular en el corto plazo reducirá la oferta de viviendas en el medio plazo causando mayores problemas y tensiones en el mercado.

Yo mismo he hecho los números en alguna vivienda de mi propiedad que cumplía el perfil para destinarla a alquiler turístico y, si bien la rentabilidad era superior por la segunda vía, ese plus de rentabilidad se veía reducido en gran medida al aplicarle la fiscalidad correspondiente a cada tipo de inversión.

Dicho de otro modo, al tener en cuenta la fiscalidad que se le aplica a cada tipo de inversión, el alquiler turístico seguía siendo algo más rentable, pero menos de lo que uno podría imaginar. En mi caso, preferí decantarme por el alquiler de larga duración por el menor trabajo y coste en reparaciones que me supone.

Actualmente hay un proyecto para aprobar una nueva ley de vivienda en España que modificaría esta fiscalidad. Sin embargo, la nueva ley contempla que la bonificación pase del actual 60 % a un rango de entre el 50 % y el 90 % en función de ciertas variables.

Si finalmente se termina aplicando dicha ley, actualizaré el artículo que te he compartido hace un momento para que dispongas de la fiscalidad más actualizada.

Hay un tema que suelo escuchar mucho entre los inversores y es la posibilidad de tributar vía sociedad. En el artículo dedico un apartado a ello, pero por si decides no leerlo, considero que es suficiente relevante poner este tema sobre la mesa ahora.

Es la eterna pregunta que todos los inversores nos hacemos en algún momento. ¿Tiene mejor fiscalidad tributar vía sociedad?

La respuesta es ambigua: sí que tiene mejor fiscalidad, pero esta no suele compensar debido a las condiciones que se le exige a dicha sociedad.

Hay un tipo de sociedad (conocida como REAV) que puedes montar a partir de ocho inmuebles con una fiscalidad muy beneficiosa. La ley dice que como mínimo el 55 % de los ingresos de la sociedad deben venir de esta actividad, en cuyo caso ofrece unas ventajas fiscales muy favorables.

Hablemos primero de los requisitos que establece la ley para poder acogerse a esta tipología de sociedades:

Mínimo de ocho viviendas destinadas a residencial (no sirven locales, aparcamientos, ni siquiera viviendas de alquiler vacacional).

Tener un empleado contratado a jornada completa. No podemos ser nosotros mismos. Este punto, determinante en la decisión, últimamente se está empezando a cuestionar…

Mantener las viviendas un mínimo de tres años en el mercado del alquiler.

Si cumplimos con estas premisas, la sociedad tendrá una bonificación del 85 % en el impuesto de sociedades. Recuerda que una sociedad normal debe tributar en el impuesto de sociedades a un tipo del 25 %, por lo que, gracias a esta bonificación, solo tributaremos a un tipo efectivo del 3,75 %.

Ojo que el nuevo proyecto de ley de vivienda que te comentaba antes también contempla una reducción de la bonificación para estas sociedades hasta el 40 %, lo que hará menos atractiva esta posibilidad.

Como has visto, los requisitos hacen que difícilmente nos merezca la pena utilizar este tipo de sociedades. El ahorro fiscal no suele compensar el sobrecoste que implica.

Uno de los requisitos es la contratación de una persona a jornada completa. Este coste, fácilmente rondará los 15.000-20.000 €. Además, según mi experiencia, es totalmente innecesario contratar a una persona para la gestión de una cantidad de entre 8-15 inmuebles.

Para ser justos, debo indicarte que recientemente parece que Hacienda estaría aceptando contratar a una empresa para la gestión de los alquileres, lo que nos ahorraría tener que contratar a ese empleado. La verdad es que hay fiscalistas que secundan esta opción y otros que la rechazan. En cualquier caso, te animo a que busques un fiscalista de tu confianza y que procedas según te recomiende.

Otro punto que debes tener en cuenta, si te animas a crear esta modalidad de sociedad, es que el dinero que gana la sociedad está dentro de la sociedad, mientras que, si declaras los alquileres como persona física, el dinero después de tributar estará directamente en tu bolsillo.

De este modo, para poder comparar una fiscalidad con la otra, deberemos tener en cuenta también que para sacar el dinero de la sociedad hacia nuestro bolsillo deberemos volver a tributar por el reparto del dividendo. Esto significa que tributarás entre el 19 y el 26 % según las tablas de Hacienda para los rendimientos del capital mobiliario (base del ahorro). Por supuesto, también podrías pagarte una nómina y tributar al tipo que te corresponda del IRPF.

Como te decía, no pretendo hacer un amplio manual sobre fiscalidad. Sencillamente quería compartir contigo alguna información que veo que soléis preguntar a menudo, y remitirte al artículo de arriba para que puedas ampliar esta información si es de tu interés.

Finalmente, debes tener en cuenta también el coste de mantenimiento de la sociedad (entre 1.200 y 4.000 €), a lo que habría que sumar el coste inicial de constituir la sociedad y traspasar los inmuebles si previamente los tenemos a nuestro nombre como persona física.

En cualquier caso, lo mejor es que busques un buen asesor para que te ayude a tomar esta decisión. Ten bien a mano su contacto, pues a lo largo del camino, serán muchas las dudas que deberás plantearle. Lo ideal, es que encuentres a un buen abogado y a un asesor fiscal especializado en temas inmobiliarios.

Según mi experiencia, al visitar muchos asesores fiscales en búsqueda de respuestas, me di cuenta de que yo llegaba a saber más incluso que ellos. Al fin y al cabo, cada uno se especializa en los temas que trata más a menudo. No te canses hasta que encuentres a algún asesor fiscal que de verdad domine la materia.

Capítulo 5 Compra.

La negociación

«En una negociación funciona la diplomacia; la diplomacia es que los demás hagan lo que nosotros queremos que hagan, y que, además, lo hagan agradecidos».

Dale Carnegie

Saber negociar de forma correcta es un arte. Hay muy buenos profesionales que descuidan esta parte del negocio y, aunque desarrollan el resto de las fases correctamente, pierden mucho dinero por no saber negociar adecuadamente.

Créeme si te digo que yo mismo he dejado mucho dinero encima de la mesa por no aplicar alguno de los consejos que te daré a continuación.

Cada vez que te sientes a negociar, tendrás una nueva oportunidad para mejorarte a ti mismo. Es un aprendizaje constante que no termina nunca a lo largo de nuestra carrera. Por este motivo te animo a practicar mucho.

Este pequeño manual sobre negociación está bien y te ayudará a sentar las bases para establecer unos criterios desde los que partir. Sin embargo, no servirá de nada hasta que hagas tuyos todos los consejos y los adaptes a tu forma de ser.

En primer lugar, veremos cómo debemos prepararnos para sentarnos en la mesa de negociación con los deberes hechos. Tras estos trucos previos, te daré diez estrategias que debes aplicar en todas tus negociaciones para poner la balanza de tu parte.

Recuerda que el precio por el que se anuncian las viviendas no es el precio de venta. De hecho, ese es el precio al que NO se venden, si no, ya no existiría el anuncio y la vivienda se hubiese vendido. ¡Hay que negociar!

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El precio al que vemos anunciadas las viviendas no es el precio al que se venderán.

De hecho, al precio al que se anuncian es el precio al que NO se venden.

De lo contrario ya habrían cerrado el trato y no existiría el anuncio.

Cómo prepararte antes de una negociación

Hay quien compara una mesa de negociación con una guerra. Personalmente creo que no hay que ser tan dramáticos, pero sí que debemos tener una estrategia predefinida. Cuantas más armas lleves, más probabilidades tendrás de salir victorioso.

Para prepararnos, debemos recabar toda la información que nos sea posible. Habrá información que saltará a la vista y será evidente, mientras otra requerirá que hagamos algún pequeño ejercicio y demostrar cierta destreza por nuestra parte.

Hacer todo este trabajo previamente nos permitirá argumentar de forma sólida y defender con mayor criterio nuestra oferta.

Hace exactamente un año estaba analizando la compra de un edificio de tres viviendas totalmente a reformar. La ubicación era excelente, por lo que, tras una buena reforma el producto final sería un caramelito en el mercado.

Los vendedores habían rebajado mucho su precio inicial y en aquel momento pedían 130.000 €. Yo analicé la operación sin tener ni siquiera en cuenta esta cifra. Hice mis cálculos en un Excel plasmando distintos escenarios. Con este documento que preparé concienzudamente, me presenté en la mesa de negociación. Les argumenté ampliamente, con mucha educación y respeto, por qué mi precio a ofertar eran 70.000 €. Yo estaba plenamente convencido de que este era un precio justo.

Los vendedores, ante mis argumentos pudieron comprender que no era una oferta «a derribo» y que difícilmente alguien que hubiese hecho los deberes podría ofertar una cantidad muy superior a esa. Les ofrecía un precio con casi un 50 % de descuento sobre su petición, pero mis explicaciones les hicieron comprender que los 130.000 € que pedían no eran razonables. Finalmente, tras agradecerme todas mis explicaciones, aceptaron mi propuesta.

No siempre habrá un final feliz como el de este edificio. Sin embargo, si no hubiese defendido mi propuesta con argumentos sólidos, estoy seguro de que mi oferta habría sido rechazada inmediatamente al ser recibida.

Entonces, ¿cómo podemos prepararnos?

En primer lugar, haz bien tus números

Con hacer tus números me refiero a, por un lado, conocer hasta dónde tienes capacidad económica (o de endeudamiento) para poder ofertar y, por otro lado, hasta qué importe te interesa ofertar para que la rentabilidad resultante sea de tu agrado.

Tu capacidad económica la determinará el presupuesto con el que cuentes (tus ahorros) y también la capacidad de endeudamiento que tengas si vas a pedir una hipoteca. Hablaremos de este punto más adelante cuando tratemos la financiación.

Determinar el importe máximo por el cual te quedarías el inmueble, debes hacerlo mediante una calculadora de rentabilidad que te permita determinar la rentabilidad de la operación en función del importe de compra. En capítulos previos ya hemos visto cómo calcular la rentabilidad de una operación.

Analiza otras viviendas de la zona

Debes hacer un estudio de mercado para ver qué precio medio tienen las viviendas del mismo perfil de la que estás analizando para tener así un mejor criterio cuando compartas tus argumentos.

Cuanta más información consigas, más puertas se te abrirán para crear nuevos argumentos. Por ejemplo, es posible que encuentres algunas viviendas iguales, pero con mejor estado, que se están vendiendo más económicas que la vivienda que estás negociando. Sin duda este es un punto que deberás poner encima de la mesa para que el vendedor entienda que está pidiendo más de lo que debería.

Cualquier comparable, que te permita argumentar que la vivienda debería venderse más económica, anótalo para armar tus explicaciones el día de la negociación.

Analiza en detalle el inmueble que quieres comprar

Puedes utilizar una plantilla o tomar notas tú mismo. Se trata de anotar todos los puntos negativos de la vivienda que estás analizando: si necesita reforma, si tiene humedades, ventanas que no cierran, mala orientación, no dispone de cédula, ha estado ocupada, tiene algún negocio cerca que la devalúa, está en una zona no demasiado buena… Todo aquello que veas que puedes poner encima de la mesa y que hará decantar la balanza de tu lado, aunque sea información evidente, anótala.

Por último, para tener garantías de éxito en una negociación, debes estar preparado para levantarte de la mesa sin un acuerdo. Esta mentalidad es arriesgada y hará que en ocasiones te vayas sin el producto que querías, pero a la larga te permitirá cerrar acuerdos que de otro modo te resultarían impensables.

Si te duele pensar que pierdes una oportunidad, recuerda que cada día en el mercado inmobiliario se cierran decenas de operaciones que perfectamente encajarían en tus números. Sigue buscando si no cerráis este acuerdo, las mejores operaciones todavía están por llegar.

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Para tener garantías de éxito en una negociación, debemos estar preparados para levantarnos de la mesa sin un acuerdo.

Obtén información acerca del vendedor y del estado de maduración de la operación

Las posibilidades de conseguir una rebaja importante en el precio de la vivienda dependerán en gran medida de los incentivos que tenga el vendedor para negociar. Si, por ejemplo, hace mucho tiempo que tiene la vivienda a la venta, es posible que empiece a estar nervioso y quiera deshacerse de ella incluso aceptando un importante descuento.

Quizás necesite liquidez, o se encuentre en alguna situación que justifique que quiera vender incluso por debajo del precio de mercado, a cambio de una venta rápida.

Trata de preguntarle a la inmobiliaria por la historia que hay detrás de la vivienda. Por supuesto, si tienes ocasión, pregúntale al vendedor directamente. La información que puedan darte será valiosísima para argumentar con más fuerza y enfocar tu negociación en una dirección u otra.

Analiza sus problemas y orienta tu negociación y argumentos en esa dirección. Si tienen algún problema, determina de qué forma puedes ayudarlos a resolverlo y céntrate en ese punto para armar tu negociación.

Por supuesto, si el vendedor no tiene prisa y no se muestra con necesidad de vender, es probable que te resulte más difícil una negociación.

Diez técnicas de negociación que te pondrán en el lado ganador

Ahora que ya nos hemos preparado y tenemos la información necesaria, estamos listos para sentarnos en la mesa de negociación. A medida que ganes experiencia, crearás tus propios métodos de negociación en función de lo que veas que te funciona mejor y con lo que te sientas más cómodo.

Pero antes, puedes inspirarte en las diez técnicas altamente efectivas que te muestro a continuación y que te permitirán crear tu propio modelo de negociación:

Empatiza con el vendedor

Debes entender qué le mueve a vender. Para ello deberás escuchar atentamente sus argumentos. Mucha gente no es capaz de escuchar y se centra solo en lo que ellos quieren, por lo que pierden una gran oportunidad. En ocasiones, escuchando, nos damos cuenta de información que nos permitirá argumentar mucho mejor y terminar comprando más barato. Cada persona tiene su propia realidad y debemos entender cuál es la del vendedor que tenemos delante. Para ello, lanza preguntas abiertas y no interrumpas, deja que sea el vendedor quien te regale la información.

El cierre de una compraventa tiene un componente mucho más emocional de lo que pensamos, por lo que será clave conseguir que la negociación se base en la empatía para que podamos alinearnos con el vendedor en nuestros argumentos.

Por ejemplo, podrías decir que la vivienda está en un estado lamentable y que no la van a vender de ninguna manera y que por eso quieres un descuento, o bien decirle que tu oferta es X porque deberás invertir un mínimo de Y para adecuar la vivienda y hacerla habitable. Como ves, hemos dicho lo mismo, pero en la segunda opción, al recordarle la información negativa de la propiedad, lo hemos hecho de una forma mucho más amigable consiguiendo que el vendedor no se aleje de nosotros.

Sé educado

En línea con el anterior punto, aunque la situación se ponga tensa, trata de no perder los nervios en ningún momento. Si vas a decir algo que pueda ofender al vendedor, anticípate y dile que no quieres ofenderlo, o incluso pídele permiso antes de decirle el precio de tu oferta (siempre acompañándolo de argumentos, claro).

Si la otra parte pierde los nervios, pero ve que tú mantienes la calma y te sigues dirigiendo a él de forma educada, reforzarás tu postura y es más fácil que acabe cediendo y trate de volver a acercarse a ti.

Pon tus finanzas encima de la mesa (si juegan a tu favor, claro)

Queremos ayudar al vendedor para que nos dé un sí a nuestra propuesta. ¿Qué mejor manera que ofrecerle algún caramelito?

En la preparación previa has determinado tus ahorros y tu capacidad de endeudamiento.

¿Tienes la posibilidad de firmar la próxima semana? Díselo al vendedor: es posible que acepte un descuento a cambio de una firma rápida y sin complicaciones.

¿Tienes una hipoteca preconcedida tras haber hablado con tu entidad financiera? Díselo también para que vea que contigo la operación saldrá adelante y que ya vas con los deberes hechos.

Recuerda cuáles son los puntos débiles de la vivienda

En la preparación previa a la negociación, hemos anotado todas las debilidades de la vivienda. Aunque estas sean obvias, enumerarlas para que el vendedor tome consciencia del producto que está vendiendo antes de asimilar el precio que vas a ofrecerle.

Este punto es uno de los que yo nunca dejo de aplicar. Suelo empezar la conversación comentando algo amable para tener al vendedor más cerca y luego con educación le recuerdo todos los puntos negativos de la vivienda. Quiero que poco a poco vaya comprendiendo que el precio que pide por ella es demasiado optimista.

Evita ser tú quien dé la primera cifra

Esta es la regla número 1 de cualquier manual de negociación. Que sea el otro quien ponga una cifra encima de la mesa. Es cierto que, en el caso de una negociación inmobiliaria, el vendedor ya ha puesto un precio de venta inicialmente. Pero no por ello debes menospreciar esta estrategia tan poderosa.

Tras una primera puesta en escena, en la que has destacado todo lo que se debe solucionar en la vivienda, pregúntale al vendedor hasta donde está dispuesto a negociar (dando por hecho que su precio inicial no tiene sentido y hay que rebajarlo).

Si consigues que diga una cifra por debajo de su punto de partida, ya has dado un paso de gigante. Puede que te ofrezca una cifra cercana a tu importe objetivo o puede que no.

En cualquier caso, habrás conseguido una nueva cifra más cercana a tu precio objetivo, lo que se traducirá en que ahora será más sencillo negociar que si empezases desde el importe original.

El acuerdo está hecho

Cuando hables, debes expresarte en todo momento dando por hecho que llegaréis a un acuerdo. Poco a poco irás convenciendo al vendedor de que os levantaréis de la mesa con un acuerdo y de que debéis acercar posturas para ver en qué punto os encontráis.

Psicológicamente pondrás a la otra parte en una actitud activa en búsqueda de un acuerdo. Esto generará mayor cercanía y más predisposición a negociar el precio.

Evita poner a la otra parte en tu contra

Si sigues las primeras técnicas de negociación que te he explicado (ser empático y educado) es probable que esto no ocurra. Aun así, somos personas y es posible que la otra parte se sienta ofendida en algún momento de la negociación.

Si eso ocurre, mantén la calma y trata de evitar una confrontación diciendo cosas del tipo: «estás equivocado», «eso es mentira»… Ten mano izquierda y trata de buscar puntos en común para conseguir que el vendedor vuelva a la mesa de negociación.

La negociación puede tensarse, y eso no tiene por qué ser malo. Lo que no debe ocurrir bajo ningún concepto es que se rompa hasta el punto de que no haya forma de conseguir que el vendedor vuelva a sentarse a negociar.

No tengas vergüenza por lanzar una oferta demasiado baja

Te he contado hace un momento el caso de una negociación que yo mismo llevé a cabo para un edificio que conseguí rebajar desde los 130.000 € iniciales hasta los 70.000 € de mi propuesta.

Muchas personas no hubiesen pasado esa oferta por considerarla demasiado agresiva respecto a su precio inicial. Yo en cambio hice mis números y pude argumentar sólidamente el motivo de mi oferta. Añadí todos mis costes al Excel, un margen de seguridad y el porcentaje que yo quería ganar. No me dio miedo mostrarle estos números al vendedor, que los entendió perfectamente.

Si la vergüenza me hubiese paralizado, no hubiese presentado mi oferta y me hubiese quedado sin acuerdo.

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Si la oferta que haces te da un poco de vergüenza, puede que vayas por buen camino.

Aprende cuándo es momento de ceder

Un buen negociador sabe que difícilmente se pueden ganar todos los puntos que se negocian. Valora qué peticiones tiene el vendedor y analiza si hay alguna en la que puedas ceder. No solo hablamos del precio, quizás haya otras peticiones como plazos, mobiliario u objetos de la vivienda, quién asume ciertos costes como el de vaciar la vivienda, formas de pago o cualquier otro punto que se ponga encima de la mesa.

Si consigues un acuerdo del tipo «ganar-ganar» en el que ambas partes sentís que os habéis salido con la vuestra (aunque sea parcialmente) la negociación habrá sido un éxito.

Todo es negociable

Algo que he aprendido a lo largo de muchas negociaciones es que la situación de la que se parte suele distar mucho de la situación en la que se termina. Es posible que cuando empieces a negociar la otra parte ponga alguna petición encima de la mesa indicando que eso no es negociable: nunca des esto como cierto.

¡Todo es negociable!

Por último, déjame recordarte que estas técnicas las he adaptado a la negociación del precio de la vivienda. Sin embargo, podrás aplicarlas a múltiples campos de la inversión inmobiliaria: cuando negocies con las entidades financieras, con los reformistas o con cualquier empresa que vaya a intervenir en tus negocios.

Capítulo 6 Compra.

La financiación

«Las grandes deudas son un privilegio de la riqueza».

Georges Duhamel

¿Eres de esas personas que escuchan las palabras financiación, deuda o apalancamiento y se te ponen los pelos de punta?

—¡Por ahí viene un montón de deuda!

—Huyamos, ¡rápido!

Si es así, debes saber que esa reacción prudente te salvará de una mala gestión de tus finanzas, pero a su vez te cerrará algunas puertas que ni siquiera te has planteado que existen.

La financiación, puede ser muy mala si no se usa con conocimiento, pero puede ser una gran aliada usándola en nuestro beneficio.

Dicho de otro modo, la financiación utilizada con fines no productivos o sin un adecuado control puede llevarnos a la ruina, pero si deseas crear un gran patrimonio, será extremadamente difícil lograrlo sin utilizar el apalancamiento. Aquí mi sugerencia es: aprende a utilizar la deuda en tu beneficio y luego aplícalo en tus inversiones.

Si esto que acabo de decirte tiene sentido para ti, debes saber que en las inversiones inmobiliarias tiene todavía mucho más sentido.

Por suerte para nosotros, en el sector inmobiliario hay una gran industria montada que nos facilita financiación barata en grandes cantidades y durante períodos muy largos en el tiempo.

¡Esto no existe en ningún otro sector! ¿Cómo vamos a desperdiciar esta oportunidad?

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Aprende a utilizar la deuda en tu beneficio y aprovéchalo. En ningún otro sector existe la facilidad de endeudarse con un coste tan reducido y durante períodos tan largos como en el sector inmobiliario. ¡Aprovéchalo!

Endeudarse sin cabeza puede llevarnos a la ruina, sin embargo, sin el uso de la financiación difícilmente podrás crear grandes riquezas.

En este punto es importante tener clara la idea de deuda buena y deuda mala. En resumidas cuentas, la deuda buena es aquella que se usa para obtener un beneficio (deuda productiva), mientras que la deuda mala es la usamos para comprarnos cosas para consumir nosotros.

Como te imaginarás, de lo que estamos hablando aquí es de huir de la deuda mala y explotar la deuda buena en nuestro beneficio.

En primer lugar, debemos fijarnos en el importe que debemos pagar por esa hipoteca que queremos pedir y evaluar los beneficios que nos reporta la inversión que nos permite hacer. De este modo, es importante destacar que no recomendaría apalancarse (comprar mediante financiación), a menos que la cuota a pagar de la hipoteca fuese muy inferior a los ingresos por alquiler que esperamos obtener.

¿Y a qué me refiero con muy inferior? Pues mira, antiguamente se oía mucho aquello de que el alquiler me cubre la hipoteca. A mí esto no me parece una gran inversión, más bien es una chapuza.

Recuerda que nosotros somos inversores profesionales, así que, si quieres tomarte esto en serio, es probable que lo que hayas oído por ahí no sea tan buena idea como te han vendido.

Dicho de otro modo, el sistema funciona si obtenemos un cash-flow neto positivo suficientemente elevado. Si sigues este consejo, te mantendrás a flote incluso navegando en mares revueltos.

Para los que no estéis familiarizados con este concepto, deciros que el cash-flow será positivo cuando el importe del alquiler cubra de sobra la cuota de la hipoteca y el resto de los gastos de la vivienda.

Cada inmueble que compramos, debemos verlo como un pequeño negocio. Por lo tanto, esperaremos que genere más ingresos que gastos (cash-flow positivo).

He conocido inversores que compran inmuebles con un único argumento: que el inquilino les pague la propiedad. Como te decía, esto para mí es un error muy peligroso. En primer lugar, tardará unos veinte o treinta años en pagarte la vivienda y, en segundo lugar, tienes poco margen de maniobra ante posibles imprevistos.

Si el inquilino deja de pagar o te cuesta alquilar la vivienda, deberás ser tú quien pague la hipoteca. De este modo, según mi forma de verlo no sería escalable a más de una vivienda sin asumir demasiado riesgo.

A mí lo que me gusta es sacar la rentabilidad más alta posible, pero sin tener problemas para dormir tranquilo. Vamos, que necesitamos un sistema robusto a prueba de «imprevistos».

Imagínate que tienes 10 viviendas de las que cobras 6.000 € de alquileres (600 €/vivienda) y pagas 6.000 € de hipotecas. No estás generando cash-flow, así que, ante cualquier imprevisto, deberás ser tú quien haga frente al pago de las hipotecas. Imagínate que no solo un inquilino deja de pagarte, sino que hay una gran crisis y lo hacen tres o cuatro inquilinos. Deberías pagar tú los 2.400 € de hipotecas que no te pagan, más todos los gastos de esas viviendas.

Problemas, ¿verdad?

Esto no se trata solo de ganar dinero. Esto va de ganar dinero de forma escalable y prudente. Por ese motivo es crucial que cada vivienda que compras con financiación te genere un cash-flow positivo.

Este es el principal motivo: tu supervivencia financiera. Sin embargo, hay un segundo motivo: la escalabilidad del negocio.

Si realmente quieres poder llegar a vivir de rentas y generar un importante patrimonio, no puedes quedarte en una inversión mediocre que sencillamente se pague sola.

En mi caso busco que la cuota de la hipoteca represente como máximo alrededor del 40-50 % del ingreso que obtienes por alquilar la vivienda. Así, en el ejemplo anterior de las 10 viviendas que nos generan 6.000 € de alquileres mensuales, pagaríamos un total de 2.400 € en hipotecas. ¿Veis la diferencia? Tenemos un cash-flow positivo de 3.600 €, del que todavía nos sobrará la mayor parte tras pagar los seguros, IBI o la comunidad.

Con números gordos, trato de que el alquiler de una sola vivienda pueda pagar la hipoteca de dos viviendas. Con esto yo me siento tranquilo y te aseguro que pase lo que pase, yo duermo tranquilo por las noches. ¿De qué va, si no, la libertad financiera?

A lo largo del libro me he ido mostrando como una persona prudente y muy conservadora. Por ese motivo, habrás notado que mi sistema lo he montado a «prueba de balas». Con el ejemplo de antes, aún en una situación extrema en la que cuatro inquilinos dejan de pagarnos, estamos generando suficientes rentas para pagar cómodamente la deuda y no ver cómo nuestra economía sufre por ello.

Bueno, y déjame añadir algo para ser totalmente transparente contigo: en mi modelo no compro todas las viviendas utilizando financiación. Esto, si bien penaliza la rentabilidad que obtengo por el dinero realmente invertido por mí, añade todavía mayor protección ante potenciales impagos. Pero este es mi modelo. Cada uno debe ver cómo se siente cómodo y centrarse en ese modelo.

Los más arriesgados, podrán incluso optar por refinanciar la vivienda con una segunda hipoteca tras la reforma para volver a capitalizarse de cara a una nueva inversión. Esto, a pesar de ser arriesgado, puede ofrecerte rentabilidades astronómicas sobre tu inversión, llegando incluso hasta lo que se conoce como «rentabilidad infinita». Por si no has oído antes este concepto, se produce cuando recuperas todo el capital que has invertido de tal forma que el negocio te ha costado cero euros, mientras seguiría produciendo rentas mensuales. De ahí lo de rentabilidad infinita.

Negociación bancaria

Hemos hablado previamente sobre la negociación a la hora de comprar una vivienda. Las mismas técnicas y trucos que os propuse, también serían aplicables a la negociación bancaria.

A pesar de que ya he compartido todos esos trucos previamente, he considerado relevante hacer una pausa para comentar el caso específico de la negociación bancaria. A menudo, me encuentro con inversores que asumen las condiciones propuestas por su banco como «la mejor opción». La realidad no es así: debes negociar también las condiciones de tu hipoteca.

En cualquier fase del proceso de este negocio será de suma importancia que seamos capaces de ponernos en el lugar de nuestro interlocutor. La empatía, se traducirá en mayores rentabilidades a largo plazo, ya sea porque compraremos a mejores precios o porque nos permitirá ahorrarnos costes.

En el caso de la financiación, tiene especial relevancia entender lo que piensa la entidad financiera a la que le vamos a solicitar esa hipoteca o préstamo. Ellos esperan poder, en primer lugar, recuperar su inversión, y en segundo lugar, ganar dinero con ello.

Una vez que tengamos estos dos puntos bien interiorizados, podremos pensar de qué modo vamos a ofrecerles lo que necesitan.

Si se trata de la primera hipoteca que solicitas, porque todavía estás arrancando tu negocio de alquileres, deberás ofrecerles mayores garantías. Lógicamente, lo primero que te pedirán será que acredites tus ingresos y, si estás trabajando para un tercero, deberás tener un trabajo fijo. Si no cumples con esto, siempre podrás pedir a un familiar o amigo que te avale en esta primera operación.

Además, será de gran ayuda tener una buena relación con el director o directora de la entidad financiera con la que queramos trabajar. Tener una buena red de contactos, nos abrirá muchas puertas. No será distinto en el momento de pedir financiación.

Aquí podrás elegir entre dos caminos. El primero, será el de cultivar una buena relación con la oficina del banco con el que trabajes. Deben conocerte bien, entender lo que haces y confiar en que eres una persona seria con un proyecto sólido. Este es el camino que a mí me gusta y el que mejor resultados me da. Puedes mostrarle tus Excel al director del banco o utilizar cualquier recurso para que pueda entender fácilmente lo que estás haciendo y la operación que le planteas.

El segundo camino, será el de ir de «subastero» como se conoce en el sector. Cada entidad financiera vive su realidad y no tiene por qué coincidir con el resto de las entidades. Siempre dentro de los límites que la situación macroeconómica o que el regulador le marque, cada entidad actuará según sus intereses.

Toma acción

Te animo a que hagas una pausa en la lectura de este libro. Busca en el mapa las oficinas bancarias más cercanas a tu domicilio.

Dedícate los próximos días a visitarlos. Explícales que quieres comprar una vivienda y que te digan qué condiciones pueden ofrecerte, así como los requisitos que te exigirán.

No te frustres si en alguna oficina no te atienden como te gustaría. Hay muchas oficinas y cada oficina es un mundo, por lo que igual que hicimos con las inmobiliarias, llamaremos a cuantas puertas sean necesarias hasta dar con alguna persona con la que nos entendamos.

Habrá momentos en los que una entidad tratará de captar negocio hipotecario con una campaña más agresiva, lo que te abrirá la puerta a que te concedan financiación en muy buenas condiciones y con cierta facilidad. Te recomiendo que optes por este segundo camino (el de subastero) si tu situación inicial no es para echar cohetes, aunque a medida que vayas mejorando económicamente te recomiendo que optes por el primer camino y crees un vínculo a largo plazo con un par de entidades financieras.

Antes de dar paso al siguiente tema, recuerda que somos inversores profesionales. Eso se traduce en que debemos ver con perspectiva empresarial nuestras inversiones y, para ello, la financiación juega un factor determinante en la decisión de si realizamos o no una inversión.

Una vivienda comprada con financiación tendrá unas métricas de rentabilidad totalmente distintas a una sin financiación. Esto ya lo vimos en detalle cuando analizábamos las operaciones y aprendimos a medir la rentabilidad de nuestras inversiones. Además, la forma en que se financie también influirá: qué tipo de interés hemos acordado, qué plazo tiene la hipoteca o, incluso, qué porcentaje de financiación se suscribe sobre el precio de compra serán factores que podrán hacer decantar la balanza y convertir una buena operación en una excelente operación.

Nuestra capacidad de endeudamiento

«Un banco te presta dinero si puedes probar que no lo necesitas».

Bob Hope

¿Recuerdas lo primero que te dije que espera el banco al prestarte dinero? Eso es: quiere recuperar su inversión. Cuantas más garantías le ofrezcas para ello, más probable es que te deje dinero y mejores serán las condiciones.

Cuando solicites la financiación, te pedirán que acredites documentalmente todos tus ingresos. Si trabajas, deberás aportar tus últimas nóminas y el contrato de trabajo para que vean antigüedad y si tienes un contrato indefinido.

En el caso de que ya tengas algunas viviendas en alquiler, deberás acreditarlo mediante los contratos de alquiler y un extracto de la cuenta donde te ingresan los alquileres. Esto te lo pedirán para ver que no son inquilinos morosos y que efectivamente estás ingresando los alquileres que has declarado.

Hay bancos que no tendrán en cuenta los ingresos por alquiler como ingresos para determinar tu capacidad de endeudamiento, mientras que habrá otros bancos que sí que los consideran como una fuente más de ingresos. En este caso, es posible que los tengan en cuenta en su totalidad, al 50 % o incluso al 40 %.

Una vez que hayas sumado todos tus ingresos, teniendo en cuenta esta peculiaridad de los ingresos por alquileres que te acabo de comentar, podrás calcular tu capacidad de endeudamiento máxima. Veamos cómo.

Los bancos consideran que puedes destinar entre un 35 % y un 40 % de tus ingresos al pago de cuotas de préstamos e hipotecas.

Por ejemplo, si ingresas un total de 1.500 €, el banco te podrá conceder financiación hasta que las cuotas a pagar asciendan a 525-600 €/mes. Este cálculo deberás hacerlo tú mismo y tener clara cuál es tu capacidad de endeudamiento máxima. Es posible que, si ya tienes alguna hipoteca, te quede poco margen para nuevas financiaciones según los ingresos que tengas.

El 40 %, es lo que se conoce como el límite de endeudamiento máximo. Este podrá variar en función de los criterios particulares de cada entidad, por lo que es relevante que lo consultes con tu gestor de confianza en tu oficina bancaria.

Por cierto, si sigues los consejos que te doy a lo largo de este libro, es muy probable que termines asegurando con una protección de impagos todas tus viviendas. Esto te dará mucha tranquilidad a ti, pero también al banco con el que trabajes.

Por este preciso motivo debo sugerirte que, cuando presentes la documentación para que la entidad financiera estudie tu financiación, les comentes que tus alquileres están asegurados contra impagos. Esto suele gustarles mucho al ver que tus ingresos ofrecen mayor garantía.

A mí me gusta facilitarles todos los contratos de los seguros de protección de impagos. Suele funcionarme muy bien y en algunos casos la entidad llega a incrementar ese porcentaje por el que computan los alquileres al tratarse de ingresos «asegurados». Además, verán que te tomas en serio tu negocio y eso hará que estén más cómodos trabajando contigo.

Por último, me gustaría comentar el tema del porcentaje de financiación sobre el que financian las entidades financieras. Es un tema que, aunque es sencillo, en ocasiones genera confusión.

Lo más habitual es que las entidades financieras te concedan una hipoteca sobre el 60, 70 u 80 % del menor valor entre tasación y el de compraventa. Si por ejemplo compras por 100.000 € y la tasación es superior, te financiarán el porcentaje acordado sobre esos 100.000 €.

El problema lo podrías tener si la tasación saliese por debajo del precio de compraventa, porque te financiarían el porcentaje pactado sobre ese valor y no sobre el valor de la compraventa (recuerda que cogen el menor entre los dos para aplicar el porcentaje). Eso sí, sería muy raro que eso ocurriera si sigues mis consejos y compras por debajo del precio de mercado. La tasación siempre suele ser superior al importe por el que escriturarás.

Lo habitual es que, si compras como primera vivienda, el banco te dé ese 80 %. Este porcentaje llega a incrementarse a un 90 %, en algunas entidades, en ciertos momentos puntuales. Incluso puedes ver el 100 % si están realizando alguna compaña más agresiva.

Si la finalidad de la inversión es, por ejemplo, una segunda residencia, el porcentaje suele bajar al 70 %. Y si la finalidad es una inversión pura y dura, entonces el porcentaje suele rondar el 60-70 %. Esto son reglas genéricas y se pueden negociar. De ahí que te recomiende cultivar muy bien la relación con tus gestores en el banco y, en su defecto, llamar a muchas puertas para ver aquella entidad que te ofrezca lo que estás buscando.

La inflación, nuestra gran aliada

«La inflación es la madre del paro y la ladrona invisible de los que han ahorrado».

Margaret Thatcher

No me gustaría ponerme demasiado técnico en este libro, pues mi obsesión siempre es que cualquier persona sin conocimientos económicos pueda seguir mis recomendaciones. Por este motivo, me gustaría explicar de la forma más llana posible cómo funcionan algunas dinámicas dentro de la economía para que puedas entender de qué lado te interesa estar cuando aparece la temida inflación.

En primer lugar. ¿Sabes lo que es la inflación?

En resumidas cuentas, la inflación es la subida generalizada de los bienes y servicios que se comercializan dentro de un país. Los distintos Gobiernos la miden creando lo que denominan «una cesta de la compra» y en función de cómo evolucionan los precios de los productos que han añadido a dicha cesta, determina en qué medida los precios han subido o bajado.

Para que te hagas una idea, el mandato del Banco Central Europeo es el de conseguir mediante sus políticas económicas que la inflación se sitúe cercana al 2 %, pero sin pasarse. Y eso lo consigue subiendo o bajando los tipos de interés o inyectando o retirando dinero en la economía.

Y ahora te preguntarás, estupendo, ¿y cómo nos puede afectar?

Veamos varias situaciones para entender de qué forma te afecta como inversor y ciudadano. Pero ya te anticipo que es un factor determinante en muchos aspectos y que deberías tener en cuenta en tus decisiones de ahorro e inversión.

Si aparece la inflación de manera persistente y en unos niveles demasiado elevados (algo que hemos vivido en 2022), el Banco Central Europeo intervendrá subiendo los tipos de interés. De este modo, endeudarse se vuelve más caro y hay mayores incentivos a ahorrar.

Todo esto hace que el mercado poco a poco se vaya enfriando, lo que a su vez hará que los precios vuelvan a una evolución más «normal» (crecimientos cercanos al 2 %) al disminuir el consumo. Y lo mismo ocurrirá a la inversa.

¿Y si estoy endeudado, qué me ocurrirá?

En el escenario anterior, si los tipos de interés suben, a menos que tengas hipotecas a tipo fijo, pagarás más dinero por tus hipotecas. Incluso si vas a contratar nueva financiación y lo haces a tipo fijo, las condiciones que te ofrecerán serán peores.

¿Y esto es todo?

Para nada.

Si antes de esta situación tú ya tenías, por ejemplo, una cartera de 5 viviendas valorada en 500.000 € y con hipotecas por valor de 350.000 €. Tras unos años con esta situación ocurrirá lo siguiente:

Tu cartera ya no valdrá 500.000 €, sino mucho más. Habitualmente los bienes reales (los inmuebles) suelen revalorizarse al calor de la inflación y en muchas ocasiones lo hacen a tasas superiores a esta. Recuerda que esto lo vimos previamente en un gráfico que comparaba la evolución de la inflación y los precios de las viviendas en España.

Tu deuda se mantendrá constante, o incluso descendiente al estar amortizándose mes a mes. Aunque debas esos 350.000 €, la cantidad no aumenta debido a la inflación.

Tu patrimonio ha crecido por arte de magia: vale más, pero debes lo mismo (o menos al haber amortizado).

Se entiende así, ¿verdad? En una situación de inflación, haber invertido en bienes reales y, además, estarlo con endeudamiento, puede ser beneficioso.

Para entender mejor la situación y decidir el lado en el que queramos estar, veamos cómo afectan estas dinámicas a otros ciudadanos.

¿Y si soy un ciudadano que apenas ahorro y tampoco invierto?

Si tú eres un ciudadano con apenas ahorros, inversiones o endeudamiento, el hecho de que aparezca inflación afectará en tu día a día al ver cómo los productos que compras se han encarecido. Potencialmente, en algún momento los salarios también se deberían ajustar, aunque suelen hacerlo de manera más lenta y no siempre en la misma proporción.

O sea, que este ciudadano se habrá empobrecido por culpa de la inflación.

¿Y si eras un ahorrador? Veamos lo que te habrá ocurrido.

Si tenías 500.000 € ahorrados en una cuenta con apenas remuneración, tras un período prolongado de inflación tendrás el mismo dinero ahorrado. Sin embargo, este ya no valdrá lo mismo. Bueno, en realidad seguirás teniendo esos 500.000 €, sin embargo, tu poder adquisitivo habrá disminuido. Es fácil: como los precios de las cosas habrán subido debido a la inflación, con esos 500.000 € podrás comprar menos cosas que antes.

De esta manera, puedes ver como en un entorno de inflación prolongada, un ahorrador se verá perjudicado frente a un inversor.

Pero antes de terminar, voy a añadir otra variable a la coctelera. Si eres un inversor en viviendas que destinas a alquiler, te beneficiarás de lo que ya hemos visto: tu patrimonio ha aumentado y tu endeudamiento habrá disminuido, pero, además, los ingresos que recibes de los alquileres también habrán aumentado al actualizarse según IPC (el IPC es como se mide la inflación y en función de lo que se actualizan los alquileres cada año).

Así que, de algún modo, los ingresos por alquiler han protegido tus ingresos de la pérdida de poder adquisitivo que hubieses sufrido si tus ingresos hubiesen procedido de otra fuente que no se hubiese actualizado acorde a la inflación.

Como ves, las inversiones inmobiliarias son una excelente protección ante escenarios inflacionarios.

Para cerrar este tema, y tras todo lo que ya has aprendido en este libro, te dejo una reflexión para que tú mismo puedas responderla: ¿qué es más seguro: los ingresos procedentes de una nómina o los alquileres procedentes de una cartera de inmuebles diversificada y cubierta con seguros de impagos?

El poder del apalancamiento

Ahora que ya hemos visto cómo actúa nuestro patrimonio y endeudamiento en épocas de inflación persistente, me gustaría profundizar en otra interesante dinámica del endeudamiento.

Primero déjame hacerte una pequeña advertencia por si te estás animando demasiado con lo que te voy contando. Yo no recomiendo para nada que te endeudes sin conocimiento. Endeudarte demasiado y no tener un control puede llevarte a la ruina financiera y condicionar tus finanzas para el resto de tu vida.

Mi única intención al compartir esta información es la de que entiendas algunas dinámicas importantes a tener en cuenta como inversores. Bajo ningún concepto me gustaría que decidas endeudarte sin sopesar todas las pegas. A mí personalmente me gusta aprovechar las ventajas del endeudamiento, pero prefiero no llevarlo al extremo y sentirme mucho más cubierto con un modelo de inversión más robusto.

Hecha esta importantísima apreciación, sigamos.

Cuando nos endeudamos, actualmente lo hacemos a tasas muy bajas. Tanto como el 1-3 % fijo. ¡Es increíble!

Incluso si cuando estés leyendo este libro las condiciones de las hipotecas a tipo fijo estén en el 3,5 %, seguirá siendo un gran trato. Veámoslo.

Podemos coger dinero prestado al 1-3 % e invertirlo en inmuebles para obtener rentabilidades del 10 % o superiores. Es un carry trade en toda regla como se conoce en el sector bancario.

Si nos ponemos teóricos, deberíamos querer llevar esta operativa hasta el infinito. ¿Quién no querría pedir prestado al 2 % e invertir ese dinero al 10 %?

Lógicamente la realidad es más compleja, y para obtener ese 10 % hay que invertir un tiempo en la búsqueda de los inmuebles y en su adecuación para ponerlos en alquiler. No es tan sencillo como pedir el préstamo e invertirlo en un depósito.

Además, aunque hay medidas de protección, el 10 % no lo tenemos garantizado, así que hay que tener prudencia para asegurarnos de que podremos pagar ese 1-3 % más el capital de las hipotecas.

Recuerdas cómo te explicaba hace unos capítulos que, mediante el ROCE y el cash-on-cash veíamos cómo la rentabilidad real de nuestra inversión se disparaba al añadir financiación a nuestras operaciones.

Sin financiación, el ROCE y el cash-on-cash coincidían con la rentabilidad neta de la operación, sin embargo, al añadir financiación, estas métricas mostraban cómo la rentabilidad real del dinero que salía de nuestro bolsillo (lo que realmente invertimos nosotros) se disparaba incluso por encima del 20 %.

El motivo es el que acabamos de ver. Por si no ha quedado del todo claro, te lo voy a explicar con otras palabras: nos buscamos un socio que pone entre el 50 y el 100 % del dinero de la operación —mediante una hipoteca barata— y nosotros ponemos el porcentaje restante. El socio (el banco), a pesar de poner la mayor parte de la inversión, solo nos pide a cambio una pequeña parte del pastel (su rentabilidad), de aproximadamente el 1-3 %. De este modo, nosotros ponemos la menor parte de la inversión, pero nos llevamos prácticamente la totalidad de la rentabilidad que nos da la inversión

Si al analizar la rentabilidad de la operación no nos quedamos en la superficie y nos fijamos en la rentabilidad real que obtenemos sobre el dinero que nosotros invertimos de nuestro bolsillo, la rentabilidad se dispara considerablemente. No parece un mal negocio, ¿verdad?

Ojo, no te creas que este socio no sabe lo que hace. Para él, ese 1-3 % es altamente seguro pues su morosidad siempre la tiene bajo control. Por este motivo, solo te pide una cosa: no dejes nunca de pagar la hipoteca. Mientras cumplas con esta regla, vuestra relación será excelente.

Capítulo 7.

Formalizando la compra

«La acción es lo que une todo gran éxito. La acción es lo que produce resultados».

Tony Robbins

Tras haber compartido contigo los principales detalles de la financiación en las inversiones inmobiliarias, ha llegado el momento de la verdad. Ahora toca tomar acción.

Hemos hecho una búsqueda a conciencia del inmueble, analizado en detalle las distintas métricas de la operación y valorado las alternativas de financiación. Si todo encaja: ¡Adelante!

Es cierto que no podemos cantar victoria todavía: tras la compra vendrán de nuevo algunas complejidades, como por ejemplo la reforma y la búsqueda de nuestro inquilino ideal. Veremos esto más adelante.

Ahora centrémonos en la compra. Se trata de un paso que, con los conocimientos adecuados, debería ser un mero trámite. Veamos a continuación algunos puntos que deberás tener en cuenta para formalizar la compra de la vivienda con éxito.

Si has hecho bien los deberes, deberías querer cerrar el trato cuanto antes. Ojo, esas dudas y miedos que aparecen en este momento son habituales. Tú céntrate en lo que está en tus manos controlar: haz una buena búsqueda y un buen análisis y, si todo encaja, no te quedará otra opción que superar esos miedos.

¿Y si me he equivocado en algún cálculo?

¿Y si me cuesta alquilarlo o me pagan menos de lo que he previsto?

¿A ver si habrá vicios ocultos en la vivienda y se me dispara la reforma?

En serio, todos tenemos dudas. Sin embargo, si has hecho todo lo que está en tus manos para poder asegurarte de que esas dudas son infundadas, el miedo no debería paralizarte.

Cuando tengas todo bien analizado, tendrás que dar un paso al frente y actuar. Puedes calcular riesgos y analizar todo desde infinitos ángulos, pero el fin último es que, si cumple con lo que buscas, compres la vivienda.

Hay una fobia muy habitual y que se conoce como la «parálisis por análisis» que suele ocurrir a los inversores noveles. Se trata de que, a pesar de haber analizado todo bien, siempre encuentras algún «pero» que te hace quedarte parado y no cerrar el trato.

Te confieso que siempre habrá alguna incertidumbre cuando compres una vivienda. Lo que deberás hacer es, minimizar esos riesgos todo lo posible, centrándote en lo que esté en tus manos controlar.

Eso sí, tras realizar ese análisis, si todo encaja, deberás tomar acción para superar la dichosa «parálisis por análisis».

Documentación que debes revisar antes de la firma

Como te venía diciendo, materializar la compra es la parte más sencilla del juego. Si has llegado hasta aquí, has recorrido la parte más compleja del camino. La dificultad radica tanto en la fase previa como en la posterior a la compra. Para comprar, tan solo deberemos ir a la notaría y firmar. Tan sencillo como esto.

¡Espera, espera! Que ya te veo camino de la notaría…

Es cierto que esto es un mero trámite, pero también lo es que para comprar con éxito debemos tener en cuenta algunos puntos para asegurarnos de que todo está en orden. El notario te ayudará en esta tarea y te explicará si hay alguna cosa que pueda perjudicarte, pero eso no te exime de tener que realizar previamente tu trabajo.

En primer lugar, deberás solicitar una nota simple al registro de la propiedad. Lo puedes hacer directamente desde la página web https://www.registradores.org/. Si quieres ahorrarte este trámite, puedes pedir una copia al banco que te tramita la hipoteca en caso de pedir financiación o incluso a la notaría. Todos ellos pedirán una nota simple para poder realizar adecuadamente su trabajo.

Si pides financiación y hay un banco de por medio, ellos también velarán por asegurarse de que esté todo en orden. Si en la nota simple hay algo que no les guste, te avisarán. Además, al pedir una tasación para poder concederte la hipoteca, el mismo tasador informará en la tasación de si hay alguna incidencia en la vivienda. Te recomiendo que te leas detenidamente el informe del tasador.

Si te encargas tú del trámite (porque no hay financiación), en la nota simple podrás ver si la vivienda tiene alguna carga previa que debas tener en cuenta. Si no sabes cómo interpretarlo, te sugiero que busques asesoramiento. Esto puede ser tan sencillo como consultar con la notaría donde se realizará la operación para que te expliquen qué implicaciones tienen las cargas que recaen sobre la vivienda.

Además de la nota simple, deberemos comprobar que el vendedor está al corriente del pago del IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) y de las cuotas de la comunidad de propietarios. Esto lo deberá justificar mediante los últimos recibos del IBI y un certificado emitido por el presidente o el administrador de la comunidad de propietarios.

Otro documento importante para revisar —aunque deberías haberlo estudiado cuando analizas la vivienda antes de firmar las arras— es la ITE (Inspección Técnica de Edificios). Este documento, obligatorio para los edificios con una antigüedad superior a los cincuenta años de antigüedad, nos permite ver el estado de conservación del edificio.

Por último, el vendedor también deberá aportar la cédula de habitabilidad, que confirma que la vivienda puede ser habitada, así como el certificado de eficiencia energética de la vivienda. En el supuesto de que compres una vivienda sin la cédula de habitabilidad, el vendedor deberá aportar un certificado emitido por un arquitecto donde se indique que tras realizar las obras correspondientes la vivienda podrá obtener dicha cédula. 

En principio, con esta documentación estarías cubriéndote ante la mayoría de los riesgos que puedas estar asumiendo al comprar la vivienda.

Si quieres estar cien por cien cubierto, hay algunos documentos más que puedes revisar.

Puedes analizar los estatutos de la comunidad, para asegurarte de que si, por ejemplo, quieres destinar la vivienda a alquiler turístico, no esté prohibido en dicha comunidad. También puedes valorar pedirle al vendedor que aporte un certificado de no infracción urbanística, para estar cubierto ante posibles infracciones abiertas por el Ayuntamiento en cuestión o pedir tú mismo dicho certificado al Ayuntamiento.

Finalmente, para terminar de hilar fino, puedes pedir un certificado conforme la vivienda se encuentra libre de deudas con el Ayuntamiento y Hacienda.

Fuente de aprendizaje

Te dejo un pódcast de mi buen amigo Paco Paz, que te explica de manera muy amena y detallada toda la documentación que debes mirar antes de formalizar la compra:

Link

Te recomiendo que escuches otros episodios donde encontrarás información que te resultará muy útil para aprender los entresijos de la inversión inmobiliaria.

Ya he comprado. Y ahora, ¿qué?

¡Enhorabuena! Si has llegado hasta aquí haciendo bien todos los pasos, te felicito. Te encuentras entre la minoría que es capaz de analizar de manera adecuada una vivienda y hacer una buena inversión inmobiliaria.

Pero no nos vayamos todavía a celebrarlo, que la fiesta está empezando…

Por delante te queda un buen camino hasta tener tu vivienda lista y alquilada al mejor inquilino posible. No te preocupes porque vamos a recorrer juntos el camino pendiente, a lo largo de los próximos capítulos.

Veamos primero, antes de adentrarnos en el maravilloso —y temido— mundo de las reformas, los pasos que deberás hacer inmediatamente al salir de la notaría.

Ya te dije que me gustaría que este libro se convirtiera en un auténtico manual que te resulte útil para convertirte en inversor inmobiliario. Y esto solo puede ocurrir si te guío por cada uno de los pasos que deberás dar en todo momento.

Es posible que quieras ahorrarte el coste de la gestoría y tramitarte todo el papeleo tú mismo. Yo lo he hecho muchas veces así y te recomiendo que, si tienes tiempo, lo hagas tú también durante las operaciones para seguir formándote (y ahorrarte el dinero de la gestoría, claro).

Por supuesto, si no tienes tiempo, pagar a una gestoría para que se encargue de todo también es una buena opción. El mismo notario ofrece muchas veces este servicio.

Si has solicitado financiación, será la gestoría del banco la que se encargue de hacer todos estos trámites y no podrás encargarte tú de ello. Sin embargo, está bien que tengas una idea de qué trámites son para entender qué están haciendo en cada momento.

Lo primero que deberás realizar es el pago del impuesto por la compra de la vivienda. Si se trata de una vivienda nueva pagarás el IVA y si es una vivienda usada, el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales).

Por el perfil de vivienda en la que nos solemos centrar los inversores, en el 99,9 % de nuestras compras deberemos pagar el ITP. Este tributo autonómico, consiste en rellenar un formulario digitalmente y proceder al pago del impuesto en cuestión. Todos los trámites se pueden hacer desde el sofá de tu casa cómodamente.

Cada comunidad autónoma ofrece guías para su trámite que encontrarás fácilmente buscando por internet. Este variará ligeramente en formato y forma de una comunidad a otra. Por supuesto, el porcentaje a pagar lamentablemente también será distinto en función de la comunidad donde se presente.

Una vez hecho este trámite y después de haber liquidado nuestras obligaciones con Hacienda, deberemos dirigirnos al Registro de la Propiedad que se encargue de dicha vivienda. Esto lo podrás ver en la nota simple.

El registro te pedirá que le entregues las escrituras originales que nos habrá dado el notario y el justificante del pago del ITP que acabamos de pagar. Con esto, el Registro se encargará de inscribir la vivienda a tu nombre.

Tras aproximadamente entre uno y tres meses —varía mucho de un registro a otro— te llamarán para que vayas a recoger la escritura inscrita a tu nombre y a pagar la factura de este trámite.

Y ahora que ya tenemos la vivienda a nuestro nombre, estamos listos para hablar de la reforma o el lavado de cara, antes de poner la vivienda en alquiler.

Capítulo 8.

La reforma

«No existe una casa tan mala que no pueda convertirse en algo que merezca la pena».

Elsie de Wolfe

Cuando escuchamos la palabra reforma, a todos nos vienen a la cabeza malas experiencias que hemos vivido o que nos han explicado amigos cercanos, donde una reforma se convirtió en una de las peores experiencias que uno puede vivir.

Sería algo así:

—¿Te vas a meter en una reforma?

—Sí.

—Ufff ¡qué pereza!

—¿Por?

—Yo hice una en mi anterior vivienda y…

Sin embargo, debo decir que llevo hechas decenas de reformas en mi vida y no he sufrido esa sensación. No quiero decir que todas mis reformas hayan sido un paseo por el parque. ¡Para nada! Si yo te contara…

Yo también he sufrido las reformas, pero hay algo que debe diferenciarnos como inversores profesionales.

En primer lugar, he sido capaz de buscarme equipos de reformistas alineados con mi objetivo. Ellos entienden el perfil de reforma que busco y también entienden que para mí el tiempo es oro (en todos los sentidos).

Hacer una reforma rápida, mejora la rentabilidad de la operación al poner la vivienda a producir cuando antes. Tener a reformistas que buscan soluciones a los problemas que van surgiendo, en vez de llamarme constantemente y necesitar que yo busque esas soluciones, también agiliza el proceso y minimiza mis dolores de cabeza. Aquí es importante que gocen de tu confianza y lo sepan.

En segundo lugar, hay que tener en cuenta que estamos haciendo reformas en viviendas para inversión. Esto también me permite no enamorarme de la vivienda y, por extensión, de la reforma. Soy consciente de que, si fuesen reformas para mi vivienda, conociéndome, buscaría la perfección en cada detalle.

En mis reformas para inversión, trato de obtener un buen resultado. No me malinterpretes: pongamos que buscamos el notable alto. Esto hace que no me suba por las paredes y me pase tres noches sin dormir cuando veo algún detalle que no ha quedado como a mí me hubiese gustado. ¿Se puede solucionar? Lo arreglamos. ¿Es fallo del reformista? Él asume su responsabilidad. Hay que ser pragmáticos y no dejar que el estrés nos venza.

Al fin y al cabo, un cierto desapego consigue mejorar mi estado de salud. Y entiéndeme, no digo que debamos hacer reformas-chapuza. Odiaría que una de mis reformas no quedara bien, pues le ponemos mucho cariño a cada una de mis reformas. Siempre busco un buen resultado en mis reformas.

Lo que digo, es que con un 8 sobre 10 puedo estar satisfecho, mientras que si hiciera una reforma para mi propia vivienda, mi perfeccionismo me haría buscar un 11 (y estaría constantemente al borde de un ataque de nervios).

Por supuesto, mi suerte (buscada, claro) fue la de encontrar a reformistas capaces de entender lo que yo necesito y que cuentan con buenos trabajadores. Por ahí me explican cada historia de miedo que quitan las ganas… así que, si ese es tu caso, te animo a seguir buscando hasta dar con un buen trabajador.

En último lugar, pero no menos importante, debes entender que mi evolución ha sido un proceso.

Fuente de inspiración

Convertirnos en inversores profesionales no es un evento, sino un proceso que lleva su tiempo.

No nos convertimos en inversores de la noche a la mañana, sino que se trata de un proceso. Yo he ido creciendo a medida que mis inversiones lo han hecho también. Empecé con pequeños lavados de cara para, poco a poco, ir incrementando la dificultad de las reformas. Se trata de ser capaces de poder abarcar cada vez problemas mayores.

El concepto de lavado de cara se refiere a pequeños cambios en la vivienda que no requieran de grandes obras —ni grandes inversiones en reforma— y que permitan poner la vivienda en el mercado del alquiler rápidamente.

Un lavado de cara, por ejemplo, puede ser sencillamente pintar la vivienda, cambiar el suelo, pintar azulejos del baño o incluso pintar los muebles de la cocina. Todo ello buscando el mayor impacto con el menor coste posible. Recuerda que, si estamos invirtiendo en viviendas para alquilar, nuestro objetivo será el de conseguir una vivienda lo más atractiva posible con la menor inversión posible.

Déjame que te lo repita, porque esto que suena tan obvio, constantemente, veo que muchos inversores lo olvidan:

Fuente de inspiración

Recuerda que, si estamos invirtiendo en viviendas para alquilar, nuestro objetivo será el de conseguir una vivienda lo más atractiva posible con la menor inversión posible.

Si me sigues desde hace tiempo ya sea en mi pódcast, newsletter, YouTube, canal de Telegram o redes sociales, habrás visto que comparto grandes reformas que hago en algunas viviendas. Estas reformas enamoran rápidamente al espectador, y eso es precisamente lo que buscan. Pero mucho cuidado con equivocarte. Estas grandes reformas, exceptuando algún caso puntual, no las hago en viviendas para alquilar.

Cuando uno hace una gran reforma, aunque mida mucho el presupuesto de esta, la inversión es grande y nos penalizaría la rentabilidad obtenida vía alquiler al no poder trasladar ese gran sobrecoste al inquilino.

Estas grandes reformas para enamorar son eso: reformas que buscan que la persona que entre en esa vivienda se enamore y quiera comprarla. Así que estas grandes reformas las hacemos principalmente en las viviendas que hemos comprado con la idea de vender tras la reforma (el famoso flipping house que está ahora tan de moda). En estos casos, sí que podremos trasladar el sobrecoste de estas reformas al futuro comprador y por eso tienen sentido.

Para que te hagas una idea de lo que te cuento, mi última gran reforma la he hecho en una vivienda que voy a vender y me ha costado unos 25.000 €. Tras esta reforma, la vivienda se podrá vender por unos 40.000 € más que antes de la reforma. De este modo, consigo que una vivienda, que estaba prácticamente fuera del mercado, vuelva a estar disponible para el mercado, rentabilizando además la reforma que le he hecho.

Pero como te decía, esa es una gran reforma para una vivienda que voy a vender. Hago esta reflexión porque últimamente me he encontrado a muchos inversores realizando este tipo de reformas en viviendas que van a alquilar sin ni siquiera tener en cuenta el impacto que tendrá este gran sobrecoste en su rentabilidad por alquiler.

Volvamos al tema del libro y las viviendas de alquiler para las que habitualmente haremos sencillos lavados de cara.

Con esta introducción me gustaría que te quede claro que una reforma para una vivienda destinada al alquiler, normalmente, pasará por un lavado de cara. Siento si me repito, pero es uno de los mayores errores que cometen los nuevos inversores.

En prácticamente todas las viviendas que componen mi cartera de alquiler he hecho sencillos lavados de cara que me han costado siempre menos de 4.000 €.

Veamos a continuación algunas cosas a tener en cuenta para que una reforma no se convierta en un calvario.

Reforma smart: aportando valor sin arruinarte

Actualmente tengo diez viviendas en mi cartera de alquiler y podría afirmar que, de media, a todas les he hecho lavados de cara de entre 2.000 y 4.000 € como máximo. En algunos casos —la situación ideal— la inversión ha sido incluso inferior a los 500 €. Esto ocurre cuando compramos viviendas listas para alquilar.

En la mayoría de los casos me he limitado a cambiar el suelo, pintar puertas y algunos arreglos menores como cambiar lámparas, quitar muebles o reparaciones de alguna pequeña fuga de agua.

Fuente de aprendizaje

Si quieres aprender los grandes trucos de una reforma smart, te recomiendo que escuches el capítulo 5 de mi pódcast: Vivir de rentas inmobiliarias: «Todo lo que debes saber sobre reformas cómo inversor, con Dani».

En este capítulo, Dani, que es reformista e inversor, comparte con nosotros todos los secretos de este tipo de reformas. Fue tan interesante que hicimos dos capítulos sobre el tema. Verás que yo también voy compartiendo mis propios trucos a lo largo de la entrevista.

Puedes encontrar todos los capítulos en las principales plataformas de pódcast en el siguiente enlace:

Link

Debemos tener en mente que nuestro objetivo es el de aportar valor a la vivienda de manera que este coste se pueda repercutir en un mayor beneficio vía alquiler. Esto puede traducirse en que alquilemos la vivienda por un importe superior, o bien que el inquilino esté a gusto y se quede más tiempo en la vivienda (la menor rotación de inquilinos también se traduce en una mayor rentabilidad real).

Este segundo factor, que muchos no tienen en cuenta, es la rotación que tendremos de inquilinos. Debes considerarla dentro de tus cálculos, pues cada vez que un inquilino se va de tu vivienda, deberás hacerle una revisión para volverla a adecuar (gastos) y esperar a que vuelva a estar alquilada (estará un tiempo vacía y sin producir). Todo esto se traduce en dinero y menor rentabilidad de tu inversión: si la vivienda está vacía, no ingresas dinero.

Si compras viviendas en una zona de alta demanda, es cierto que deberás esperar menos de un mes hasta que entre el siguiente inquilino, aunque es probable también que debas hacer alguna pequeña inversión como pintar la vivienda o, en el mejor de los casos, arreglar algún desperfecto menor, antes de que entre el nuevo inquilino.

En resumen, nos interesa tener al inquilino con el mejor perfil posible, que esté enamorado de nuestra vivienda y, a su vez, conseguirlo con la mínima inversión posible. La clave será encontrar el equilibrio entre todas estas variables.

Si invertimos mucho dinero en una gran reforma, tendremos inquilinos enamorados de nuestras viviendas, que se quedarán mucho tiempo, pero la rentabilidad que obtendremos será mucho menor.

Si tenemos una vivienda que se ha quedado atrapada en el año 1950 y no invertimos nada para modernizarla, atraeremos inquilinos de perfil bajo, que nos regatearán el alquiler, probablemente con problemas para pagarnos y con poco interés en mantener la vivienda en condiciones. Además, fácilmente se irán de un día para otro, sin avisarnos, en búsqueda de un mejor hogar.

Por el contrario, si renuevas hasta el último rincón de la vivienda y haces una gran reforma, es poco probable que llegues a rentabilizar toda esa inversión incrementando el alquiler de tu próximo inquilino.

Se ve claro, ¿verdad? Hay que ser conscientes de esta idea si queremos enfocar adecuadamente las reformas o lavados de cara. Debes encontrar ese equilibrio entre lo que aporta cada euro adicional que gastes y lo que obtendrás por él a cambio.

Hace tiempo, hablando con el que fue mi mentor en las primeras viviendas que adquirí para alquilar, me hizo una reflexión. «No hagas esta inversión. Tu inquilino no lo valorará y además no podrás repercutirlo en el alquiler».

Es importante entender este punto de vista. Estamos montando un negocio y, por lo tanto, debemos tener mentalidad de empresarios.

No estamos adecuando una vivienda para que sea la casa de nuestros sueños.

De este modo, debemos tener claro que los pisos son como pequeños negocios en los que queremos reducir los gastos e incrementar los ingresos, de modo que la cuenta de resultados arroje el beneficio más elevado posible.

En este sentido, intentaremos invertir el mínimo necesario para hacer que la vivienda sea alquilable. Cuanto más nos acerquemos a este razonamiento, mayor será nuestra rentabilidad.

Lógicamente, habrá ocasiones en las que podemos hacer ciertas concesiones. Quizás nos merezca la pena invertir un poco más, para lograr un inquilino de mayor calidad, a costa de renunciar a unas décimas de rentabilidad.

No me malinterpretes, no buscamos alquilar cualquier pocilga. Seamos serios. Como te decía, buscamos un equilibrio entre un hogar habitable y la inversión que debemos hacer para conseguirlo.

La pregunta será: ¿dónde invierto y dónde no debo invertir?

Lo que deberemos cuestionarnos ante un piso que vamos a reformar para destinar al alquiler, es si seremos capaces de repercutir en el precio cada euro que invirtamos en mejorar la vivienda. Lamentablemente podríamos gastarnos el doble de presupuesto en la reforma, y no poder duplicar el alquiler.

Debemos adecuar el piso para que sea una vivienda digna y razonablemente acogedora. Una vez alcanzado este estado de la vivienda, debemos analizar si merece la pena seguir invirtiendo. En la mayoría de las ocasiones no la merecerá, pues el inquilino no estará dispuesto a pagarnos más a cambio de dichas mejoras adicionales.

Si lo prefieres, veámoslo desde la óptica del inquilino. En la mayoría de las ocasiones, si le damos a elegir preferirá ahorrarse unos euros en el alquiler a cambio de que tú no inviertas en cambiar ese mueble anticuado del baño o en renovar todas las puertas de la vivienda, que ya están en un estado aceptable.

Como regla general, yo suelo invertir lo necesario para hacer la vivienda habitable, y un poquito más. Me gusta que los inquilinos vivan en un entorno agradable, pero evito hacer inversiones innecesarias.

Por ejemplo, si el suelo está anticuado, pero está en buen estado, no voy a cambiarlo. Si está en mal estado, me limitaré a poner una tarima flotante que resulta económica y da muy buen resultado. Su precio puede rondar los 5-10 €/m² según la calidad.

Si las puertas están en buen estado, puedes limitarte a cambiarle las manetas para actualizarlas. Si están en un estado regular, puedes pintarlas para renovarlas. En cualquier caso, evitaré cambiarlas para ahorrar ese gasto que no aportará un gran valor al inquilino.

Lo mismo haré con un inodoro o una cocina. A menudo me encuentro pisos que se han quedado totalmente desactualizados. Entrar en ellos es como hacer un viaje al pasado. Para estos casos, hay que tirar de recursos. Por ejemplo, utilizando pintura especial puedes pintar las baldosas de la cocina o del inodoro, lo que les dará un nuevo aspecto a dichas estancias. Otra buena idea sería pintar los muebles de la cocina, lo que renovará el estilo de la cocina sin haber tenido que comprar una nueva.

Todos estos recursos que te planteo son ideas económicas de aplicar, que te permitirán actualizar tu piso sin tener que hacer grandes inversiones.

Como decía al comienzo de este punto, este enfoque es el correcto si estamos montando un negocio de CRA (comprar-reformar-alquilar) y es muy distinto a si vamos a dedicarnos a CRV (reformar la vivienda para destinarla a la venta). En ese caso, sí que será más relevante el acabado y podremos repercutir en el precio de venta ciertas mejoras en el piso.

Hoy en día se ha puesto muy de moda el home staging, también conocido como marketing decorativo. Se trata de técnicas que permiten adecuar las viviendas haciéndolas mucho más acogedoras. No es una simple decoración de la vivienda, sino que va mucho más allá. Se trata de amueblarlas, decorarlas y cualquier cambio positivo que se te pueda ocurrir con la idea de potenciar los puntos fuertes de la vivienda y minimizar los débiles. Normalmente esta técnica se usa para las viviendas que se van a vender, aunque últimamente se está llevando también al campo del alquiler.

En nuestro caso, cada vez lo estamos utilizando más en nuestras propias inversiones con excelentes resultados.

Fuente de aprendizaje

Si te interesa este campo de la inversión inmobiliaria, deberías seguir a Laia, mi pareja en su perfil de Instagram:

Link

También puedes suscribirte a su blog donde comparte artículos interesantes sobre home staging y en el que verás nuestras propias reformas:

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Ella es la persona que me ayuda en todas mis inversiones y quien lleva esta parte del negocio. Sin ella, sin ninguna duda, yo no hubiese llegado a donde estoy ahora.

Por dónde empezar una reforma

Ante el gran reto de reformar una vivienda, hay ciertos aspectos que deberemos definir antes de comenzar para poder buscar al reformista que se ajuste a nuestros intereses.

Tener esto claro nos permitirá, en algunas ocasiones abaratar el proceso y, en otras, reducir nuestro nivel de estrés.

En cualquier caso, recuerda que cada reforma o lavado de cara será distinto a los anteriores. Por ello, siempre debemos ser creativos y flexibles a la vez que adaptamos nuestras decisiones a cada vivienda. Y, por supuesto, sin olvidarnos de que la decisión de reformar obedece a nuestra voluntad de aportar valor a la vivienda para que sea más atractiva de cara a futuros inquilinos, sin invertir cantidades desproporcionadas para ello.

Recuerda que muchas de las viviendas que compremos serán económicas porque el estado en el que se encuentran es tan lamentable que no podremos ponerlas directamente en el mercado, sin actuar sobre ellas.

Una vez decidida la actuación que llevaremos a cabo en la vivienda, toca elegir a nuestro compañero de viaje: el reformista.

En este sentido, podrás contratar a una sola empresa que se encargue de coordinar toda la reforma aportando o contratando ella a cada uno de los profesionales necesarios (pintor, carpintero, electricista, fontanero, alicatadores, etc.), o bien encargarte tú de buscar a cada uno de los profesionales que vayas a necesitar y coordinarlos entre ellos.

Como te puedes imaginar, la primera opción es más cómoda para ti. Además, habrá otro factor interesante en esta elección: será la empresa reformista la responsable de toda la obra. Cuando contratas cada oficio por separado, si se cometen errores durante la reforma, te puedes encontrar con que se echen la culpa unos a otros.

En este sentido, si te encargas tú de coordinar a todos los profesionales, tendrás un mayor control de la obra y con ello podrás abaratar el proceso, pero a su vez esto requerirá de una mayor implicación por tu parte, y tu nivel de estrés se elevará. No te lo aconsejaría si es tu primera reforma y si dispones de poco tiempo.

Lo que yo te recomendaría es que, en tus inicios, lo delegues todo a una misma empresa y cuando ya cojas experiencia puedas decidir si te merece la pena implicarte más y hacer tú de contratista.

No olvidemos que en la mayoría de los inmuebles haremos sencillos lavados de cara. Si este es el caso, será más sencillo que tú te encargues de coordinar a los distintos oficios. Sin embargo, al ser pequeña la actuación, el ahorro que conseguirás por encargarte tú de la coordinación, también será reducido.

Otro tema que deberás decidir es si tú te vas a encargar de suministrar el material a los trabajadores o si quieres que ellos se encarguen de suministrártelo. En mi caso, suelo optar por contratar a un solo reformista que se encargue de toda la obra, pero soy yo quien suministro el material.

Si son ellos quienes suministran el material, suelen aplicar un 15-20 % de recargo sobre el coste del material. A mí me gusta implicarme en esta parte de la obra para asegurarme de que los materiales y elementos que se instalan son tal y como yo los quiero. Eso sí, la parte del material más específico de obra, como el de las instalaciones de agua y luz, pido que sean las empresas reformistas quienes lo aporten y me lo presupuesten junto con la mano de obra

Por último, nos quedaría elegir qué empresa de reformas será la adecuada. Yo suelo recomendar que pidas un mínimo de tres presupuestos y que aproveches el proceso para tratar de intuir de qué manera trabajará la empresa.

Fuente de aprendizaje

Como este es un tema por el que todos pasamos tarde o temprano, he escrito un amplio artículo donde te doy consejos para encontrar a un buen reformista y nueve sitios donde encontrarlo:

Link

Espero que mis consejos te hagan más fácil esta parte del proceso. Siguiendo estas pautas, te resultará todo mucho más sencillo.

Capítulo 9.

Alquilar

«Es preferible casa vacía que mal inquilino».

(Anónimo)

Cualquier proceso mínimamente complejo está formado por una sucesión de fases. Todas ellas con una relevancia determinada. Solo cuando las agregamos todas, el proceso se convierte en exitoso.

En el caso que nos atañe, no será distinto. Si has hecho todo el proceso correctamente, ahora ya solo te quedará alquilar. Pero mucho cuidado con confiarte. Si no haces bien esta parte, nada de lo que hayas hecho hasta ahora habrá servido. Es en la operación de alquiler en la que conseguirás monetizar tu trabajo y convertir todo tu esfuerzo en dinero.

Si no alquilamos, o alquilamos mal, no ingresamos. Así de simple.

De la elección de un buen inquilino depende que te garantices tus futuros ingresos. Además, una buena elección de inquilino te permitirá ahorrar trabajo al mantener al mismo inquilino durante el plazo más largo posible. Al fin y al cabo, evitando la rotación, estarás logrando tener el piso ocupado la mayor parte el tiempo y, por lo tanto, mejorando tu rentabilidad.

En mi caso, tras haberme encargado yo de este trámite durante mucho tiempo, ahora prefiero delegarlo en una inmobiliaria. Esto es lo que yo te recomendaría también a ti.

Si lo delegas, te permitirá ahorrarte muchos dolores de cabeza y tiempo. Además, seguirás cultivando esa relación con la inmobiliaria al darle negocio, lo que hará más probable que se acuerde de ti cuando le lleguen nuevas oportunidades.

Sin perjuicio de lo que acabo de decirte, es posible que prefieras encargarte tú de todo el proceso. Eso te dará mayor control sobre la elección del inquilino, aunque también te supondrá mucho tiempo. Pienso que puede ser una buena idea, especialmente en las primeras veces que alquilas, para coger experiencia y darte cuenta de tus preferencias. Si tienes claro qué tipo de inquilino buscas, será más fácil darle luego las instrucciones a la inmobiliaria.

Fuente de aprendizaje

Si decides encargarte tú mismo del alquiler, quiero hacerte un regalo.

En el kit del inversor que te has descargado en el metodocrac.com encontrarás un contrato de alquiler bien hecho para que puedas utilizarlo.

Link

Tu inquilino, tu mejor cliente

«Tratar bien a alguien siempre tiene tres efectos: en tu bienestar, en el de la otra persona y en la relación entre las dos».

(Anónimo)

En la vida, lo mismo que en los negocios, cada persona actúa según sus principios y valores. Este comportamiento, definirá el camino que cada uno de nosotros seguirá.

Me gustaría compartir contigo una reflexión que yo mismo aplico en la gestión de mis propios inquilinos.

Creo sinceramente que debemos cuidar mucho de nuestros inquilinos. Al fin y al cabo, gracias a ellos podrás construir tu patrimonio. De ellos depende que tu modelo termine siendo exitoso y en un futuro puedas vivir la vida que deseas.

Te pido ahora que abras la mente y visualices el alquiler desde un prisma totalmente empresarial. En este modelo, cada inquilino forma una parte importante del engranaje del negocio: los ingresos.

A mi modo de ver, los inquilinos cada día se levantan para ir a trabajar y dedicar entre un 20 y un 40 % de su jornada laboral a entregarte el resultado de su trabajo a ti. A cambio de ese esfuerzo, esperan estar a gusto en la vivienda que les has alquilado. No sé a ti, pero a mí me parece un trato más que justo y te diré más: me encanta.

Acuérdate de que un inquilino fácilmente te pagará entre 5.000 y 9.000 € cada año (según el importe del alquiler). Hay tiendas en las que me tratan exquisitamente por menos de 100 €. ¿Te das cuenta de cómo sitúa eso a cualquiera de tus inquilinos entre tus clientes VIP?

Cada vez que un inquilino me llama con una pequeña queja, rápidamente la soluciono. Evidentemente, si no me corresponde, soy muy respetuoso y le doy las explicaciones pertinentes para que entienda por qué no lo soluciono. Pero mi objetivo siempre prioriza su satisfacción (como te digo, dentro de ciertos límites, claro).

Siempre que te suene el teléfono y sea un inquilino, acuérdate que cada día, de las ocho horas de su jornada laboral, entre dos y tres horas las están destinadas a remar en la dirección de tus objetivos.

Creo que está bien ganar dinero. Y creo también que los inversores inmobiliarios hacemos una muy buena labor, aunque en ocasiones haya cierto interés en atacarnos. Pero si además logramos que nuestros clientes estén felices y contentos con nuestro trato hacia ellos, me parece que todo este negocio todavía tiene mucho más sentido.

Muchas veces he explicado abiertamente que trato de cultivar mi relación con mis inquilinos para que sea lo más duradera posible. En múltiples ocasiones me ocurre que algún inquilino desea irse de mi vivienda porque necesita más espacio y lo primero que hace es preguntarme si yo tengo alguna otra vivienda que pueda encajarle.

Me lo dicen abiertamente: este piso se nos ha quedado pequeño, pero nos gustaría seguir teniéndote como casero. Y ahí es donde me doy cuenta de que he hecho todo lo que estaba en mis manos para que el negocio fuera redondo para todos.

Si quieres ir rápido, ve solo, si quieres llegar lejos, ve acompañado

«Prefiero ganar el 1 % del esfuerzo de 100 personas, que el 100 % de mis propios esfuerzos.

John D. Rockefeller

Apalancarse es una palabra que a algunos les produce rechazo. Según la RAE, su significado hace referencia a levantar o mover algo con ayuda de una palanca. En resumidas cuentas, podríamos entender el apalancamiento como una palanca que nos permite llegar donde no podríamos llegar sin ella.

Estamos acostumbrados a hablar de apalancamiento cuando hablamos de financiación bancaria. Nos apalancamos cuando pedimos una hipoteca, porque estamos aprovechando el dinero que nos presta el banco para financiar aquello que de otro modo no podríamos adquirir.

Pero el apalancamiento es mucho más que pedir una hipoteca. En el negocio que tenemos entre manos, necesitaremos apalancarnos en mucha gente. En la medida en la que acertemos al elegir a nuestros compañeros de viaje, nuestro éxito será mayor.

Nos apalancaremos en abogados para que nos asesoren bien ante operaciones con «problemas». Nos apalancaremos en arquitectos, para que nos ayuden a llevar a cabo proyectos interesantes y nos apalancaremos en empresas de reformas o interioristas. Por supuesto, nos apalancaremos en inmobiliarias, personal shoppers y otros intermediarios para que nos suministren oportunidades de inversión.

Otra palanca interesante, sería la de un mentor. Acercarte a aquellos que han recorrido antes que tú el camino que estás ahora dispuesto a recorrer, te permitirá acelerar tu paso e incrementar tus probabilidades de éxito.

No siempre hay que pagar por un mentor. Puede perfectamente ser un amigo o un conocido que haya recorrido antes que tú el camino que tú quieres recorrer ahora.

Fuente de aprendizaje

Con esta precisa idea creé Zona3:

Link

Inicialmente pensé en unir a todos los apasionados de las inversiones inmobiliarias para ayudarnos unos a otros y compartir el camino. Pero luego, decidí redoblar mi apuesta y progresivamente hemos ido evolucionando y en la actualidad es mucho más que una comunidad de inversores.

Actualmente Zona3 se ha convertido en el mayor club de inversores inmobiliarios de habla hispana. Dentro tenemos infinita formación en todos los campos de las inversiones inmobiliarias que te puedas imaginar, incontables recursos y kits de inversión y, por supuesto, una magnífica comunidad en la que apoyarnos e inspirarnos unos a otros.

En definitiva, es el club al que me hubiese gustado pertenecer cuando empecé mi aventura como inversor.

Si de verdad te apasionan las inversiones inmobiliarias y deseas ir un paso más allá, estaremos encantados en recibirte. Yo mismo te daré la bienvenida personalmente.

A continuación, me gustaría mostrarte otra palanca muy potente. El método crac te permitirá incrementar tus probabilidades de éxito gracias a dos grandes palancas: el increíble poder del interés compuesto y la suma de la capacidad financiera de muchas personas, tus inquilinos, a la tuya propia.

El interés compuesto no necesita presentación a estas alturas del libro. Ya hemos visto anteriormente que a medida que vayamos reinvirtiendo todo lo que ingresamos, este hará su magia y el resultado será exponencial.

Detengámonos ahora un momento para hablar de los inquilinos.

Los inquilinos serán la pieza clave del puzle al permitirte acelerar todavía más el efecto del interés compuesto. Destinarán parte de sus ingresos a pagarte el alquiler, que a su vez irá destinado a pagar la hipoteca de tus pisos, con lo que te están ayudando a comprar el piso (o los pisos) que tu solo con tus propios recursos no hubieses podido pagar.

Además, si sigues los consejos que te he dado, tras pagar la cuota de la hipoteca y todos los gastos de la vivienda, todavía te quedará un cash-flow positivo que podrás seguir reinvirtiendo para que siga generando más rentabilidad. Es aquí donde la magia del interés compuesto empezará a trabajar.

¿Lo ves? La suma de las dos partes da un resultado superior a las dos partes por separado. De algún modo, esto nos permitirá hackear el sistema y ser capaces de ahorrar mucho más de lo que podríamos ahorrar si solo dispusiéramos de nuestros propios ingresos.

De no disponer de la fuerza de tus inquilinos, sería imposible que con solo tu capacidad de ahorro pudieses ir tan rápido.

Veámoslo con un ejemplo que te permitirá entender mejor lo que quiero demostrarte. Es un ejemplo sencillo, aunque os pido máxima concentración para no perdernos. Os plantearé distintos escenarios que serán muy clarificadores en relación con esta idea.

Escenario A

Supongamos que Juan trabaja como transportista e ingresa 2.000 € al mes. Como Juan es muy ahorrador, es capaz de destinar 500 € cada mes a un fondo de inversión. Para el ejemplo, vamos a suponer que el fondo es capaz de obtener una rentabilidad media anual del 8 %. La rentabilidad que obtiene podrá reinvertirla en el mismo fondo para aprovechar el efecto del interés compuesto, o bien, podrá retirarla y gastarla en lo que desee.

Si Juan mantiene esta capacidad de ahorro durante los próximos 25 años, habrá ahorrado 150.000 € (6.000 €/año). Si Juan se decanta por retirar los intereses generados cada año y no reinvertirlos, al cabo de 25 años el importe total, entre capital e intereses, será de 306.000 € (150.000 € de su ahorro y 156.000 € de intereses).

Si bien este no es un mal resultado, Juan no ha aprovechado la fuerza del interés compuesto al no reinvertir anualmente los rendimientos:

Vamos a suponer ahora que Juan ha leído este libro, y decide aplicar los conocimientos aprendidos. Quiere aprovechar la fuerza del interés compuesto para lo que se plantea dos nuevos escenarios.

Escenario B

Juan ahorra 500 € al año, que invierte en un fondo que le aportará un 8 % de rentabilidad anual. Ahora que ya conoce la fuerza del interés compuesto, decide no retirar el 8 % de rentabilidad y reinvertirlo en el mismo fondo. El resultado al cabo de 25 años es asombroso: habrá ahorrado 438.636 € (150.000 € de su ahorro y 288.636 € de intereses). Esto es 132.636 € más que en el Escenario A, en el que no reinvertía los intereses.

Juan se da cuenta del cambio. Al reinvertir los intereses, casi ha duplicado la rentabilidad obtenida. Juan se está animando y recuerda lo que aprendió al leer El método CRAC sobre inversión inmobiliaria.

Ahora está decidido a llevar el interés compuesto al siguiente nivel. Quiere ver hasta dónde llegaría si además añade una vivienda a la ecuación.

De este modo, mantiene sus aportaciones al fondo de inversión y continúa reinvirtiendo los rendimientos. Sin embargo, ahora también decide adquirir una vivienda por 50.000 €, que tras un minucioso estudio ha concluido que le reportará un 10 % de rentabilidad bruto. Esto es, un alquiler de 416 €/mes.

Para comprar la vivienda, el banco le financia un 80 % del valor de compraventa con una hipoteca a 25 años y a un tipo fijo del 1,5 %. Esta financiación, le supondrá una cuota de 160 €/mes.

Juan hace sus números: deberá poner de su bolsillo unos 16.000 €; los 10.000 € que no le ha financiado el banco y los gastos de la compraventa (impuestos, notario, registro…), que ascienden aproximadamente a 6.000 €. Estos gastos, en su mayor parte son debidos al impuesto de transmisiones patrimoniales y variaran en función de la comunidad autónoma en la que inviertas. Además, ha estimado que la vivienda tendrá unos gastos recurrentes (comunidad de propietarios, el IBI o el seguro de hogar) de 1.000 €/año.

Con esta operación, a Juan le quedaría un cash-flow neto mensual de 172 €. Esto son 2.064 € al año.

Este dinero, le entrará cada año neto a Juan y podrá decidir qué hace con él. Es un importe relativamente bajo, pero hay que recordar que se trata de una vivienda que le ha costado muy poquito y la inversión que él ha aportado también es muy baja.

Con esto Juan plantea el nuevo escenario.

Escenario C

Juan ahorra 500 € al año, que invierte en el mismo fondo, pero además adquiere una vivienda que le reporta 2.064 €/año. Este dinero, lo reinvierte en el fondo que le reportará un 8 % de rentabilidad.

Como resultado, Juan obtendrá al final de los 25 años un capital acumulado de 589.526 €, y además será dueño de la vivienda al haber pagado totalmente la hipoteca (tenía un plazo de 25 años). Si la vivienda la compró a precio de mercado (50.000 €), al cabo de 25 años su valor será de 82.030 € asumiendo una revalorización del 2 % anual. De este modo, Juan ha logrado acumular entre el valor de la vivienda y lo ahorrado en el fondo un patrimonio de 671.556 €. ¡Nada mal!

¿Veis ahora la magia de unir las fuerzas de ahorro de tus inquilinos con las tuyas, y además añadirle el poder del interés compuesto?

Hay que tener en cuenta que Juan, ha seguido con su vida exactamente igual. Esta operación no le ha supuesto tener que ahorrar más de lo que ya hacía previamente. Se trata de aplicar el sentido común a las finanzas y poner estas estrategias que os cuento a trabajar a vuestro favor. Y tener paciencia, claro. Ya os dije que este no es un método del pelotazo, ¡pero funciona!

Algunos a esto le llaman hackear el sistema. Yo creo que es sencillamente entender cómo funcionan las finanzas y ponerlas a trabajar para nosotros.

¿Os gusta? Entonces seguimos, porque todavía podemos rizar más el rizo. Vayamos un paso más allá que ahora es cuando se pone interesante de verdad. Aquí vamos a ver al método crac en plena acción.

Antes, un aviso para navegantes (léase incrédulos). Esto que vemos es un ejemplo teórico que bien puede replicarse en la realidad, incluso mejorándolo. Sin embargo, para que eso ocurra, deberás lanzarte y tomar acción. De ti depende que te quedes sentado discutiendo por qué este ejemplo no es real o bien puedes entender el mensaje y tratar de adaptarlo a tu realidad.

Dicho esto, sigamos para los que van a tomar acción.

Sabemos que Juan es un avispado inversor. Tras pintar estos números en su Excel se ha dado cuenta de que la compra de la primera vivienda ha sido un éxito: no le supone esfuerzo económico por su parte y ha previsto que al finalizar los 25 años tendrá una vivienda pagada y además cada mes estará generando un cash-flow positivo que le permite acelerar sus ahorros.

¿Qué puede hacer para potenciar todavía más el efecto de la inversión inmobiliaria?

Escenario D

Dadas las circunstancias, se da cuenta de que cada dos años logra acumular en el fondo de inversión el capital suficiente para comprar otra vivienda. Él ahorra 6000 €/año, a lo que añade los 2.064 €/año del cash-flow que le genera la primera vivienda. De este modo, cada dos años ahorra 16.000 €. Se da cuenta de que este es el capital que tuvo que invertir de su bolsillo para la compra de la primera vivienda (10.000 € que no le financió el banco y otros 6.000 € para gastos e impuestos).

Para no liarnos con números (ya lo he hecho yo por vosotros), vayamos al final y veamos qué ocurrirá al cabo de 25 años si decide escalar este exitoso modelo y comprar una vivienda cada dos años, siguiendo el mismo método con el que compró la primera vivienda. En este caso tendremos lo siguiente:

Empieza el año 1 ahorrando 6.000 €/año, a lo que añade un cash-flow neto de 2.064 €/anuales del alquiler de la primera vivienda.

El tercer año, habrá ahorrado en el fondo otros 16.000 € gracias a los anteriores ingresos. Además, estos se habrán revalorizado un 8 % al año, que es lo que renta el fondo de media. La revalorización, se quedará en el fondo.

Aquí empieza a aparecer la magia. Comprará una segunda vivienda, y así sucesivamente cada dos años. De este modo, cada dos años incrementará su capacidad de ahorro 2.064 €/anuales por el cash-flow neto que le reportará la nueva vivienda que incorpore a su patrimonio.

Este nuevo cash-flow de 2.064 €, se irá acumulando en el fondo junto con los intereses que produce. Además, cada dos años, se duplicará este ahorro adicional.

Veamos cómo se traduce esto en un gráfico para entenderlo mejor:

Podemos observar que la línea no es continua. Esto ocurre porque estará retirando 16.000 € de sus ahorros cada dos años para comprar una nueva vivienda. Sin embargo, a los dos años recupera ese cash-flow neto anual de 2.064 € al adquirir la segunda vivienda y lo duplicará cada dos años. ¿El resultado? ¡Vamos allá!

El capital ahorrado el año 25, es de 624.812 €.

Además, el año 25, Juan es propietario de 13 viviendas, que le generan un cash-flow neto de 28.896 € anuales.

A partir del año 25, la hipoteca de la primera vivienda ya estará completamente pagada. Así, el cash-flow neto de esta vivienda pasará a ser de 4.000 € (5.000 €/año que ingresa por alquiler, a lo que descontamos los 1.000 € de gastos anuales).

Cada dos años, a partir del año 25, otra vivienda tendrá la hipoteca totalmente pagada. Recordemos que las hipotecas eran a 25 años y que Juan ha ido comprando una nueva vivienda cada dos años.

El patrimonio real de Juan es muy superior a los 624.812 € que ha acumulado en el fondo. En realidad, hay que añadir a su patrimonio las 13 viviendas que ha adquirido por 50.000 € cada una, que además habrán revalorizado su valor en aproximadamente un 2 % anual.

Hay que tener en cuenta que este ejercicio es solo para entender el poder de ir reinvirtiendo lo que estamos generando a lo que añadiremos cada vez nuevos inquilinos a nuestro negocio. Poco a poco la bola de nieve se hacer más grande, hasta ser una gran montaña de nieve. Y lo mejor: ¡No requiere apenas esfuerzo económico por nuestra parte!

La realidad es que no podremos cuadrar al milímetro estos números. Habrá veces que encontraremos más oportunidades y otras menos, algunas más económicas y otras más caras. En ello influirá mucho el momento del ciclo económico en el que nos encontremos.

Habrá quien se quejará de que no es tan fácil conseguir tantas hipotecas. Y habrá que se centrará en descubrir cómo se puede hacer. Créeme que conozco personas con más de veinte hipotecas. Son casos puntuales y para nada te estoy recomendando que corras a pedir hipotecas a lo loco. Yo mismo no me sentiría cómodo con tantas hipotecas, aun sabiendo que me están generando enormes ingresos.

Lo que pretendo con este ejercicio es que entiendas, llevándolo al extremo, qué efecto tiene el interés compuesto junto con el ahorro adicional que te reporta cada nueva vivienda en tu cartera.

Hay que tener en cuenta otro punto que rema a nuestro favor y que no hemos comentado. Los importes de los alquileres se revalorizan según la inflación. Históricamente, podríamos esperar a que la inflación repunte de media un 2 % anual (aunque ya sabes que esto no es garantía de que ocurra en el futuro).

Para el ejemplo, asumiendo esa revalorización, el alquiler de 416 € que cobramos por la primera vivienda el año 1, se convierte en 669 € el año 25. El mismo efecto tendrá la inflación con el resto de los alquileres de las otras 13 viviendas.

Este incremento no lo hemos tenido en cuenta para simplificar los cálculos. Pero creo que queda bastante claro el resultado de ser metódicos reinvirtiendo lo que generamos y añadiendo cada vez nuevas viviendas, lo que nos permite sumar cada vez el esfuerzo de un nuevo inquilino.

Espero que este ejemplo te haya permitido ver con mayor lucidez lo que pretendía explicarte. Ahora entiendes por qué los inquilinos son nuestros socios y son la clave en todo el proceso.

Déjame darte una sugerencia que a mí me ha funcionado siempre. Sé agradecido. A mi modo de ver, tal y como has visto, debemos estar muy agradecidos con nuestros inquilinos.

Por este motivo, me esfuerzo en hacer que mis inquilinos se sientan atendidos. Deben saber que estoy ahí cuando necesiten cualquier cosa. A medida que incrementes el número de viviendas te darás cuenta de que hay inquilinos que no te llamarán prácticamente para nada y otros que te llamarán constantemente para cosas que te parecerán insignificantes. Por regla general no suelen darte mucho trabajo.

Cuando me piden algo que no me corresponde a mí solucionar, siempre trato de ser transparente y explicarles los motivos. En última instancia, trato de negociar. Pero siempre desde el respeto y haciéndoles sentir importantes. Creo que este punto es clave para que tengas unos inquilinos que se quieran quedar más tiempo contigo. Recuerda que la rotación de inquilinos juega en tu contra (más trabajo y menos rentabilidad).

He tenido inquilinos que se querían cambiar del piso, pero me llamaban a mí para pedirme otro piso con las características que buscaban, porque «querían continuar conmigo». Otros inquilinos, por raro que pueda parecer, me llamaron para pedirme pagar algo más de alquiler, porque consideraban que estaba por debajo de mercado. Por desgracia, esto solo me ha ocurrido una vez, pero es una muestra de que ellos agradecen ser tratados con respeto y sentirse cuidados. Al fin y al cabo, están en tu casa, pero quieren sentirse como en la suya. ¡Colabora y tendrás a unos inquilinos fieles y agradecidos durante mucho tiempo!

Cuando un inquilino te llame con un problema, acuérdate de que ellos van cada día a trabajar para entregarte cada fin de mes entre un 20 y un 40 % de lo que cobran. Una parte del alquiler que te pagan irá al pago de tu hipoteca, que en última instancia terminará pagándote la vivienda, lo que incrementará tu patrimonio. La otra parte te generará un cash-flow mensual que podrás utilizar para reinvertirlo en comprar nuevas viviendas o en lo que tú desees. Lo único que te piden a cambio, es vivir a gusto en tus viviendas y que los atiendas cuando lo necesiten.

¿Quién te alquilará la vivienda?

En el siguiente punto veremos cómo hacer una buena elección del inquilino. Pero antes, es importante que nos detengamos un momento a reflexionar sobre quién va a alquilarnos la vivienda.

Es importante hacernos esta pregunta para poder enfocar nuestra búsqueda y adecuar la vivienda en esa dirección.

Si vas a alquilar a estudiantes, deberás adecuar la vivienda acorde con sus expectativas. Necesitarán una cama, un armario y un escritorio en cada habitación. En cambio, si tu público es una familia, es posible que no necesites amueblar la vivienda y que necesiten un número determinado de habitaciones.

O si, por el contrario, quieres destinar tu vivienda a alquiler turístico, tu inquilino tendrá unas necesidades muy particulares y te exigirá que la vivienda esté adecuada a sus expectativas.

La pregunta que debes hacerte es: según tus objetivos y las características de tu vivienda, ¿qué perfil tiene y cómo puedes adecuarla para un público u otro?

En función de a qué público quieras destinar la vivienda, los requisitos de adecuación variarán.

Un tema importante que deberás valorar antes de tomar una decisión es la fiscalidad. Como hemos visto previamente cuando te he hablado de la fiscalidad, esta suele ser beneficiosa cuando alquilamos a alguien que va a utilizarla como su vivienda habitual. Sin embargo, este tipo de alquiler será menos rentable que el alquiler turístico o que el alquiler por habitaciones.

Debes hacer números y valorar si te compensa esa mayor rentabilidad a pesar de la peor fiscalidad y a cambio del mayor trabajo y esfuerzo que suele conllevar el alquiler turístico o por habitaciones.

Una vez que hayas tomado esa decisión, estarás listo para adecuar la vivienda a las características de tu inquilino y, posteriormente, tratar de encontrar al mejor inquilino posible para tu vivienda.

Los diez pasos para elegir al inquilino perfecto

No sé si lo sabes, pero los mejores jugadores de póker profesional ganan mucho dinero. Pero cuando digo mucho, me refiero a mucho. Y en contra de lo que la gente piensa, la buena marcha de su juego está muy lejos de ser una consecuencia de la suerte.

Para llegar a la cima, antes le han dedicado miles de horas al estudio del juego. Esto a muchos les llega a sorprender. La mayoría piensa que el póker es un juego en el que la habilidad influye poco y la realidad es todo lo contrario: es un juego de habilidad y estudio.

Con los años, los mejores jugadores llegan a desarrollar un método que les permite adaptarse a su rival. La ausencia de ese método, o incluso unas reglas deficientes en el mismo, les dificultará llegar a los niveles más altos del juego.

Te hablo del póker porque lo he vivido de cerca y siempre me ha atraído por su parte más intelectual. Me parece una lucha estratégica contra el resto de los jugadores.

Y, sobre todo, lo que a mí me atrae es ese método. Sin un método, ¿cómo vamos a lograr ser exitosos en ciertas tareas?

Esto mismo es lo que ocurre si queremos seleccionar al inquilino perfecto.

Invertir en viviendas para alquilar no es una tarea que requiera de un elevado coeficiente intelectual. Se trata de una sucesión de pasos que, con un método —el que te muestro en este libro, por ejemplo—, cualquiera puede llevar a cabo de manera exitosa.

Pero ¡mucho ojo! Debemos ser conscientes de que cada uno de los pasos será importante para la consecución del éxito y que, si uno solo de ellos falla, puede poner en riesgo todo el proceso.

Esto mismo es lo que ocurre en la elección del inquilino para nuestra vivienda. Podríamos decir que es el auténtico momento de la verdad. Se trata del momento en el que salimos al escenario para mostrar a los demás todo lo que hemos trabajado hasta llegar a ese momento.

El momento «puesta en escena» es crucial: si algo falla, todo el trabajo previo no servirá para nada.

A diferencia de un artista que se sube al escenario, nosotros sí que podemos —y debemos— elegir a nuestro público. De esta adecuada elección, dependerá que luego cobremos puntualmente el alquiler y que, además, lo hagamos durante el máximo de tiempo posible evitando la rotación de inquilinos.

Para mí, el arte de elegir a un buen inquilino es eso: una mezcla de experiencia, habilidad, técnica y en algunos casos, una pizca de intuición. Si crees como yo que conseguir a un buen inquilino es crucial veamos a continuación todo lo que debemos tener en cuenta para elegir a un buen inquilino.

Como me gusta que las cosas importantes estén bien estructuradas, dividiremos en diez pasos el proceso de elección del inquilino perfecto:

El arte de la atracción: captar al inquilino perfecto

Antes de hablar de cómo analizaremos al inquilino, deberemos atraerlo. Esto también es un arte en sí mismo: el arte de la atracción.

Si quieres a un buen inquilino, debes ofrecer un producto (y un precio) que esté a la altura.

Aunque a algunos pueda parecerles obvio, déjame recordarte varios puntos a tener en cuenta si pretendes atraer a los mejores inquilinos:

Haz unas buenas fotos de la vivienda.

Elabora una descripción atractiva de la vivienda. Dedicarle solo diez segundos no es una buena idea. Destaca los puntos fuertes, pero sin pasarte. Si exageras la realidad puedes generar frustración posterior en los potenciales inquilinos y perder tiempo (el tuyo y el suyo).

Promociona el anuncio (paga por ello) si crees que la demanda no es excesiva y quieres asegurar un proceso rápido y con un volumen de interesados suficiente entre el que poder elegir al candidato óptimo.

Pon un precio en línea con el mercado o incluso algo por debajo para captar a los mejores perfiles de inquilinos.

Una vez realizados estos pasos, es probable que ocurran tres cosas. Si hiciste bien los deberes previamente y compraste una vivienda en una zona de alta demanda de alquiler, debería ocurrir la primera de ellas:

1)     Has recibido muchas peticiones de información

2)     Has recibido algunas peticiones de información, pero de poca calidad.

3)     No has despertado interés

Como ya habrás leído y aplicado todo lo que explico en el libro, estoy seguro de que la realidad se acercará al primer punto y tendremos bastantes inquilinos interesados. Si no es así, te recomiendo que valores rebajar el precio y en última instancia que te replantees tu inversión en dicha vivienda.

Para que te hagas una idea, el pasado fin de semana subimos un anuncio de mi última vivienda para alquilar y el lunes tuvimos que darlo de baja con más de cincuenta peticiones de información.

Esta situación es la ideal, así que espero que te acerques a ello al máximo.

Bien, ya tenemos a un buen volumen de candidatos. Continuemos con el proceso de selección. ¿Qué toca ahora?

La primera selección: llamada telefónica

Ahora ya tienes un listado de personas interesadas en tu vivienda. Habrá que hacer una primera criba y quedarnos solo con los mejores candidatos a inquilino del año.

Con la intención de optimizar tu tiempo, mi recomendación es que hagas una llamada a cada uno de ellos y les lances algunas preguntas que te permitan intuir si pueden ser candidatos finales. No se trata de una extensa entrevista, sino más bien algo ágil aprovechando la excusa de resolverles dudas tras el interés mostrado por tu vivienda.

Más adelante dedicarás todo el tiempo necesario a los tres candidatos finales entre los que te jugarás la decisión definitiva.

Ahora queremos hacer una selección ágil, pero a la vez lo más acertada posible. No queremos descartar por error al mejor candidato, ¿verdad?

En primer lugar, deja que sean ellos los que te pregunten las dudas que puedan tener. De este modo te facilitarán información útil para tu selección. Si se interesan, por ejemplo, en si el precio es negociable, ya te puedes imaginar cuáles serán sus preocupaciones.

Te propongo las siguientes preguntas iniciales indicándote, para cada una de ellas, el objetivo que persiguen averiguar:

¿Por qué te has interesado por esta vivienda? Pregunta amplia que nos permitirá, además de saber los motivos por los que le gusta la vivienda, si realmente tiene interés especial por ella o si por el contrario ha pedido información a muchas más viviendas y ni siquiera recuerda nuestra vivienda.

¿Te gusta la zona? Veamos si sabe dónde está la vivienda o ha pedido información a decenas de inmuebles sin ningún criterio.

¿Tienes trabajo estable actualmente? Buscamos, lógicamente, asegurarnos de que pasará el filtro de los ingresos. Luego lo comprobaremos.

Si finalmente decidiéramos que la vivienda es tuya, ¿podrías darnos el contacto de antiguos propietarios para obtener referencias? Aquí buscamos, sobre todo, ver la reacción tras realizarles la pregunta. Te sorprenderá como algunos se autodescartan del proceso al responder a esta pregunta.

¿Tienes algún animal de compañía? Si no vas a aceptar inquilinos con animales de compañía, es una pregunta pertinente para no hacer perder el tiempo al posible inquilino ni tampoco perderlo tú. Por supuesto, si es el caso, te recomiendo que lo dejes anotado en la descripción del anuncio para que sepan las condiciones del alquiler.

¿Por qué motivo cambias de vivienda? Queremos averiguar si su respuesta es coherente y podremos intuir si será un inquilino a largo plazo o incluso si será problemático.

¿Cuánto tiempo tienes previsto vivir en la vivienda? El motivo de la pregunta es obvio, buscamos reducir la rotación de inquilinos. Habrá que leer entre líneas porque muchos de ellos tratarán de responder lo que nosotros queremos escuchar.

Estas son algunas ideas de preguntas, pero te sugiero que según evolucione la conversación puedas añadir alguna pregunta para hacer una mejor selección. En la siguiente fase, trataremos de seguir profundizando con nuevas preguntas o incluso podrás hacerles aquellas que no hayas utilizado durante la llamada.

Además de hacer preguntas, también es el momento de darles alguna información que consideres importante y que pueda hacer que se autodescarten del proceso de selección.

Uno de los puntos que debes explicarles —aunque deberías haberlo hecho ya en el anuncio de la vivienda— es que vas a pedir su documentación económica para contratar un seguro de impagos. Si no tenías pensado contratarlo, te recomiendo que lo hagas.

Esto implica, y puedes explicárselo, que deberán acreditar un trabajo fijo con unos ingresos de aproximadamente tres veces el alquiler. Además, no deben figurar en ficheros de morosidad ni en registros de impago de alquiler.

Con esta información, me suelo encontrar con inquilinos que ya me dicen que no cumplirán los requisitos. Es bueno sacar el tema ahora, así no les hago perder el tiempo y tampoco lo pierdo yo.

Si tu candidato no resulta ser el buen candidato que prometía y no cumple con estos criterios, él mismo se autodescartará del proceso.

Si por ejemplo durante vuestra llamada un potencial inquilino se queja de que el anterior dueño no le cambiaba una bombilla en una de sus viviendas o algo por el estilo, te puedes hacer a la idea de que será un inquilino incapaz de resolver nada por su cuenta. Este tipo de inquilinos es probable que te vengan con quejas constantes, en su mayoría irrelevantes. Créeme que deseas alejar de tus viviendas a este perfil de inquilino si buscas escalar el modelo de la manera más cómoda posible.

Primera visita a la vivienda: la importancia de las primeras impresiones

Tras la primera selección, nos hemos quedado ya con un número más reducido de potenciales candidatos. Toca conocernos y seguir reduciendo la lista para poder quedarnos solo con los mejores candidatos.

Llamaremos a los inquilinos de nuevo para decirles que han pasado la selección previa y que te gustaría invitarlos a que vieran la vivienda y seguir conociéndonos.

Les damos el mensaje de que vamos por el buen camino, lo que los relajará un poco y seguramente estén abiertos a compartir más información contigo cuando os veáis. Pero, además, les dejas claro que todavía no has tomado una decisión definitiva y hay otros candidatos.

Es posible que, si realmente no estaban tan interesados, no lleguéis a cerrar esta visita física. Esto es importante porque, tras la preselección de las llamadas, necesitarás tener un cierto volumen de candidatos para poder tener donde elegir. Digamos por ejemplo que un número de entre cinco y diez sería algo razonable. Cuanto más hayas podido filtrar en la llamada y te acerques a cinco menos trabajo tendrás luego.

Yo trato de concentrar las visitas durante el mismo día para no tener que hacer muchos viajes a la vivienda. Prefiero bloquear una mañana entera para este fin.

Hay comerciales de inmobiliarias que ponen las visitas seguidas para que los interesados se pongan nerviosos y perciban que se les escapa la vivienda. Esta técnica, es especialmente útil cuando quieren vender una vivienda. En este caso yo no te recomendaría utilizar esta técnica, porque podría asustar a un buen inquilino al que no le guste esa forma de tratarlo.

Recuerda que ahora mismo se sienten especiales al ser elegidos para la visita física, no te cargues la magia. No todavía.

Empieza ya a cuidar a tus (futuros) inquilinos.

Aprovecharemos esta nueva toma de contacto para hacer más preguntas. Sobre todo, trata de hacer preguntas abiertas lo más relajado posible y deja que ellos hablen.

Puedes repetir alguna de las preguntas que les hiciste en las llamadas telefónicas si sus respuestas te llamaron la atención o te quedaron dudas.

Si necesitas inspiración, te dejo más ideas de nuevas preguntas a hacer en este nuevo contacto:

¿Pagas puntualmente todos los meses? Sí, ya se la respuesta, nadie nos dirá que no cumple. Pero fíjate en el lenguaje no verbal. ¿Se ha puesto nervioso o te responde con naturalidad? ¿O quizás incluso le ha hecho gracia la pregunta? ¿Te ha mirado a los ojos o ha evitado la mirada?

Cualquier detalle puede ayudarte a entender si ha sido sincero o por lo contrario le ha incomodado la pregunta.

¿Eres cuidadoso con las cosas? De nuevo sabemos la respuesta, pero queremos ver cómo reaccionan y tratar de deducir con más información por su parte si es de fiar y podremos creernos su palabra. Por supuesto, esta pregunta tiene otra finalidad: dejarle claro a tu inquilino lo importante que es para ti que cuide de tu vivienda.

Si te llamó la atención su respuesta a alguna pregunta de las que hiciste en la llamada inicial, es momento de que vuelvas a planteársela o incluso que indagues en el motivo que te causó esa alerta.

A continuación, te dejo una lista con más preguntas para que puedas tener ideas sobre qué debes preguntar. Mi consejo es que ajustes las preguntas al perfil de inquilino que se te presente y a las dudas que te plantee:

Actualmente, ¿vives de alquiler?, ¿dónde?

¿Cuánto tiempo llevas viviendo en tu actual vivienda?

¿Por qué quieres cambiar de vivienda?

¿En qué fecha te mudarás del piso actual?

¿A qué te dedicas?

¿Has tenido problemas económicos últimamente?

¿Cuáles son tus ingresos aproximados?

¿Te parece bien el precio de alquiler?

¿Te supone un problema pagar la fianza?

¿Sabe tu actual arrendador que vas a dejar el piso?

¿Hay algún problema que deba conocer antes de pedirte la documentación y mandarla al seguro de impagos para que evalúen tu situación?

¿Cuántas personas tenéis pensado vivir en el piso?

¿Fumas tu o alguien de los que van a vivir contigo?

¿Te han desahuciado de una vivienda alguna vez en el pasado?

¿Tienes alguna pregunta para mí?

Ajustando el embudo a la realidad

Es posible que, tras la primera visita física no tengas todavía claro quiénes serán los posibles candidatos. O puede que al eliminar a aquellos que no te han gustado o se han auto descartado, te haya quedado un número demasiado reducido entre el que seleccionar.

¡Socorro! Necesitamos ampliar el número de candidatos.

Dependiendo de la situación en la que te encuentres y tengas o no suficientes candidatos entre los que elegir, tus siguientes pasos serán:

Llamar (o enviarles un mensaje si el número es excesivo) a todos los candidatos que no han pasado el filtro de la llamada indicándoles que no han sido seleccionados y que la vivienda no es para ellos.

Llamar a aquellos candidatos que, tras la llamada inicial descartaste, pero se quedaron en el límite de pasar el filtro con la idea de rescatarlos y añadirlos al proceso de selección concertando la visita presencial.

Te encuentres en una situación o en la otra, tras este paso deberías tener un número de candidatos ya más reducido entre los que elegir al candidato final. Pongamos que lo ideal sería tener a tres candidatos en la siguiente fase.

Verificación de ingresos y documentación

Lo primero que haremos con los candidatos finales será verificar que con sus ingresos demostrables efectivamente podrán hacer frente al pago del alquiler sin complicaciones.

Si contratamos un seguro de impagos, esta tarea la realizará el seguro por nosotros.

Para poder comprobar este punto, vamos a pedir el contrato de trabajo y las últimas nóminas. En estas deberás chequear que el inquilino gane por lo menos tres veces lo que pagará de alquiler. Si se trata de una pareja, la suma de sus ingresos deberá cumplir con esta regla.

Adicionalmente, quieres que sean ingresos estables y ello lo sabrás si el contrato que tienen es indefinido. En el supuesto de que no cumplan con este requisito, siempre puedes solicitarles un avalista que sí cumpla esta norma y esté dispuesto a avalar su el contrato de alquiler.

Por supuesto, debes tener en cuenta que, si tus inquilinos son estudiantes, serán sus padres los que pagarán y firmarán el contrato. En este caso debes pedir la documentación de los padres.

Además de los ingresos, el seguro de impagos se encargará de verificar que no figuren en ningún fichero de morosidad ni tampoco en ficheros de impagados de alquiler. Esta información es muy útil pues te evitará poner a un inqui-ocupa en tu vivienda como me ocurrió a mí con una de mis primeras viviendas.

En mi caso, cuando empezaba en el negocio me fie de mi instinto y un profesional del fraude me coló nóminas falsas y una historia muy creíble para vivir cómodamente en mi vivienda durante nueve meses sin pagar un duro. Y lo más preocupante es que previamente ya había hecho lo mismo con otras propiedades y estoy seguro de que tras la mía se fue a repetir el proceso en otra vivienda.

Una injusticia ante la que estamos desprotegidos y que debemos cubrir por nuestra cuenta con un seguro de impagos.

Así que, si me haces caso y contratas un seguro de impagos como yo hago ahora con todos mis nuevos inquilinos, te ahorrarás dolores de cabeza y el seguro se encargará de realizar este paso del proceso.

La segunda cita

Por fin tenemos a varios candidatos que encajan en nuestra búsqueda y a los que les gustaría vivir en nuestra vivienda.

Toca elegir entre todos ellos.

Ten en cuenta que te estoy explicando los pasos como un manual a seguir, pero deberás ir ajustándolos a la realidad con la que te encuentres. Cada proceso de selección es distinto al anterior.

Es posible que en este punto ya tengas al candidato ideal. Incluso es posible que tras la llamada inicial ya te olieras quién iba a ser tu candidato y a lo largo del proceso lo hayas validado.

Sea como sea, toca continuar con el proceso. Si ya tienes al candidato, podrás saltar al punto ocho directamente y ahorrarte unos pasos. Si todavía no has tomado una decisión, es momento de que trates de hablar con los finalistas para obtener más información y poder resolver las dudas que te queden.

En mi caso, si tengo dudas suelo incorporar a la ecuación a mi pareja para que me dé su opinión acerca de quién considera que será mejor inquilino. Recuerda que esto no solo significa que pague, sino que además deberá cuidar la vivienda, darme los mínimos dolores de cabeza posibles y querer permanecer en la vivienda mucho tiempo.

Este tercer contacto podrás hacerlo presencialmente (sería la mejor opción) o mediante una llamada si os resulta difícil quedar. Pero trata de que sea una charla lo más relajada posible para que la otra parte se abra a hablar y con ello puedas obtener información que te ayude a decidir.

Aprovecha para poner encima de la mesa aquellos temas que consideres que puedan hacerte decantar por un candidato u otro. Si por ejemplo dudas acerca de quién permanecerá más tiempo en la vivienda trata de averiguar sobre su estabilidad en el municipio y sus intenciones de vida a largo plazo.

Cualquier información puede ayudarte en la toma de la decisión final.

Midiendo lo que no se puede medir

Recientemente andaba yo buscando al inquilino perfecto para la última vivienda que he incorporado a mi cartera de viviendas de alquiler. Justo me encontraba en este punto del proceso y tenía a dos buenos candidatos. Probablemente ambos hubiesen sido una buena elección.

Estos candidatos, ambos muy buenos como te comentaba eran, por un lado, una pareja joven con un proyecto de vida en el municipio donde está la vivienda y, por otro lado, una mujer recién separada con sus dos hijos. Me hubiese encantado tener dos viviendas porque me hubiese quedado con los dos candidatos sin pensarlo.

De la pareja joven no tenía referencias y sus ingresos eran los justos para que el seguro nos dijera que sí los aseguraba. Por su parte, la mujer con sus dos hijos tenía buenas referencias y además tanto ella como sus hijos tenían ingresos, por lo que el cobro estaba más que asegurado.

¿Sabes a quién elegimos finalmente? Efectivamente: a la pareja joven.

Ambos candidatos eran buenos y nos gustó su actitud y todas las respuestas que dieron durante el proceso de selección. Ambos candidatos tenían ingresos suficientes para pagar y teníamos el visto bueno del seguro.

¿Qué nos hizo tomar la decisión?

Creemos que la pareja joven permanecerá en la vivienda más tiempo, mientras que la mujer con sus dos hijos tenía más probabilidades de necesitar una vivienda más grande pronto y romper el contrato antes de su vencimiento.

¿Hemos acertado en nuestra decisión? Pues si te digo la verdad no lo tengo claro todavía. Pero lo que sí que tengo claro es que con la información que teníamos, creo que era la decisión más acertada.

Este tipo de información es la que debes tratar de averiguar en la segunda cita para poder tomar una decisión definitiva.

Cultivando la relación para que sea duradera

Ya tenemos al elegido. Nosotros hemos elegido a nuestro candidato entre un buen número de candidatos y él nos ha elegido a nosotros entre miles de viviendas.

Bonito, ¿verdad?

Pues no nos durmamos en los laureles porque todavía nos queda trabajo para hacer que esta historia tenga un final feliz.

Hemos puesto algunas cartas sobre la mesa a lo largo del recorrido. Sin embargo, ahora es el momento de poner toda la carne en el asador. No te guardes nada. Todo lo que necesites que tu inquilino sepa acerca de cómo debe ser vuestra relación, díselo: lo que esperas de él, cómo quieres que trate tu vivienda, si puede o no hacer agujeros, si puede o no hacer lo que sea.

Todo.

Explícaselo todo y negociad lo que sea necesario. Este es el momento para que todo quede bien claro y luego no haya dudas ni malentendidos.

Créeme que tras haber tratado con decenas de inquilinos la experiencia me dice que es mejor dejar las cosas claras desde este momento.

Elaboración del contrato

Este paso, igual que muchos del proceso que te estoy mostrando, estará condicionado a si has decidido encargarte tú de todo el proceso de selección del inquilino o si lo has delegado en una inmobiliaria.

En el supuesto de que lo hayas delegado en la inmobiliaria, ella se encargará de elaborar un buen contrato de alquiler. Debes pedirles que te lo manden antes de facilitárselo al inquilino para poder revisar que esté todo alineado con tus intereses y tener margen para añadir las cláusulas que consideres relevantes.

Asegúrate de dejar claro lo que quieras dejar claro. Si no pueden hacer agujeros y lo pone en el contrato, díselo amablemente, pero que les quede claro. Muchas veces los contratos se leen rápido y no se interioriza su información.

A mí, por ejemplo, me gusta poner por escrito que deben devolverme la vivienda recién pintada tal y como yo la entrego. Esto es resultado de muchos años de experiencia asumiendo yo el coste de tener que pintar la vivienda para volver a ponerla en alquiler. Si son cuidadosos, seguramente no hará falta pintarla, pero si no lo son y la devuelven sin pintar, será un coste que deberán asumir ellos y lo descontaré de la fianza.

Si te vas a encargar tú de la elaboración del contrato, encontrarás muchas opciones gratuitas en internet. El problema de estos contratos es que en su mayoría no estarán actualizados con las últimas normativas del sector ni tampoco a las que afecten a tu comunidad autónoma.

Deberías valorar pagar a un profesional para que pueda suministrarte un contrato acorde a la ley y que además te proteja ante futuros incidentes.

Rematando el trabajo: la firma del contrato

En este punto ya tenemos todo el pescado vendido.

¿Seguro?

Recuerda que queremos una relación satisfactoria y duradera. Tras la firma del contrato, tenemos un punto de dolor que puede generar conflictos y que debemos tratar de minimizar: la primera semana en la vivienda.

Durante el traslado o los primeros días en la vivienda, el inquilino encontrará algunos problemas que difícilmente podrías haber resuelto con antelación. Si recientemente has tenido, por ejemplo, a un inquilino en la vivienda, es posible que haya algo roto que no te haya notificado.

Mi recomendación —y lo que yo suelo hacer— es que pongas este tema encima de la mesa el mismo día de la firma del contrato. Yo le explico que al principio suelen aparecer cosas en la vivienda, que no se preocupe y que me lo notifique para poder solucionarlo. Que es lo más normal del mundo.

De este modo, atacando los problemas de frente, conseguimos que este punto de dolor se supere lo más amablemente posible y conseguimos que no se generen fricciones iniciales en nuestra relación.

Nunca olvidemos que los inquilinos son tu mejor cliente. Ponen dinero —mucho dinero— en tu bolsillo mes a mes, así que trátalos con respeto. Puedes acordarte de su cumpleaños o de felicitarles la Navidad. Sencillamente encárgate de que sientan que los valoras y aprecias que sean tus inquilinos.

Recuerda que ellos serán los responsables de que tú puedas vivir la vida que deseas.

Capítulo 10.

Comenzar otra vez:

escalando el modelo

¿Hago de hombre orquestra o me dejo ayudar? ¡Móntate un equipo!

«Los grandes logros de cualquier persona generalmente dependen de muchas manos, corazones y mentes».

Walter Elias Disney

Justo ayer estaba haciendo una mentoría con un empresario exitoso que se está planteando entrar en el sector inmobiliario. Sin querer entrar en muchos detalles, por privacidad y para ir al grano, me pedía consejo acerca de una inversión que está analizando. Se trata de una inversión que me pareció muy prometedora, pero que supone un auténtico reto incluso para gente acostumbrada a superar obstáculos.

Para que te hagas a la idea, se plantea la compra de cuatro viviendas vandalizadas en un edificio de seis viviendas de reciente construcción y sin la comunidad de propietarios constituida. Vamos, que deberá lidiar con dos propietarios más, a los que todavía no conoce y poner en funcionamiento el edificio. Además, por la información que le ha llegado, es probable que los intereses de esos otros propietarios no estén demasiado alineados con los suyos.

Este empresario, acostumbrado a lidiar con grandes problemas, entendió rápidamente mis consejos. Cuando te planteas retos que te sacan de tu zona de confort constantemente, entiendes que no eres un superhéroe capaz de solucionar todos los problemas del mundo. Quien vaya por ahí con esa mentalidad está destinado al fracaso.

Como te habrás imaginado, en esta inversión había muchos problemas que superar. Tantos, que una sola persona no sería capaz de hacerlo a menos que tuviese muchísima experiencia en el tema. Sin embargo, este empresario tenía la mentalidad adecuada para afrontar este tipo de retos.

Todos los problemas que planteaba la operación tenían una solución muy sencilla, si dispones del equipo adecuado al que realizar las consultas pertinentes.

¿Qué le propuse? Además de darle algunas ideas para encarar adecuadamente la operación, le facilité los contactos de distintos profesionales para resolver las dudas que yo mismo le recomendé responder.

Un abogado especializado en comunidades, un administrador de fincas, una empresa de reformas y un arquitecto. Estas cuatro personas eran las que separaban a este empresario de una magnífica inversión. Si consigue reunir a un buen equipo con el que resolver sus dudas y confirmar así, que se trata de una buena inversión, podrá sacar adelante la operación.

Este ejemplo es ilustrativo de lo que te vas a encontrar si decides entrar en este mundo. Sin darme cuenta, yo mismo me he ido rodeando de grandes profesionales especializados en sus campos que me aportan el conocimiento y las soluciones que necesito en todas y cada una de las situaciones en las que me voy encontrando. Gracias a esas personas, afronto con mucha tranquilidad todas mis operaciones y soy capaz de solucionar problemas que de otro modo nunca hubiese podido superar.

Y lo más importante, lo hago tranquilo y sabiendo a qué me enfrento siempre. Para bien y para mal.

Por cierto, ¿sabes lo que me confesó al terminar la mentoría este empresario? Me dijo que todo lo que le había contado tenía mucho sentido para él. Casualmente estaba a punto de coger un vuelo para firmar la compra de una importante empresa en otro país. Esta firma, que a muchos asustaría ante la gran cantidad de dudas que se nos plantearían, él la afrontaba con total normalidad gracias al buen equipo de asesores que había contratado. Exactamente el mismo camino que yo le había sugerido seguir para entrar en el mundo de las inversiones inmobiliarias era el que le había permitido tener tanto éxito en sus negocios.

Y tú, ¿tienes ya un equipo?

En el supuesto de que no sea así, te animo a que poco a poco lo vayas creando. No es algo que ocurrirá de la noche a la mañana, pero sí que es algo que progresivamente deberás ir construyendo.

Conocerás a muchos profesionales a medida que te vayas especializando en este sector: quédate cerca de aquellos que más te convenzan. Ten por seguro que a la larga los necesitarás.

Automatizando todo el proceso

«Si no encuentras una forma de ganar dinero mientras duermes, trabajarás muy duro toda tu vida».

Warren Buffett

Acabamos de ver cómo un buen equipo a tu alrededor te permitirá escalar el modelo y crecer hasta límites que ni siquiera te has planteado.

Pero hay algo más. Rodearte de buenos profesionales te dará otra ventaja: podrás disfrutar más de tu tiempo, tu familia, tus hobbies…

Si tienes a un buen equipo a tu alrededor, reducirás drásticamente el tiempo que destinas a las inversiones, gracias a delegar tareas. Es lo que yo llamo la automatización de procesos dentro de mi modelo de inversión.

Créeme si te digo que, aunque los ingresos por alquiler son ingresos muy pasivos, siempre requieren de nuestra intervención para solucionar pequeños problemas que van surgiendo. 

A medida que he ido incorporando más viviendas a mi cartera, me he dado cuenta de que el tiempo que debía dedicarle (y los problemas que debía resolver) eran cada vez mayores. Cuando algo me molesta, automáticamente, mi cabeza busca la manera de solucionarlo.

En este caso, la necesidad también ha agudizado mi ingenio. Déjame que comparta contigo algunas ideas que a mí me han funcionado, para que valores si pueden funcionarte a ti y conseguir así que tus ingresos por alquiler sean, todavía, mucho más pasivos.

Con cada vivienda, suelo tener dos seguros: el de hogar y el de impagos. Así que, cuando encontré a un buen corredor de seguros, decidí darle a él todos mis seguros. Él está encantado conmigo y cada vez que tengo un problema, le mando un WhatsApp y él se encarga de todo. Si hay que coordinar alguna cosa con mis inquilinos, él mismo se encarga. Yo solo debo pasarle la incidencia y nada más.

En ocasiones me limito a reenviarle el mensaje que me ha mandado el inquilino, ni siquiera tengo que explicarle el problema. En diez segundos, ¡tema zanjado!

Claro que no siempre el seguro me cubre el problema. Para esas ocasiones, tengo una empresa de reformas de confianza a la que delego el 90 % de todos mis trabajos. Gracias a ello, soy uno de los mejores clientes de la empresa y operamos del mismo modo que con el corredor de seguros. La mayoría de los problemas se los derivo directamente mediante un WhatsApp o una llamada de teléfono. Luego ellos se encargan de solucionarlo. Cuando me llaman de vuelta, es para explicarme la solución del problema y el coste que debo abonar.

Se trata de, por un lado, ser ágiles para que tu mejor cliente —el inquilino— sienta que atiendes sus peticiones rápidamente, pero por otro lado saber que el reformista te cobrará un precio justo y se encargará de todo sin molestarte a menos que sea estrictamente necesario.

Como ves, yo trato de delegar todo el negocio en personas competentes y a cambio recibo un buen servicio. Ellos se limitan a hacer bien su trabajo y yo a cambio recibo más tiempo para mí.

¿Qué ocurre cuando una vivienda se queda libre y tengo que buscar a un nuevo inquilino? ¿Te lo imaginas verdad?

Aviso rápidamente a una de mis inmobiliarias de confianza y ellos se encargan de hablar con el inquilino saliente para coordinar todo y volver a buscar un nuevo inquilino. Se ganarán la comisión del nuevo inquilino y yo de nuevo gano tiempo y tranquilidad. Ni siquiera tengo que desplazarme a ver la vivienda.

Cada vez que tengo un nuevo inquilino, me manda la documentación por correo electrónico que yo reenvío al corredor de seguros. Este me responde directamente con un «ok» o un «no ok». Sencillo y eficaz a la vez.

De hecho, la realidad es más interesante todavía. Cuando un inquilino sale, normalmente ya se pone en contacto con la inmobiliaria y es esta la que me avisa a mí de su salida. Por supuesto, en paralelo ya se han puesto a buscar a un nuevo inquilino. Además, será la misma inmobiliaria la que se encargará de hablar con el corredor de seguros para pasar el seguro de impagos y avisarme si lo cubren, para que yo me pase sencillamente a firmar el contrato de alquiler.

Esto que ahora funciona como una máquina perfectamente engrasada, no siempre ha funcionado así. Y no debes frustrarte si ahora no sabes en quién delegar todas estas tareas. Es suficiente que te quedes con la idea y tengas la antena puesta. Puedes estar cien por cien seguro de que el día a día te presentará a personas que te ayudarán a conseguir estas automatizaciones.

Si quieres que el sistema que estás creado te genere el mínimo trabajo posible como a mí, deberás cambiarte el sombrero de casero y ponerte el de inversor. Es fundamental que logres sobreponerte al proceso y seas capaz de analizarlo con perspectiva. Todo ello, para poder gestionar a un equipo que trabaje en el terreno, mientras tú puedes, incluso, estar ubicado en otra ciudad sin la necesidad de tener que desplazarte.

Deberías centrarte en tener a un equipo que pueda gestionar las cosas por ti. Será clave que cuentes, por lo menos, con un reformista de confianza, un corredor de seguros, una inmobiliaria, un arquitecto, etc.

Como ves, te doy herramientas que quizás no vayas a necesitar en el corto plazo si todavía tienes pocas viviendas o incluso estás en la búsqueda de tu primera inversión. Sin embargo, está bien que tengas esta mentalidad desde el comienzo y vayas creándote, poco a poco, este buen equipo que te permita vivir mucho más tranquilo.

Al fin y al cabo, yo me metí en las inversiones inmobiliarias para ser más libre y no al contrario. ¡Nunca deberíamos olvidarlo!

Una cartera de inmuebles diversificada es más segura que una nómina

Una de las ideas más importantes que subyace detrás de la libertad financiera es la de nuestra seguridad financiera. Entonces parece lógico que nos preguntemos si el sistema que acabamos de crear es el más seguro que podemos tener.

No pretendo convencerte de que una cartera de inmuebles variada es más segura que una nómina (aunque yo esté convencido de ello). Sencillamente me apetece compartir contigo esta reflexión que habitualmente ronda por mi cabeza.

Recuerda que soy una persona prudente y siempre estoy pensando en cómo hacer más robusto mi sistema de inversión.

Probablemente no sea una preocupación que tengas en este preciso momento. Sin embargo, si has leído hasta aquí, estoy seguro de que te tomas en serio las inversiones inmobiliarias y es posible que algún día llegues a vivir de ellas.

Lo que me gustaría explicarte es que, tras reflexionar muchas veces sobre el tema, estoy convencido de que una cartera con un volumen elevado de viviendas (por ejemplo, a partir de ocho), es más estable que el salario que recibes de tu empresa.

Esto no es bueno ni malo. Sencillamente, para mí, es un hecho. Para que te hagas una idea, la morosidad media en los alquileres se ha situado en los últimos años por debajo del 4 %. Además, hubo un pico máximo durante los meses de pandemia de la COVID que ha llegado hasta el 12 %. 

Dicho de otro modo, de cada veinte alquileres, solo uno es moroso. Además, esa morosidad potencial puedes cubrirla con un seguro de impagos, rebajando esa tasa prácticamente al 0 %. Si lo haces, el único riesgo que tienes de no cobrar es el de tener tu vivienda vacía. 

Pero ese riesgo, de nuevo, podrías minimizarlo de dos maneras:

Siguiendo mis recomendaciones y comprar viviendas exclusivamente en zonas de alta demanda.

Si por algún motivo no has seguido mis consejos o la demanda ha caído, siempre puedes rebajar el precio del alquiler y lo más probable es que consigas alquilar rápidamente.

Coincidimos, ¿verdad?

Es posible que, si tu cartera es pequeña todavía y tienes un solo inmueble, tengas la mala suerte de que te toque ese 4 % de morosidad y dejes de recibir la totalidad de tus ingresos. ¡Ojo! Eso si no lo has asegurado contra impagos, que entonces, como te decía, sería un 0 %.

Son cosas de la estadística… a mayor tamaño de la muestra, más nos acercaremos a ese 4 % de morosidad del mercado.

Así que si, por ejemplo, tienes diez viviendas, esa mala operación quedaría mucho más diluida. Al incrementarse la muestra, nuestra cartera se acercará a la estadística del 4 % de morosidad. Eso sería menos de media vivienda el ejemplo de las diez viviendas. Pero incluso teniendo mala suerte y duplicando lo que dice la estadística, puedes tener dos o hasta tres viviendas con morosidad, pero no las diez. Y eso es gracias a la diversificación.

Además, recuerda que ese 4 % de morosidad se refiere a la media del mercado global. Y todos los propietarios de viviendas en alquiler no se toman tan en serio las inversiones como tú, si has llegado hasta aquí en la lectura de este libro. Tus inversiones serán mucho más estables y rentables que la media, de eso no me cabe ninguna duda. Solo con que sigas mi sistema de diez pasos para elegir al inquilino perfecto, tendrás los alquileres más seguros del mercado.

Por ello, la morosidad de tu cartera, con una alta probabilidad estará muy por debajo de ese 4 % de media.

Si eres escéptico y no terminas de verlo, tranquilo, te recomiendo que asegures contra impagos todos tus inmuebles y problema solucionado.

¿Qué ocurriría si tus ingresos provinieran de la nómina de una sola empresa?

En ese caso todos los huevos estarían en una misma cesta. Si esa empresa decide prescindir de tus servicios, no tendrás forma de cubrirte las espaldas ni seguro que pueda cubrir tus ingresos de nómina.

CRAC Construyendo un método robusto, perfecto para dormir tranquilo

«Solo cuando baja la marea se sabe quién nadaba desnudo».

Warren Buffett

A lo largo del libro te he ido mostrando mi método de inversión inmobiliaria. Se trata de un método que ha sido pensado para poder escalarlo, no sé si hasta el infinito, pero sí hasta niveles realmente altos.

En contra de lo que uno podría pensar antes de conocerme, especialmente cuando hablo de escalar una inversión utilizando financiación, soy una persona muy prudente. A veces incluso demasiado, lo reconozco. Pero sí, soy así.

Ese rasgo de mi personalidad me ha llevado a asegurarme de que no esté asumiendo excesivos riesgos cuando escalo mi modelo de inversión. Mi primera y principal prioridad es dormir tranquilo.

De verdad, si una inversión hace que no duermas por las noches, te recomiendo que busques una alternativa que se ajuste más a tu perfil de riesgo. A mí, este modelo que te estoy mostrando me gusta y me da mucha seguridad.

Y me da mucha seguridad, principalmente, por lo que te voy a contar a continuación.

Sin ser algo premeditado por mi parte, he creado un método muy robusto que cuenta con una triple barrera de protección:

Seguros de impago. Tras alguna mala experiencia vivida en mis alquileres, tomé la decisión de que, si el seguro me dice que no asegura a un inquilino, automáticamente es un no también por mi parte.

La cuota de mis hipotecas supone como máximo entre el 40 % y el 50 % del ingreso del alquiler. De este modo, además de asegurarme un buen flujo de caja, tengo la garantía de que en el supuesto de que una vivienda esté vacía sin generar ingresos, con el alquiler de otra vivienda puedo pagar las dos hipotecas. Esta protección me da la seguridad de que no tendré que poner dinero de mi bolsillo, ni siquiera ante un cisne negro que me lleve a tener hasta el 50 % de viviendas vacías (hecho extremadamente poco probable, por cierto).

De vez en cuando… compramos una vivienda sin financiación. Si bien es cierto que la rentabilidad sobre mi inversión (ROCE) cae considerablemente al no aprovechar la financiación barata, el hecho de no tener una deuda excesiva me ayuda a dormir tranquilo por las noches. Pero aquí, cada cual debe conocerse a uno mismo y actuar en consecuencia.

Es posible que al leer todo lo que te cuente te guste la música que suena, pero que a la vez hagas tus números y algo no te cuadre.

Seguro que te gustaría seguir este modelo y escalarlo hasta tener una cartera con muchas viviendas generando rentas. Sin embargo, cuando haces tus propios cálculos ves que vas a ir demasiado lento. Y déjame decirte algo: es posible que no te estés equivocando en tus cálculos. Se trata de un Método realista, pero algo lento.

Aunque bien pensado, ¿no te parece mejor llegar a la meta, aunque sea tarde, que tratar de alcanzarla demasiado rápido y estrellarte por el camino?

Te lo digo por si en algún momento tienes tentaciones de seguir métodos que te prometan lograr una gran riqueza en dos semanas desde el sofá de tu casa. Yo he seguido varios de esos prometedores sistemas y te anticipo donde te van a llevar: a ningún sitio.

Los números no mienten y no estoy aquí para venderte humo: uno + uno es dos. El método crac, que has podido aprender a lo largo de este libro, sencillamente aplica el sentido común y pone las matemáticas financieras a trabajar a nuestro favor.

Por si es de tu interés, recientemente hice los números en un artículo de mi blog para ver de qué modo se podría escalar este modelo de inversión con números reales para una persona media. No voy a extenderme aquí con todos los cálculos que realicé, y que puedes consultar en el artículo que te dejo a continuación:

Fuente de aprendizaje

En el siguiente artículo hago un experimento numérico simulando a una pareja con los ingresos medios de un español que trata de escalar este modelo de inversión todo lo que puede.

Seguro que el resultado no te dejará indiferente:

Link

En resumidas cuentas, lo que trato de demostrar en el ejercicio del artículo que acabo de compartir contigo, es que, siendo constantes y haciendo un esfuerzo ahorrador inicial, podríamos poner en funcionamiento una bola de nieve que poco a poco crezca hasta conseguir vivir de rentas en un plazo razonable. Para que no te emociones más de lo necesario, un plazo razonable sería alrededor de diez años.

Puede que no te apetezca esperar tanto o también puede que no te apetezca tener que hacer ese esfuerzo inicial.

Siempre podrás intentar seguir a ese gurú que te vende un curso de trading para hacerte rico en dos semanas. Si por alguna razón decides seguir a ese gurú, cuando te des cuenta de que no te funciona su método, siempre podrás rescatar este libro y seguir mis pasos con un sistema algo lento, pero con garantías de éxito.

Terminamos en este capítulo el método crac. Me gustaría poner un poco más de luz a cómo he continuado con mi evolución como inversor inmobiliario.

A estas alturas ya debes conocerme y te imaginarás que siempre trato de ir un paso más allá. De este modo, he dado con una tecla que me permite hackear todavía más el sistema y acelerar todo el proceso de inversión en vivienda para alquiler.

Actualmente, estoy simultaneando la inversión en viviendas para alquilar con las operaciones de compra-reforma-venta (o flipping house).

Para mí se trata de dos modelos de inversión inmobiliaria totalmente complementarios. Creo que uno me da las cosas que el otro no tiene, y viceversa. Por ese motivo me encanta que ambos modelos convivan en mi sistema de inversión.

El flipping house es un modelo de inversión al que debo dedicarle mayor cantidad de esfuerzo y tiempo. Pero gracias a todos los conocimientos que he ido adquiriendo a lo largo del camino, puedo desarrollarlo con éxito y generar muchos más ingresos.

¿Te imaginas para qué queremos estos ingresos? ¡Exacto! Con estos ingresos adicionales puedo permitirme la compra de viviendas para destinarlas a alquiler de forma acelerada, o incluso no depender tanto de la financiación bancaria.

Quién sabe, quizás algún día me anime y escriba un nuevo libro para explicarte en detalle esta modalidad de inversión que tanto me está aportando en la actualidad. Pero antes, te sugiero que domines la inversión en viviendas de alquiler. La casa hay que empezarla por los cimientos, siempre.

Capítulo 11.

Y ahora, ¿qué?

Una última reflexión

«La mejor manera de predecir el futuro es creándolo».

Peter Drucker

El mundo no para de dar vueltas y por mucho que te propongas pararlo, seguirá haciéndolo en el futuro. Siempre habrá quien trate de luchar contra las olas y siempre existirán aquellos que sabrán adaptarse y aprendan a surfearlas.

El mercado inmobiliario ha adquirido una tendencia muy clara y no hace muestras de cambiarla. El alquiler está cada vez más de moda y la sociedad necesita más viviendas en el mercado de las que hay.

Aunque es el Estado el que debería solucionar el problema de la vivienda y, en ocasiones, hace justo lo contrario al legislar en materia de vivienda, somos los inversores con nuestro trabajo quienes estamos facilitando que mucha gente tenga un hogar digno.

No te dejes influir por aquellos que criminalizan a un inversor por tratar de ganar dinero con ello y céntrate en hacer un trabajo responsable. Cuida de tus inquilinos, facilítales un buen hogar y cultiva una relación cordial con ellos.

El premio de hacer bien tu trabajo será la rentabilidad que obtendrás a cambio y la satisfacción de ver la felicidad de tus inquilinos. Te sorprenderá cómo muchos te agradecerán tu buen hacer.

¿Existe acaso un mejor negocio que aquel en el que ambas partes ganéis? El ganar-ganar debe gobernar nuestras decisiones como inversores.

Me apetecía terminar el libro con esta breve reflexión a la que últimamente le doy muchas vueltas. Yo llegué al sector inmobiliario atraído por la posibilidad de ganar dinero de una forma relativamente segura, y cada vez me atrae más la visión de estar aportando nuestro pequeño granito de arena a la sociedad.

Creo, honestamente, tras muchos años alquilando viviendas y haber mantenido un trato próximo con mis inquilinos, que los inversores inmobiliarios realizamos una gran labor. Se nos suele criminalizar por los problemas existentes en el mercado de la vivienda y del encarecimiento de esta, cuando, en realidad, este problema está ocasionado por una clara falta de oferta de vivienda. Los inversores, con nuestro trabajo, suavizamos el problema al incorporar nuestras viviendas al mercado.

Me gustaría que te quedes también con esta idea. A lo largo del libro te he mostrado cómo ganar dinero con este modelo de inversión y cómo hacerlo con un método sólido. Si además consigues darle este enfoque en el que tus inquilinos también queden satisfechos, habrás conseguido cerrar el círculo y tendrás un modelo de inversión rentable y responsable.

Y ahora, ¿qué?

«El último kilómetro es el menos transcurrido».

Llegamos a las últimas páginas de este manual sobre inversión en viviendas de alquiler. Aunque el libro llegue a su fin, tu camino no ha hecho más que empezar.

Deseo que, tras esta lectura, se haya despertado dentro de ti el deseo de seguir aprendiendo acerca de las inversiones inmobiliarias. Como habrás podido intuir, esta modalidad de inversión se ha convertido en mi gran pasión dentro del amplio mundo de las inversiones.

Es posible que tras la lectura de este libro coincidas conmigo: me parece la opción más equilibrada en cuanto al binomio riesgo-rentabilidad de entre todas las opciones de inversión que conozco.

A lo largo de este libro te he mostrado cómo funciona este negocio, sin olvidarnos de los pros y contras que existen (que los hay, que nadie te engañe). Y te he mostrado cómo puedes cubrir los riesgos que existen y crear un sistema muy robusto.

Mi intención ha sido la de enseñarte a pescar para que puedas volar solo. Me gusta mostrar las cosas tal y como son para que cada uno pueda pensar y analizarlas por su cuenta y sacar sus propias conclusiones. Al fin y al cabo, si finalmente consigues construir tu patrimonio inmobiliario y vivir de rentas algún día, habrá sido mérito tuyo. Igual que si no lo consigues, la responsabilidad recaerá exclusivamente sobre ti.

A partir de este momento deberás poner en práctica todo lo aprendido si quieres alcanzar tus objetivos. Te aseguro que, si te esfuerzas, al final tendrás tu merecido premio.

No me gustaría irme sin felicitarte por haber llegado hasta aquí. Cuando empezamos el libro te felicité por estar entre la minoría que se toman en serio este negocio. Y ahora, ya te has posicionado entre el selecto grupo que sabe cómo realizar inversiones inmobiliarias de forma coherente.

No buscamos grandes pelotazos. Sin embargo, ahora que entiendes las matemáticas básicas que hay detrás de este modelo de inversión, estoy seguro al cien por cien de que serás capaz de encontrar inversiones altamente rentables.

Por último, quiero pedirte que sigas avanzando. El camino no ha hecho más que empezar. Deberás aplicar todo lo que has aprendido a lo largo de este libro. Sería una lástima que no lo hicieras y que desaprovecharas todo el conocimiento que has adquirido. Tienes en tus manos la capacidad de conseguir la libertad financiera. De ti depende que la consigas o no.

Mi responsabilidad terminará cuando finalices este libro. Ahora la pelota está en tu tejado: te animo con toda mi fuerza a que no tires la toalla. Incluso cuando aparezcan las dificultades, que ya te anticipo que aparecerán.

Es muy probable que trates de aplicar lo aquí aprendido y veas que no termina de funcionarte. No te lo voy a negar, hay ciertos pasos que requieren de un elevado compromiso por tu parte para que la rueda se ponga en marcha. Esto es especialmente cierto en el momento de conseguir oportunidades y puede ser frustrante hasta que des con la tecla adecuada. No te rindas.

Veo a muchos inversores que se estancan en este punto y al mismo tiempo veo a muchos inversores superarlo con éxito. La perseverancia es lo que diferencia a los unos de los otros. La perseverancia y no dejar de creer, claro.

Es cierto que si has seguido los ejercicios que te he propuesto en el libro, ya deberías conocer a varias inmobiliarias o incluso, si has sido muy aplicado, es posible que tengas algunas oportunidades encima de tu mesa.

¡Sigue avanzando!

Te recomiendo que te sientes y diseñes tu propia hoja de ruta. Establece unos objetivos realistas (pero ambiciosos) y marca la estrategia a seguir. Es bueno que te inspires en otros y por eso he escrito este libro, pero ahora que tienes el conocimiento necesario es importante que lo adaptes a tu realidad.

Sea como sea: ¡Toma acción!

La formación es muy importante, pero la acción, sin duda, lo es más.

Yo soy de los que piensan que siempre hay que tocar con los pies en el suelo, pero a la vez, debemos permitirnos soñar. Y ya sabes que el futuro es de aquellos que se atreven a soñar.

Si me necesitas, yo estaré a este lado para seguir ayudándote a perseguir tus sueños.

German Jover

Vivirderentas.net

zona3.club

Quiero pedirte un favor

Espero que este libro te haya permitido avanzar en tu camino hacia convertirte en un inversor profesional. Te aseguro que no me he guardado nada y te he aportado todo el valor que he conseguido condensar en estas páginas. Ahora me gustaría pedirte un favor: deja una valoración en Amazon de aquello que te ha aportado el libro para que otros lectores puedan aprovecharse de esta información.

Bibliografía recomendada

Como habrás podido averiguar mientras leídas el libro que tienes entre manos, soy una persona a la que le encanta seguir aprendiendo. Es probable que a ti también te ocurra.

Si ese es el caso, a continuación, te detallo algunos libros que hemos comentado previamente para que puedas disfrutar leyéndolos, tanto como yo:

Harv Eker, T., Los secretos de la mente millonaria.

Kiyosaki, R., Padre rico, padre pobre.

Kiyosaki, R., El cuadrante del flujo del dinero.

Schroeder, A., La bola de nieve. [Biografía de Warren Buffet].

Carnegie, D., Cómo ganar amigos e influir sobre las personas.