Encontrar el hogar de nuestros sueños no es tarea fácil.

¿Te gustaría tener una guía con consejos, sugerencias y advertencias para algo tan importante como comprar vivienda? En este libro encontrarás desde una introducción a conceptos básicos, hasta cuestiones legales más complejas para entender todo lo necesario.

Podrás aprender sobre:

Valoración de inmuebles: valor catastral, valor fiscal y precio de mercado.

Impuestos como IVA, IAJD, Impuesto de transmisiones y otros gastos adicionales.

La hipoteca: el TIN y el TAE, el sistema francés, las hipotecas fijas, mixtas y variables, el euribor y los pasos para contratar la hipoteca.

Atributos a considerar como la ubicación, el ascensor, el garaje, ruidos, metros cuadrados, distribución, orientación, ventanas, suelo, climatización, certificado energético y otras cuestiones a valorar.

Trucos de agentes inmobiliarios y tips para saber sobre una vivienda.

Estrategias para la compra y la negociación.

Pasos para comprar: cómo trabajan las agencias, las promotoras y qué es la reserva y las arras.

Hay más cuestiones y temas como las ayudas estatales para vivienda o alternativas que utilizan los inversores inmobiliarios para comprar más barato que el precio a mercado.

Alejandro Limón Ávila

Acierta al comprar vivienda

Guía práctica con consejos, sugerencias y advertencias de un exagente inmobiliario

ePub r1.0

Titivillus 16.01.2021

Alejandro Limón Ávila, 2019

Editor digital: Titivillus

ePub base r2.1

AGRADECIMIENTOS

Antes de empezar, quisiera agradecer a todas las personas que han intervenido para que se redactase este «manual/guía» por así llamarlo.

En primer lugar a mis excompañeros de profesión cuando fui agente inmobiliario, quienes me instruyeron y enseñaron todos los trucos del gremio y las formas de proceder.

En segundo lugar a mis padres, amigos y compañeros de trabajo, por animarme a teclear y publicar, aun no siendo escritor ni habiendo recibido formación en este sentido.

Por último y no por ello menos importante, a todos los shurs que desde la red de redes me han propuesto y alentado a salir del anonimato. Esto no habría sido posible sin las críticas constructivas, los mensajes de apoyo y los agradecimientos por consejos previos, además de las decenas de interesados en leer estas líneas.

Capítulo 1:
INTRODUCCIÓN

El mundo inmobiliario es bonito a su manera, pero complejo como pocos imaginan. Nos permite encontrar un lugar donde vivir, pero más importante, un hogar, que a nivel psicológico es muy importante. Pero este es un mundo con muchas piedras y palos en el camino.

Antes de recorrerlo mucha gente tiene mil dudas y mil miedos. No es para menos, porque es un sector que se ha ganado a pulso un poco de mala fama por todo lo que le rodea y todo lo que se ha visto: Constructoras que venden pisos de mala calidad a precio de oro, o que cierran cuando se les exigen reparaciones a posteriori, inmobiliarias con comisiones descaradamente abusivas o que actúan de forma poco profesional, bancos con hipotecas de dudosa ética… y un largo etcétera de mala praxis.

Para más inri, se trata de una de las decisiones de compra más importante de nuestra vida, porque rara es la persona que compra más de 2 inmuebles. Además, el importe es muy elevado e intervienen muchas partes: Compradores, vendedores, bancos, Hacienda, notarías, gestorías, promotoras, constructoras, consejerías de vivienda, Registro de la Propiedad, el catastro, empresas de reformas y más… Algo relativamente complejo e importante en nuestra vida como para aventurarse sin estar seguro de lo que se hace.

Aquí vas a encontrar más de 31 000 palabras tratando muchos temas, no es necesario que lo leas todo, de hecho es posible que ya sepas parte de lo que aquí se cuenta. Puedes pasarlo sin problemas, o tal vez leerlo para repasar algunas cuestiones que viene bien refrescar de vez en cuando. Esta guía está pensada tanto para compradores primerizos como para gente que tenga pensado una segunda vivienda o incluso solo saber un poco más del mundo inmobiliario.

Antes de abrumarnos, tranquilidad. Permíteme ayudarte en este camino que vas a recorrer para comprar tu futuro hogar. Como exagente inmobiliario te voy a contar todo lo que sé y que te puede ayudar, paso a paso, para despejarte el mayor número de dudas y evitarte sustos futuros. Quizás sea demasiada información por eso no te preocupes si te lleva varios días terminar esta «pequeña» guía. Tómatelo con calma que es algo a digerir pausadamente.

Eso sí, todo esto es solo arañar la superficie, hay mucha información, pero te ayudaré a sentar las bases a modo de pista de despegue. Verás numerosos enlaces para poder ampliar información sobre los temas que más te interesen. En ningún momento busco hacer publicidad de ninguna web o portal concreto. Si tienes ganas de saber más, te allano el camino para que puedas profundizar en lo que más te llame la atención o te preocupe.

Antes de entrar en materia y que me permitas acompañarte en esta decisión, me gustaría comentar que tras haber dado decenas de consejos por internet he podido comprobar que la gente confía mucho más en personas independientes del negocio inmobiliario, así que todo lo que te cuento aquí lo hago sin estar ya vinculado a ninguna agencia inmobiliaria. Tampoco trabajo para bancos, ni notarías, ni gestorías, ni portales inmobiliarios ni empresas de reformas.

Desde hace años me dedico al sector de la logística, así que amigo lector (o amiga lectora), puedes estar tranquilo, que no hay intereses ocultos por mi parte, de hecho evito recomendar ninguna empresa o marca concreta, pero si te daré las herramientas para ayudarte a decidir.

Por último indicar que todo lo referido aquí está enfocado al mercado español, pero gran parte de lo que se indica es también de aplicación en muchos otros países. Lo que más cambia es la cuestión legislativa y tributaria pero por supuesto tiene su parte análoga en todos los Estados.

Capítulo 2:
PRECIO

La piedra angular de la compra de un inmueble es y será siempre el precio, además de lo que tengamos de presupuesto. Según lo holgada que tengamos la cartera y como de boyantes sean los ingresos, podremos aspirar a más. Por supuesto habría que hablar de bancos si no tenemos todo el capital como le ocurre a la mayoría, pero ya habrá tiempo de mirar ese tema con más calma.

Tenemos que tener en cuenta que el esfuerzo económico a la hora de afrontar la compra de un piso puede suponer entre 5 y 6 veces el salario bruto anual de un trabajador, y si nos vamos a provincias como Madrid y Barcelona puede dispararse a 10 o incluso 12 años de ingresos brutos. Una auténtica salvajada para la mayoría de personas y sus sueños de encontrar su futuro hogar.

Me gustaría aclarar un concepto importante y es el gasto total, ya que cuando compramos no nos dejamos solo el dinero que damos a la parte vendedora. El goteo de gastos es considerable: Impuestos, notaría, gestoría, reformas, mobiliario… Y más. Así que recuerda, habrá que afrontar otros gastos futuros a la hora del desembolso. Los veremos paso a paso, así que no nos alarmemos antes de tiempo.

Es más que recomendable darnos cuenta de que el precio no es lo que diga la parte vendedora, sino lo que los compradores estén dispuestos a pagar. Si el mercado dice que un inmueble vale X da igual que el vendedor diga que vale X+100 000€. A fin de cuentas, esto no deja de ser juego de oferta y demanda, y el precio definitivo lo decide la parte compradora, porque sin gente dispuesta a pagar, la operación no se cierra. De hecho, los inmuebles rara vez valen el importe por el que están anunciados.

No lo olvides: Las propiedades valen lo que los compradores que estén de acuerdo en pagar. Si el importe que tienes en mente es muy inferior al que esté anunciado en un inmueble concreto, no tengas vergüenza en ofertar lo que creas oportuno.

Pero si ya has encontrado un piso/casa que te interesa… ¿Cuánto vale o cómo saber cuánto vale? La verdad es que es una pregunta muy interesante pero nada sencilla de responder.

Cuando me estaban formando, mis compañeras del mundo inmobiliario me comentaron un truco para hacer una valoración rápida de lo que vale un inmueble: Busca en el idealista y fíjate en un barrio, filtra inmuebles de características similares (metros, habitaciones, ascensor, garaje…) y el que sea más barato, le restas unos 15 000-20 000€. Ese es el precio de mercado para los pisos con esas características.

Como puedes ver, incluso los más ajustados a precio en los portales están anunciados por más de lo que valen.

¡Pero OJO! Es una explicación para coger con pinzas… Porque no tiene en consideración muchas cosas como orientación, vecindario, calidades del inmueble, etc. A no ser que sean viviendas muy similares en ese sentido, este método queda un poco colgado. De hecho, he visto barrios con inmuebles que en principio son sumamente parecidos, pero tienen grandes diferencias de precio (incluso valer la mitad) solo por el tipo de vecinos y esto un radio de apenas 200 metros.

Existen webs que te hacen valoraciones online de pisos, pero no son muy fiables, porque es muy difícil valorar un inmueble sin visitarlo en persona. Es más estimación al aire que otra cosa, que puede ser más o menos acertada. Como orientación puede estar bien si no conoces el barrio pero repito, no es un valor excesivamente fiable.

A nivel de la administración tenemos que entender que existen valores dados o calculados por las instituciones y estos valores serán de referencia para el cálculo de impuestos: ITP, plusvalías, IBI, o incluso cuando heredemos.

Existen en valor catastral y el valor fiscal, que no son coincidentes, y que vienen indicados en el documento del IBI que te proporciona el catastro. El valor de catastro se subdivide en valor de suelo y valor de construcción.

Para que nos hagamos una idea de cómo funciona el valor catastral, los municipios lo calculan a través de un procedimiento de valoración colectiva que se realiza cada X años, y aunque por ley debiera ser cada 10 años algunos municipios pueden tenerlo desactualizado desde mucho más que ese máximo. Una valoración sin actualizar desde el año 2000 está obsoleta, más teniendo en cuenta las subidas y bajadas que ha sufrido el mercado.

Por otro lado, el valor catastral no supera al de mercado y su resultado sería producto de multiplicar el valor de mercado por 0,5, la mitad. No obstante la valoración inmobiliaria no es una ciencia exacta, la cotización no es como la de los mercados financieros que puedes ver al momento lo que vale un activo si entras a cualquier operador de bolsa online.

El valor catastral es confidencial y solo la propiedad puede ir a por el IBI del ayuntamiento que se da en el catastro. Las agencias inmobiliarias, si trabajan bien, se lo piden a la propiedad para conocer más del inmueble, además se puede calcular la plusvalía que cobrará el ayuntamiento a la parte vendedora en caso de venta. Puedes ir a solicitar el valor catastral si la propiedad te autoriza en un documento y lo entregas junto con fotocopia de DNI.

Por otro lado está el valor fiscal, que más tarde lo veremos a la hora del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales. Es la valoración que ha hecho el gobierno de tu comunidad autónoma y puede ser perfectamente superior al valor de mercado, de hecho lo es en periodos bajistas.

Como comprador te interesa saber por un lado la valoración del ayuntamiento/catastro para saber cuánto pagarás de IBI al año y por otro lado el valor fiscal para saber lo que pagarás de impuesto de transmisiones, que más tarde veremos detenidamente.

El IBI anual lo mejor que puedes hacer es preguntarles a los propietarios y el valor fiscal se puede calcular en la página web de la Hacienda autonómica, pero es posible que te pida el valor catastral indicando también un año de referencia. Si quieres saber ese valor fiscal es posible que tengas que pedirles también a los propietarios la valoración catastral. De esta forma te ahorrarás sustos en el futuro.

Dejo este enlace por si quieres saber más sobre esta cuestión, como el coeficiente corrector:

Https://www.st-tasacion.es/es/informes/glosario/valor-catastral.html.

Algo que merece mención en este capítulo es el tema de la polarización del mercado inmobiliario. ¿Qué es eso de polarización? Pues que el mercado inmobiliario no evoluciona igual en todos los puntos de España. De hecho incluso en una misma ciudad cada barrio puede hacerlo de una manera.

En Madrid y Barcelona han sufrido una subida excesiva del precio de la vivienda tanto de compra como de alquiler al calor de la recuperación económica, subida que empezó en 2013. Sin embargo en otros puntos de España, el precio lleva estancado muchos años o incluso no ha dejado de caer tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria que explotó en 2008.

La conocida como España vaciada sufre pérdida de población y la gente joven se va a otras provincias con más oportunidades laborales. Es la gente joven la que compra mayoritariamente, y sin demanda, el precio cae inevitablemente por mucho que los propietarios se enroquen en que sus propiedades valen lo que costaron en tiempos de burbuja.

Es por esto por lo que te animo a que no te dejes llevar por las noticias del estilo de «sube la vivienda, compre ahora o se arrepentirá en 6 meses». Porque más que noticias suelen ser verdades a medias impulsadas por partes interesadas en que compres y te endeudes. Ten en cuenta la evolución de tu provincia o del municipio en el que estés interesado más que la evolución general en España.

No corras por las prisas de comprar rápido, porque probablemente acabes comprando un piso inadecuado a un precio poco conveniente.

Capítulo 3:
IMPUESTOS Y GASTOS ADICIONALES

¿Recuerdas que el capítulo anterior hemos hablado del concepto de «gasto total»? Pues ahora vamos a verlo en detalle porque merece una buena explicación.

Como ya imaginarás el Estado y las instituciones no pierden de vista las operaciones inmobiliarias, ya que se mete mano cuando compras, cuando tienes, cuando vendes y cuando heredas un inmueble. Hacienda somos todos, o eso dicen.

IVA y IAJD

El primer bofetón económico cuando compras viene por parte de la agencia tributaria de tu comunidad, que te hará pagar el IVA y IAJD (los actos jurídicos documentados) en caso de vivienda nueva y el ITP en caso de segunda mano.

Vamos a centrarnos primero en los casos de obra nueva: El IVA, o Impuesto sobre el Valor Añadido, es el impuesto que más solemos escuchar en las noticias, y en el caso de la vivienda nueva es el que toca desembolsar. El tipo a aplicar de IVA es del 10 % a fecha de 2019 aunque esto ha ido subiendo con los años, por lo que no es descartable que los legisladores lo vuelvan a subir.

Para las viviendas de protección oficial (VPO). El IVA es superreducido, y es solo del 4 % del valor de inmueble. A título personal considero que para todas las viviendas deberían tener un tipo del 4 % o máximo un 5 % para todas las primeras propiedades, ya que alguien que compre su primera residencia no debería pagar un tipo tan alto como es el 10 %, pero esto ya es otro debate.

Garajes y trasteros tributan también al mismo porcentaje que la vivienda siempre y cuando sea una compra conjunta. Eso sí, si se compran 3 o más garajes, estos tributarán al 21 %.

También se paga el 21 % en el caso de comprar un local comercial aunque vaya a ser destinado a vivienda.

OJO: Si compras una vivienda nueva embargada por el banco, aunque esté a estrenar y nunca haya sido comprada por nadie físico, pagas ITP, no pagas el IVA. Mismo caso cuando compres un piso que lleve alquilado más de 2 años y que sea dueño del mismo promotor que lo construyó (pues el Estado lo considera vivienda de segunda mano).

No olvidemos el impuesto de AJD, y es que los actos jurídicos documentados están grabados entre el 0,5 y el 1,5 %. Esto depende de cada comunidad. Te dejo este enlace para que compruebes el que te correspondería:

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2018/03/28/legal/1522219762_225837.html.

ITP

El impuesto de transmisiones patrimoniales, o sus siglas ITP, es el impuesto para las viviendas de segunda mano. Este impuesto grava de forma diferente al IVA y es por ello por lo que el tipo impositivo es diferente.

Al igual que ocurre con los AJD también es diferente en cada comunidad autónoma. Lo bueno es que si pagas por segunda vivienda no pagas los AJD. El ITP oscila bastante de una Comunidad Autónoma a otra y además, en cada comunidad tiene sus particularidades, como que haya descuentos por edad, discapacidad reconocida, o el rango de precios de compra.

Ejemplifico con mi Cantabria natal a fecha de 2019:

Si compras un inmueble de segunda mano que no vaya a ser vivienda habitual, tendrás que pagar un 10 %. Si es vivienda habitual dependerá del precio de compra:

Si el valor de compra es inferior 120 000 euros, será del 8 %.

Si está comprendido entre 120 000 y 200 000 será del 9 %.

Si es de más 200 000 será del 10 %.

Pongamos un ejemplo: Por un inmueble de 100 000 euros, se deberá pagar:

Si es vivienda habitual 100 000×0,08 = 8000€.

Si es vivienda no habitual 100 000×0,1 = 10 000€.

Si lo que estás pensando es que es mucho más dinero del que pensabas, no te preocupes. Hay reducciones en el ITP al 5 % por los siguientes motivos:

Familia numerosa.

Tener menos de 30 años en el momento de la compra.

Para viviendas de protección Pública que no gocen de la exención prevista en el art. 45 del R. D. Legislativo 1/1993.

Para persona con minusvalía física, psíquica o sensorial que tenga la consideración legal de minusvalía con un grado de entre el 33 y el 65 %. En caso de ser superior al 65 % el ITP será del 4 %.

OJO, cuando vayas al notario, haz que se indique de forma expresa en las escrituras que cuentas con alguna de estas situaciones para que así se facilite a la hora de liquidar y que también se indique en escritura que será tu vivienda habitual.

Nota: En Cantabria hay otra forma de pagar menos por el ITP y es por rehabilitar la vivienda que vayas a comprar, siempre y cuando el importe de la obra sea como poco del 15 % del valor de adquisición de la vivienda y el plazo de las obras sea inferior a 18 meses. Aunque para esto, tendrás que pasar por las oficinas del gobierno local de Vivienda de Cantabria (situado al principio de la Calle Alta).

Tienes 30 días hábiles para presentar estos documentos desde el momento en que se produce la compra, pero si lo haces por el banco la gestoría se encargará de todo esto si así lo deseas.

En el caso de obra nueva, el IVA te lo imputa la constructora de forma directa.

Como se puede ver no es tan sencillo, y además puede cambiar según pivote la legislación. Me gustaría explicar cada comunidad autónoma pero este apartado sería demasiado largo y no quería enrollarme demasiado. Ya de por si es bastante complejo el tema. Te dejo este enlace de interés para que puedas ver en detalle cómo es en tu comunidad autónoma y te ayude a hacer cuentas sobre lo que te tienes que gastar:

https://www.idealista.com/static/common/pdf/mortgages/itp-compra-segunda-mano.pdf.

Si te quedan dudas no te quedes con ellas, ve a la sede de hacienda más cerca, pregunta sin miedo y si puedes también ve a las oficinas del Instituto de Vivienda. Puedes visitar sus páginas webs, pero por lo que llevo visto hay mucha gente que se queja de que no siempre es fácil encontrar la información que se busca o incluso es información desactualizada.

LA COMPLEMENTARIA

Antes de acabar este pequeño apartado que se ha extendido más de lo que yo quisiera, temo que tenemos que hablar de la liquidación complementaria de Hacienda, o para los amigos, la complementaria.

¿Qué es eso de la complementaria? Pues resulta que Hacienda tiene sus propias valoraciones de lo que valen los pisos… ¿Recuerdas el valor fiscal? Si compras por debajo de esa valoración, te llegará una carta de esta amigable entidad, que te pedirá el pago complementario.

Imagina que compras un inmueble por valor de 100 000€ y tu ITP es del 6 %. Habrás pagado 6000€ en impuestos. Si Hacienda considera que realmente vale 110 000€ como valor fiscal, te mandará una carta diciendo que el importe es de 6600€ y que todavía te faltan pagar 600 euros ¡Y con intereses de demora! Además tienen 4 años para enviarte esta notificación desde el día en que acaba el plazo para la presentación, más allá de eso no podrán reclamarte nada más. Permiten el pago fraccionado, pero igualmente es un dolor para la cartera.

Mucha gente no sabe de la existencia de este pago adicional y más de uno se ha llevado las manos a la cabeza. En ocasiones el mismo notario es quien te avisa de que Hacienda te buscará las vueltas y que te vayas preparando. Se puede reclamar pero por supuesto es un lío de papeleo donde tienes que demostrar que tu vivienda valía menos de lo indicado por Hacienda. Dejo este enlace de interés para quien quiera saber más:

Https://www.ite-espana.es/que-caminos-puedo-tomar-ante-una-liquidacion-complementaria-de-hacienda-por-itp/.

Recuerda, puedes saber el valor del ITP que te tocará pagar si entras a la página web de hacienda de tu Comunidad y buscas la valoración de inmuebles aunque puede que te haga falta el valor catastral que como vimos, te lo tiene que dar la parte vendedora.

GASTOS ADICIONALES

Si crees que ya ha terminado el goteo de gastos, agárrate porque todavía queda más madera que cortar.

A sumar al montante final hay que añadir gastos de notaría, registro y gestoría.

El precio oscila y no te puedo decir una cifra exacta porque por ejemplo en el caso de la notaría para su cálculo se aplican aranceles notariales, número de páginas, número de documentos adjuntos… Eso sí, el notario en la factura te desglosará el coste total, aunque perfectamente puede estar en el 1 o 1,5 % del valor de compra.

En resumidas cuentas, no queda otra que mentalizarse de que hay que tener otros tantos euros aparcados para terminar de dejar todo en regla.

Además por notaría tienes que pasar dos veces si requieres de crédito (esto lo veremos con más calma en otro capítulo) porque una es para la formalización de la hipoteca y otra para la transmisión patrimonial.

Ah, casi se me olvida, si has contratado una hipoteca, cuando termines de pagarla, hay que volver a pasar por el notario para dejar constancia notarial de que la deuda ha quedado saldada, pero esos gastos ya los dejamos para el futuro.

Si ves las noticias, estoy seguro que habrás visto el revuelo que hubo a mediados de 2019 por el tema de los Actos Jurídicos por la formalización de la hipoteca (diferentes a los AJD por vivienda nueva), que ahora deben ser pagados por el banco, literalmente por Decreto Ley, considerando sujeto pasivo al prestamista, te dejo esta noticia por si esta información te pilla de nuevas:

Https://cincodias.elpais.com/cincodias/2018/11/09/midinero/1541746248_240594.html.

No son los únicos gastos adicionales por formalizar todo. Cuando vas por el banco los gastos de gestoría y notaría son al 50 %. ¿Y qué es eso de los gastos de gestoría? Pues es que los bancos subcontratan gestorías para hacer el papeleo de llevar al registro, el pago del ITP y dejar así formalizado. Como digo, ese coste de la gestoría es mitad banco y mitad tú.

Por supuesto, llevar la documentación al registro tiene un coste pero es asumido por el banco. De todos modos debes saber que llevar la documentación al registro es voluntario, pero por supuesto al banco le interesa para que quede todo reflejado. Si por ejemplo compras un piso a tocateja, sin depender de entidades bancarias, no tienes la obligación de ir al Registro de la Propiedad, pero esa propiedad es tuya desde el mismo momento en el que está reflejado en las escrituras. En el caso de que haya un juicio y alguien diga ser propietario de ese inmueble, da igual que aparezca en el registro, si tienes las escrituras, lo tienes ganado.

Cada banco tiene unas condiciones y algunos de ellos no te cobran por gestoría ni notaría. Pero recuerda que la parte de la notaría de escrituración, es decir de la transmisión patrimonial, esa la tendrás que pagar tú. Ahí tendrás que mirar con lupa las condiciones de cada banco. Te recomiendo entrar a los similadores online y ver un desglose de gastos.

Si quieres ampliar info te dejo estos dos enlaces para leer con calma:

Https://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/9655677/01/19/El-Tribunal-Supremo-sentencia-que-los-gastos-de-notario-y-escritura-en-hipotecas-se-deben-repartir-entre-cliente-y-banco.html.

Https://www.elconfidencial.com/vivienda/2019-01-24/gastos-hipoteca-comision-apertura-notaria-registro-ajd_1781170/.

Según esta legislación nueva también es aplicable a hipotecas cuya firma fue previa a la sentencia, así que hay personas que están reclamando estos gastos y están metidos con abogados para reclamarlo, más intereses de 4 % anuales. Pero esa ya es otra historia.

Capítulo 4:
LA HIPOTECA

La hipoteca, o crédito hipotecario, es la otra piedra angular dentro de la compra de inmuebles. La mayoría de compradores no tienen todo el importe de un piso medio y se requiere de financiación en mayor o menor medida. Por supuesto cuanto menos ahorrado, mucho más se depende de bancos.

Antes incluso de visitar inmuebles, te recomiendo que visites entidades bancarias (o al menos sus webs) y ver qué ofertas tienen de créditos. Más importante todavía, habla con el banco y mira a ver cuánto te concederían de hipoteca, porque quizás te lleves una sorpresa. Puedes realizar una preconcesión online en muchos bancos y de esta forma ya sabes a qué atenerte.

No obstante siempre recomiendo ir a hablar con el banco y que te detallen en persona todos los gastos que pudiera haber.

La hipoteca no deja de ser un instrumento financiero bastante complejo, en especial si no estás habituado a términos del mundo bancario-monetario. Temo que en este apartado tengo que hablar de forma un poco técnica y me saldrá mi vena de amante de la economía, pero intentaré explicarlo para que sea fácil de digerir incluso partiendo de cero conocimientos.

ACLARACIONES PREVIAS

La hipoteca, al igual que cualquier crédito, es una cantidad de dinero que una entidad bancaria te presta para poder hacer frente a un pago y que tendrás que ir devolviendo mes a mes en el largo plazo.

Muchas entidades ponen límites a la hora solicitar estos créditos, por ejemplo un mínimo de 10 años, o un mínimo de 50 000€ de principal. Así que si tienes pensado pedir solo de 30 a 40k es posible que el banco te lo eche para atrás, y probablemente te anime a pedir un crédito personal para esas cantidades.

¿Por qué un crédito personal o al consumo? Porque las hipotecas tienen unos tipos de interés mucho más bajos. Es decir, la parte adicional que pagarás extra cuando devuelvas el dinero, los intereses, serán mucho menores. En caso contrario te indicarán que pidas más dinero para llegar al mínimo de la hipoteca y puede que para ello te seduzcan con tipos comparativamente bajos para no perder una operación.

Las hipotecas son baratas en términos relativos, pero nunca olvides que para el banco eres un cliente, alguien de quien hacer negocio. Los bancos no son tus amigos y siempre intentarán sacar el mayor margen de cada operación, más si se trata de operaciones de mucho dinero.

Con esto no pretendo asustarse, pero siempre, siempre, siempre mira la letra pequeña, no sería la primera vez que la banca juega sucio. Casos tenemos famosos en España: Las famosas acciones preferentes, que volatilizaron millones de euros de ahorros de particulares, cobro de gastos que no correspondían o las famosas cláusulas suelo que seguro que te suena haber oído del tema en la televisión.

¿Qué eran las clausulas suelo? Buenos, antes de responder hay que hablar del Euribor ¿Y qué es el Euribor? Es un tipo de interés del mercado interbancario del euro.

Es un índice de referencia, producto del promedio del interés al que se prestan los bancos entre ellos para conceder préstamos a terceros. Sí, los bancos se prestan dinero entre ellos, es decir, te pueden haber concedido un crédito, que al tiempo se lo da otro banco en forma de préstamo. Así funcionan las finanzas, o como diría Rodrigo Rato: «Eso es el mercado, amigo».

Como imaginarás, este índice no es constante, y cambia con frecuencia, de hecho se actualiza periódicamente para el cálculo de los intereses. Para rizar más el rizo en 2019 el Euribor se encuentra EN NEGATIVO.

Como apunte, el Euribor fue manipulado años atrás por grandes entidades del mundo de las finanzas y fueron multadas por ello. Pero esto ya es otro tema.

Corren rumores de que algún día el Euribor se dejará de utilizar y las hipotecas variables se calcularán de otra forma pero esto es más rumor que certeza. No existe fecha para tal cambio ni cómo se resolverán las hipotecas todavía pendientes.

Entonces… ¿Qué ocurría con las clausulas suelo? Pues resulta que algunas hipotecas estaban vinculadas al Euribor pero contaban con unas líneas que indicaban que en caso de caer por debajo de determinado umbral, el tipo de interés seguía siendo el mismo y no caía a partir de cierto punto, de esta forma los bancos se blindaban ante situaciones de intereses bajos y los clientes a pagar más de lo que deberían.

Antes de que nos pongamos nerviosos con este tema, tranquilidad. Dan ganas de no contratar nada con los bancos, aunque para mucha gente son un mal necesario. Ante estas situaciones en la que los particulares somos hormiguillas y los bancos gigantes, nuestra mejor herramienta es la ley e ir lo mejor informados que podamos. Por eso te animo a terminar de leer este capítulo, buscar más información y en especial a comparar las condiciones de todas las hipotecas que puedas.

TIN-TAE

Quisiera pasar a explicar la parte de los tipos de hipotecas que existen, pero antes hay que aclarar conceptos. Seguro que te suenan las siglas TIN y TAE, que aparecen repetidas veces en los anuncios de las fastuosas hipotecas que los bancos ofrecen. ¿Pero qué significan? Lo que llamamos TIN es el Tipo de Interés Nominal y el TAE es la Tasa Anual Equivalente.

El TIN es tipo de interés que se cobrará en cada recibo y se sumará a la parte de capital que se amortiza en cada cuota. Suele ser mensual para los pagos de tarjetas de crédito pero para las hipotecas lo indican como anual. No obstante puede ser diario, semanal, trimestral, semestral o anual. El TIN no tiene en cuenta ningún gasto asociado a la operación, únicamente el interés.

El TAE por su parte, es el interés que nos muestra el coste real anual que tiene nuestra operación. Se calcula utilizando el TIN más algunas comisiones y gastos asociados. Cuando se anuncian las hipotecas tienen que indicar el TAE por ley, no vale poner solo el TIN.

Cuando nos dicen estos valores, es mejor fijarse en el TAE, porque el TIN puede encontrarse en diferente formato temporal, lo que dificulta su operación y el TAE es anual y tiene en cuenta otros gastos.

Si nos fijamos en la publicidad de tema hipotecario, podemos ver como los bancos suelen jugar con la psicología del consumidor; Ponen tipos de interés bajos en letra grande, o destacan atributos muy llamativos con letra grande, pero luego letra pequeña para los tipos de interés reales, y es habitual que primero mencionen del TIN y luego del TAE. Como no, también habrá un montón de letra pequeña o diminuta, en la que se indicarán un montón de condiciones que la ley les obliga a señalar pero que la gente suele pasar por alto y solo va a lo que visualmente llama más la atención.

Dejo un par de enlaces de interés para quien quiera documentarse con más calma sobre esta cuestión y tener un simulador del cálculo de interés:

Https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/simuladores/Calculo_de_la_T_02ff6ece5b61d51.html.

Https://www.eleconomista.es/espana/noticias/3591179/12/11/Que-es-el-TIN-Y-la-TAE-Sus-diferencias-y-como-afectan-al-consumidor.html.

SISTEMA FRANCÉS

Ahora que ya sabemos qué diferencias hay entre tipos interés y tenemos más herramientas para entender nuestra hipoteca, podemos pasar a ver eso de hipotecas fijas y variables. Pero creo conveniente mencionar el llamado «sistema francés». Mucha gente no ha oído hablar de esto y es muy importante a la hora de la elección final.

Es el sistema más habitual en España, aunque también existe el alemán. Si quieres más información, más adelante dejaré enlace de interés.

Todos los meses que pagas al banco, desembolsas una parte de intereses y una parte de amortización de capital. La amortización es la mayor parte de esta cuota y será menos dinero que deberás al banco. Lo importante siempre es amortizar, porque es la forma de acabar con el crédito. Si solo pagases intereses, la deuda sería eterna.

En el sistema francés, pagarás cuotas constantes todos los meses, es decir, todos los meses pagarás lo mismo, pero al principio pagarás muchos más intereses y amortizarás menos cuota. Pongamos un ejemplo práctico:

Principal de 150 000 euros a 25 años (300 meses) y 2 % de interés. Si no hubiera intereses estaríamos hablando de 500 euros al mes. Pero ese 2 % hace que las cuotas sean de 635,78€ al mes. Hay una fórmula matemática para este cálculo pero no quiero ser demasiado técnico, porque ya va a quedar muy largo este apartado como para añadir formulación. Puedes informarte con más detenimiento en el enlace de interés.

La primera cuota serán 385,78€ de amortización de capital y 250€ de intereses. La segunda cuota serán 389,65€ de amortización y 246,13€ de intereses. Y así con cada pago la amortización es mayor y los intereses menores. De esta forma tu deuda es menor con cada mensualidad y además se reduce más rápido cada mes.

Esto sucede en todos los meses y para que te hagas una idea de cómo de importante es esta disminución de los intereses, en la última cuota de este ejemplo (la número 300) será de 634,72€ de amortización de capital y los intereses serán solo 1,06€, un 99,58 % menos que el primer pago de intereses. Ten muy en cuenta esto en la elección del tipo de hipoteca que ahora comentaremos.

Simulador de hipoteca: https://cincodias.elpais.com/herramientas/simulador-hipotecas/.

Enlace de interés: http://hipotecasydepositos.com/sistema-de-amortizacion-frances-vs-aleman/.

FIJA-MIXTA-VARIABLE

Ahora que ya sabemos y entendemos mejor cómo son las «tripas financieras» de una hipoteca. Vamos a hablar de los 3 grandes tipos que hay. Sí, 3, no 2, ya que la mayoría de la gente conoce las famosas fijas y variables. Pero hay otro tipo, las mixtas.

Las hipotecas fijas son las sencillas de entender, pagas siempre el mismo «coste» del dinero, es decir, siempre el mismo tipo de interés. Te dan mucha tranquilidad a la hora de pagar lo que corresponde de cuota, porque sabes que todos los meses pagarás lo mismo independientemente de cómo fluctúe el mercado.

Luego están las variables, que son las hipotecas cuyo tipo de interés se actualiza (normalmente cada 6 meses) al Euribor. Es decir, que tu cuota de hipoteca se «recalculará» y subirá o bajará según lo haga el mercado. Lo normal es que sean más baratas en intereses que las de tipo fijo. Pero como decimos los amantes de la economía: A mayor rentabilidad, mayor riesgo.

Perfectamente se puede dar un escenario de tipo bajos como ocurre a fecha de 2019, que como hemos comentado, el Euribor está en negativo, lo que significa poca cuota para ti. Pero bien podrían dispararse en unos meses o años por la evolución natural del mercado o la manipulación del mismo.

Más de uno y más de dos se han llevado las manos a la cabeza al ver cómo subía su cuota mensual y es por ello por lo que esta decisión es tan importante.

Como puntualización, es bastante posible que en una hipoteca variable el primer año te hagan pagar un tipo de interés como el que se oferta para las hipotecas fijas, que por supuesto será mayor. Recuerda que el primer año es cuando más intereses vas a pagar por culpa del sistema francés. De hecho en una hipoteca a tipo fijo a pagar en 20 años, solo el primer año pagas cerca del 10 % de los intereses totales que pagarás a lo largo de toda el créidto. ¿Has visto? Los bancos se las saben todas.

Fíjate si los bancos piensan en sus clientes, que han ideado un nuevo y maravilloso producto financiero: Las hipotecas mixtas. ¿Y qué son las hipotecas mixtas? Fijas o variables según el año. Esto se consigue de la siguiente manera: Los primeros 5 o 10 años a tipo fijo y los siguientes a tipo variable. Es decir, cuentas con la seguridad de lo que vas a pagar durante los primeros años y luego pasas a lo que dicte el mercado.

¿Recuerdas lo que comentábamos del sistema francés? Es al principio, en las primeras cuotas, cuando más intereses pagas. Y al mismo tiempo las hipotecas fijas son más caras en términos de tipo de interés. Por eso si contratas las mixtas, juntas lo peor de los dos métodos habituales, porque al principio pagarás muchos intereses y a largo plazo puede que también. Nadie sabe lo que ocurrirá con los tipos en el largo plazo, pero si es fácil ver cómo será la evolución en los próximos meses o relativamente fácil en el medio plazo.

Las entidades bancarias saben que estamos en un escenario de tipos bajos, y que muy posiblemente se mantengan en el tiempo, más aún si hay previsión de una posible recesión o crisis económica. Subir los tipos significaría ahogar la economía.

¿Por qué algunos bancos ofertan este tipo de hipotecas? Porque así al principio cobrarán muchos más interés que si contratases a tipo variable y si en el largo plazo si sube el tipo de interés les habrá salido mucho mejor la jugada financiera que si contratases a tipo fijo. De hecho verás que algunas entidades ya no ofertan a tipo fijo, sino variable o mixta.

Para que te hagas una idea; Comentabas párrafos atras que en una hipoteca a 20 años, solo el primer año ya pagas el 10 % de los intereses, pero es que a los 10 años, la mitad del crédito, ya habrás pagado casi el 72 % del total de intereses, cerca de tres cuartas partes. ¿Hasta que punto te compensa haber pagado tantos intereses para luego pasar a lo que dicte el Mercado?

No obstante, esta es mi opinión personal. Considero que la hipoteca mixta es un mal negocio para el comprador medio en especial si no te tiene intención de amortizar cuotas. Aunque si consideras que es mejor opción para ti, adelante, decide sabiamente. Deberás tener en cuenta tanto la tranquilidad que quieres a la hora de pagar la cuota, como los años que vas a contratar o incluso si tienes pensado amortizar hipoteca más rápido, pues hay quienes contratan hipotecas contando de antemano con que las liquidarán antes de los plazos previstos. Recuerda, la tranquilidad también es dinero.

PASOS PARA CONTRATAR LA HIPOTECA

Ahora que ya entendemos un poco mejor cómo funciona eso del crédito hipotecario, comprendamos mejor los pasos para la concesión y formalización.

Bien, lo primero de todo el banco hará un filtro, conocido como la preconcesión. Ahí el banco enviará a su departamento de riesgos los datos financieros de la parte compradora en función del montante solicitado, los años para el pago y el tipo de hipoteca solicitada, entre otras variables. Lo hacen ya valorando sobre un inmueble. De entre la documentación que puede que te pidan está el DNI (o tarjeta de residencia), datos registrales del inmueble, 2 últimas nóminas, puede que la última declaración de la renta, 2 últimos recibos de otros préstamos y si eres autónomo el IVA fraccionado e IRPF.

No se suele tardar demasiado en recibir respuesta, tanto si es positiva como negativa. Puede que te sugieran que amplíes los años para que te sean más cómodas las cuotas. No olvides que aunque es cierto que pagarás menos al mes, el tipo de interés probablemente será mayor, terminarás pagando más intereses en el largo plazo.

Tras este primer paso viene la tasación, es decir, el banco encargará una tasación por la que se valorará el inmueble. De esta forma la entidad comprueba que exista un respaldo tangible sobre el dinero que se ha pedido, en especial si luego te tienen que embargar.

Si por un casual la tasación muestra un valor por debajo o muy por debajo del que compras, según cómo de grande sea la diferencia y lo que hayas solicitado de principal… Te podrían echar para atrás la operación. En ese caso debes saber que estarías pagando más de lo que se considera el valor de mercado, o al menos, el valor por el que el tasador considera que se puede llegar a vender.

De hecho, en caso de que finalmente no se proceda con la hipoteca, bien porque la tasación diga que el valor es muy bajo, o lo que sea, es bastante posible que el banco te cobre esa tasación, cuyo coste estará entre 300 y 500 euros.

Lo más probable es que la tasación sea buena y así se da luz verde para la concesión. Pero ojo, debes saber que aunque depende del banco y de sus condiciones, existen bancos que te cobran una comisión por apertura.

Ahora la ley ha cambiado y de acuerdo a los últimos ajustes legislativos, tu banco y el notario que hayas escogido se comunicarán entre ellos de forma electrónica y tu notario se pondrá en contacto contigo para que pases por sus oficinas.

Como mínimo, 10 días antes de la firma, tendrás que haber estado con el notario, porque tienes que firmar un acta, en el que te hacen un test y el notario comprueba que entiendes los pasos que estás dando y los conceptos financieros. Esta es una garantía tanto para ti como para el banco porque de esta forma el banco tiene una seguridad de que tú ya firmas entendiendo todos los pasos y qué sabes dónde te estás metiendo. También lo es para ti porque el notario te lo va a explicar todo paso a paso y te irás sin dudas.

Si el notario no cumple con su labor informativa será sancionado, y puedes creer que a los notarios no les interesa meterse en berenjenales por hacerle un favor al banco.

Para ampliar información te dejo estas noticias de primavera y verano y el trastorno que ha supuesto para bancos, notario e incluso contratos de arras, que ya veremos con calma:

Https://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2019/05/29/774735-locura-por-la-ley-hipotecaria-dudas-de-ultima-hora-para-cumplir-los-requisitos-y-evitar.

Https://www.invertia.com/es/noticias/prestamos--creditos/20190616/firmar-una-hipoteca-nunca-sera-igual-los-15-cambios-que-te-afectaran-con-la-nueva-ley-278504.

PUNTUALIZACIONES SOBRE LA HIPOTECA

Párrafos atrás he mencionado amortizar hipoteca más rápido. ¿Qué significa eso? Además de amortizar capital con las cuotas mensuales, se puede reducir más la deuda con el banco, aportando capital, y de esta forma pagar menos intereses en el futuro. Cada banco tiene sus condiciones, algunos cobran un pequeño porcentaje y otros no tienen ninguna comisión.

Puedes amortizar la hipoteca en cuotas, pagando menos cada mes o en tiempo. Es decir, puedes pagar menos en cada cuota, o pagar menos cuotas y así reducir los años que te quedan por pagar.

Otro condicionado de los bancos es el de los seguros de hogar y de vida. Por supuesto te lo venderán como que tiene muchas ventajas pero es tu elección decidir si quieres contratar con ellos o no.

El seguro de hogar te lo exigirán para conceder la hipoteca, porque además, es obligatorio por ley, como el seguro del coche. Puedes hacerlo con ellos o con otra compañía que te cubra lo mínimo. El banco no te puede obligar a contratar con ellos. Además puede que contrates inicialmente con ellos y si encuentras otras ofertas en otras aseguradoras más tarde puedes cambiar sin impedimento.

El seguro de vida es para evitar que si por desgracia mueres, tu deuda quede ahí en el aire. No es obligatorio por ley pero la mayoría de entidades lo exigen. El seguro que ofeta el banco probablemente sea más caro que uno hecho con otra entidad de seguros. Así que lo más probable es que el de tu banco no sea buena elección.

En el caso de no contratar los seguros, es posible que te metan un mayor diferencial, tú debes escoger qué es mejor para ti y si te compensa o no contratar con ellos.

Otra cuestión a tener en cuenta con respecto a la hipoteca, es que solemos pensar en los primeros bancos que se nos vienen a la cabeza a la hora de comparar: Bancos como el Santander, BBVA, Bankia, Sabadell, entre otros. Bancos que tienen fuerte presencia física. Pero tal vez debas fijarte también en los bancos que tienen más presencia online y menos oficinas físicas. Dejo esta noticia de interés:

Https://www.lavanguardia.com/economia/20191115/471602870751/hipoteca-firmar-ahorro-interes-tipos-bancos-comparar.html.

DACIÓN DE PAGO

Es posible que hayas oído hablar de la dación de pago, si no te queda claro qué es, se puede definir como la herramienta que te permite saldar tu deuda con el banco entregando la vivienda en el supuesto de que no puedas pagar. Puedes saldar la deuda de forma total o parcial. No es un embargo, porque en el embargo la deuda todavía existe, es una forma de hacer desaparecer la deuda entregando el inmueble a la entidad y así puedes evitar que te pille el toro.

Aunque por supuesto existe una legislación que regula la dación de pago, esta no es necesariamente obligatoria. Quiero decir, no es forzosa salvo para casos concretos previstos en el Real Decreto-ley 6/2012 del 9 de marzo, que fue propiciado por la ejecuciones hipotecarias provocadas por la crisis.

Sí que es cierto que los tribunales han llegado a dictar sentencias que acogen la dación de pago forzosa en favor del deudor basándose en la doctrina del abuso del derecho y enriquecimiento injusto por parte de bancos. Así que si no tienes condiciones muy concretas, no esperes que si te vienen mal dadas, el juez te vaya hacer el favor de ejecutar dación.

No obstante, hoy por hoy no parece que el legislador vaya a incluir de forma generalizada la dación de pago forzosa para los bancos aunque su inclusión podría suponer subidas para los tipos de interés.

CONSEJOS FINALES

Un consejo que te podría venir muy bien: Los bancos funcionan como Amazon, si ven que te has interesado por un producto suyo, pero no vuelves a aparecer en varios días, te envían un e-mail días o semanas después con descuentos interesantes, más en especial si eres cliente habitual y saben cómo de saneadas están tus finanzas. Es lo que tiene el marketing y el big data.

Por último, antes de decidir con qué banco contratarás durante un buen puñado de años, recuerda que los bancos no son solo hipotecas. Sus condiciones para muchos otros productos pueden ser diferentes; Desde comisiones, planes privados de pensiones, forma de operar en bolsa, sus prestaciones online, disponibilidad de cajeros… Son muchos puntos a valorar y solo tú debes decidir qué es lo que más te conviene. Explora el mercado y documéntate bien antes de «casarte» con el banco.

Quisiera hacer una comparación de hipotecas pero no busco hacer «publicidad» de una entidad bancaria. Como comenté inicialmente, busco transmitir imparcialidad y no quiero aupar o mostrar favoritismo por nadie o por ninguna empresa, menos aún de un banco. Por eso me temo que esta información corre de tu mano y de la investigación que lleves personalmente a cabo.

Capítulo 5:
ATRIBUTOS DE LAS VIVIENDAS

Pasemos ahora a uno de mis capítulos favoritos. Y es la parte de atributos a considerar, pues un piso tiene un montón de características que lo hacen único y esto es muy importante porque determinará tu día a día. Ten muy en cuenta cada una de las cuestiones que vas a leer porque puede que algunas de ellas ni te hayas parado a pensar en su importancia.

Antes de empezar, quiero decirte que no tengas vergüenza en ningún momento de hablar con vecinos, ya sea del barrio o de las características de los edificios que te interesan: Problemas que haya tenido el inmueble, vecinos molestos, cuestiones con el ayuntamiento, obras que haya habido en carreteras o accesos. Todo lo que se te ocurra, no tengas la más mínima timidez pues te enterarás de cosas que ni imaginas.

No solo con vecinos, también los porteros de fincas saben todo lo puede llegar a ser útil. Incluso la gente de los comercios te puede contar mil y una aventuras o anécdotas del barrio.

UBICACIÓN

Por supuesto la localización será fundamental. ¿En qué barrio vas a vivir? ¿Qué tipo de vecindario hay? ¿Cuántos servicios tienes cerca? ¿Se aparca bien? ¿Es un sitio seguro? ¿Quieres que ahí crezcan tus hijos? Son muchas las cuestiones a plantear.

Es cierto que algunos barrios mejoran con los años, o incluso se vuelven «trendy» y pasan a estar de moda. Pero desafortunadamente otros pueden perder la calidad de vida por una mera cuestión de vecindario, civismo o dejadez del ayuntamiento y su gobierno de turno. Si no te convencen los vecinos de la zona… Huye. Tampoco te dejes llevar por la fama de un barrio pues algunos arrastran fama desde la década de los 60, 70 u 80 a pesar de que el vecindario haya cambiado radicalmente.

Si tienes dudas, pasea por el barrio. Observa los vecinos habituales, el estado de las calles, de las carreteras y más. Hay signos que son delatadores: Grafitis, portales y fachadas sin mantenimiento, aceras machacadas y parcheadas… Todo eso es lo más parecido a letreros rojos con luces de advertencia.

Ten en cuenta elementos como: Colegios, farmacias, zonas verdes, transportes, ambulatorios… Son prácticos para la vida de un barrio y algunos de ellos apenas tienen. De hecho es muy habitual que en zonas de reciente construcción, incluyendo zonas «medias-altas» apenas tengas este tipo de servicios. Desafortunadamente es típico en barrios semipijos ver este tipo de situaciones. Ejemplo con la ciudad de Santander:

En Santander tenemos barrios como el Alisal y otros como la zona de la S-20 (carretera que atraviesa la ciudad por el norte). El alisal es un barrio de clase media, a las afueras, con muchos servicios, ambulatorio, centros escolares, centro comercial, tiendas de barrio, cafeterías, buena conexión de autobuses con varias líneas, y además está justo al lado del Parque Científico y Tecnológico de Cantabria, que concentra empresas y puestos de trabajo.

Sin embargo es un barrio más barato que la zona de la S-20. Algunos de los inmuebles de este barrio más adinerado están próximos al mar, pero apenas cuentan con centros escolares, autobuses o tanta variedad de comercios. Hay una mayor dependencia al coche y un mayor ruido por el constante trasiego de coches por la carretera en la que nadie respeta el límite de 50 km/h.

Amigo lector, decida si prefiere un barrio más cool o un barrio más práctico para el día a día. Cada uno tiene sus gustos y sus prioridades y es ahí donde entra el libre albedrío y los gustos personales, pero no siempre más dinero implica más calidad de vida.

ASCENSOR Y ALTURA DEL PISO

Cuando eres joven, puedes subir escaleras sin mucho esfuerzo, o como mucho llegar a una quinta planta algo cansado. Todo depende del ejercicio que hagas o con qué frecuencia te enciendas un pitillo. Pero ese escenario no se da cuando ya tienes 50, 60 o 70 años y es que los pisos pueden ser para muchos años.

Además de la vejez, hay otros escenarios por los que se puede echar de menos un ascensor. Una lesión (ya sea temporal o permanente), subir la mudanza, llevar una bicicleta, o algo tan habitual como subir las bolsas de la compra (que no veas que gracioso subir agua y leche varias plantas a pulso). Hay otros escenarios pero tampoco me quiero alargar. Por eso piensa muy bien si vas a renunciar a tener ascensor o lo vas a ver como algo necesario y útil.

Como apunte: Tener ascensor puede implicar desventajas, recuerda que en las plantas superiores se coloca el motor y los mecanismos, así que un piso en la última planta que sea demasiado próximo o esté mal aislado acústicamente implica ruidos siempre que alguien quiera usar la comodidad de subir o bajar pulsando un botón.

Hablando de últimas plantas, la altura del piso también es relevante, primero por las vistas que puedes tener, además de mayor luminosidad. Pero hay más cuestiones a tener en cuenta. Por ejemplo, lo alejado que estás del ruido de la calle o que te puedan ver lo que haces si no tienes cortinas. Sé de gente que no quiere viviendas en planta baja ni regaladas, primero por ruido de la calle y segundo por intimidad. Además, las plantas bajas son las que más polvo acumulan.

Es habitual en obra nueva que comprar plantas superiores suponga 2000 o 3000 euros más que la planta de abajo. Entre otras cosas también está el factor psicológico de estar «social o jerárquicamente» por encima de los demás.

Es posible que en algunos anuncios hayas visto en la descripción aquello de «sin barreras arquitectónicas». ¿Qué significa? Pues implica que no hay ni un solo escalón para acceder. En otras palabras, una persona con silla de ruedas podría acceder sin problemas a cualquier estancia del inmueble. Sí ocurre que algunos edificios no tienen barreras arquitectónicas pero sus alrededores están llenos de escaleras o cuestas de difícil acceso para personas con problemas de movilidad.

Las leyes de accesibilidad han hecho que las obras hagan así las viviendas nuevas de un tiempo a esta parte y además si una persona es propietaria de un inmueble y queda con movilidad reducida de forma permanente, la comunidad estará obligada a modificar el edificio para que pueda acceder a su piso.

GARAJE

Estamos en el siglo XXI, el coche forma parte de la vida moderna, en especial de alguien en edad de trabajar. La mayoría de personas que aspira a comprarse un piso tiene, o va a tener coche, por eso este apartado cobra mucha importancia.

Según lo fácil que sea aparcar mucha gente se decanta por comprar o no vivienda con garaje. Pero conviene pensar que aunque a fecha de hoy puede ser fácil aparcar el coche, puede que en el futuro se ponga mucho peor para poder soltar el volante. De hecho es muy habitual que en una familia haya incluso un segundo vehículo, y esto implica todavía más necesidad de garaje o parking, por eso hay quienes compran directamente dos plazas de garaje en obra nueva.

A ser posible, busca una plaza que no sea ridículamente pequeña, salvo que tengas un Smart pequeño y no quieras cambiar de coche nunca. También busca que no esté muy lejos de la puerta de acceso y que tenga fácil maniobra. He visto plazas de garaje bastante grandes, pero arruinadas por dos columnas que estrechaban el paso demasiado como para aparcar bien un coche familiar.

Algo que personalmente disfruto mucho es tener el garaje y el piso directamente comunicados con ascensor, sin necesidad de salir a la calle como ocurre en algunas urbanizaciones, que en días de viento y lluvia se agradece mucho.

También hay que decir que los coches están cambiando y ya en algunos sitios se empieza a hablar de garajes con cargadores eléctricos. Al menos a fecha de 2019 es muy raro, pero en el futuro se irá dando con más y más frecuencia.

RUIDOS

Desafortunadamente es la asignatura pendiente de muchas viviendas. Los ruidos vienen desde un vecino que tiene predilección por conseguir que todo el edificio sepa qué música está escuchando, pasando por perros que solo saben ladrar o incluso niños que están poniendo a prueba sus cuerdas vocales.

Pero hay muchas otras fuentes de ruido: Aviones, fábricas, carreteras, trenes… Nuestro cerebro tiende a ignorarlos después de un rato, pero por la noche, cuando reina la calma, el ruido de estos ejemplos se hace mucho más evidente. Si no conoces del todo la zona, ve a Google maps y desde la vista satélite, ponte a explorar todos los alrededores a ver qué te encuentras. Puede que descubras unas vías del tren mucho más cerca de lo que pensabas, o que estás justo en línea con la pista de despegue del aeropuerto.

Investiga también la proximidad de bares y a ser posible, no compres justo encima de uno. El ocio nocturno de la zona también puede incidir mucho en tus horas de sueño y si la zona es ruidosa tal vez acabes comprando tapones para los oídos si no hiciste el suficiente estudio de la zona.

NÚMERO DE HABITACIONES

No siempre el tener más habitaciones es bueno. Pues en algunos pisos se han hecho 4 habitaciones con el espacio que se debería haber destinado a 3. Con lo cual acabas teniendo habitaciones del tamaño de cajas de cerillas en las que no cabe una cama, un armario de tamaño medio y una pequeña mesa de estudio.

He llegado a ver habitaciones de 6 y 7 metros cuadrados y es algo especialmente habitual en Viviendas de Protección Oficial, más aún en las construcciones recientes. Aunque la vivienda libre tampoco puede tirar la primera piedra, porque son muchas las que hacen habitaciones pensadas para meter trastos más que para meter una cama, una mesa y un armario.

Algo que también es común es que los promotores hayan pasado a hacer viviendas de solo 2 habitaciones en lugar de 3 por la tendencia de la natalidad. Así que si quieres obra nueva es posible que encuentres muchas más viviendas de 2 que de 3 habitaciones.

Pero también se ha puesto la tendencia de que jóvenes con un niño o con previsión de tenerlo se han comprado una vivienda de 2 habitaciones, y cuando ha llegado el segundo hijo a la familia se han dado cuenta de que requieren de un espacio extra, con lo cual toca vender la vivienda, pagando los impuestos correspondientes por venta y otros impuestos por comprar otra, más gastos varios, mudanzas y demás… Todo eso es dinero.

Por eso es muy importante planificar en este sentido y de hecho hay personas que incluso estando solteras se han comprado pisos de 3 habitaciones por lo que pudiera pasar en el futuro.

METROS CUADRADOS

Desafortunadamente el tema de los metros cuadrados en España es un pitorreo. En otros países funciona con otros sistemas pero aquí es de esta manera:

A la hora de ver los anuncios en los portales, o incluso los que las agencias indican, son incorrectos o inexactos. La inmensa mayoría de ellos están mal indicados por error o porque se hace deliberadamente mal. Si entras a portales como idealista o fotocasa podrás ver el mismo inmueble anunciado por varias inmobiliarias e incluso por los propietarios y ninguno de ellos coincide: En un anuncio se indican 85 m2, en otro 90 en otro 92, en el siguiente indican «aproximadamente 95 metros».

Esto es más descarado todavía en pisos pequeños de solo 30 m2, que algunos propietarios hablan de 50 metros sin ningún pudor, mintiendo de forma descarada.

Pero además hay dos tipos de metros, los metros construidos y los metros útiles. ¿Qué es eso y cuál es la diferencia?

Para aclararnos, los metros cuadrados construidos en España se calculan según a cada uno se le puso en su momento. Hay quienes tienen en cuenta las zonas comunes, hay quienes tienen en cuenta los metros ocupados por paredes, tuberías y demás, otros cuentan los garajes y los trasteros… En fin, un auténtico chiste. A título personal no lo tomo como valor de referencia.

Luego están los metros cuadrados útiles que son justamente los metros que puedes pisar, los metros que realmente puedes utilizar. Para eso tendrás que poco menos que medir tú mismo, porque mucha gente los pone rematadamente mal. Los armarios empotrados también son metros útiles, donde haya una encimera, también son metros útiles. Sin embargo, las terrazas, si están cubiertas, serán contabilizadas al 50 % y los pisos con zona agaterada, solo se contará allá donde mida como mínimo 1,5 metros de alto.

En las escrituras de la vivienda, figuran los metros, pero según cómo sean de antiguas puede que falte información o incluso sea falsa. Por ejemplo, algunas viviendas indicaban unos metros, pero realmente es mentira, se ponían menos para pagar menos impuestos antaño. Según me comentaron cuando era agente inmobiliario, es habitual en pisos de los años 70-80, especialmente VPO.

Al mismo tiempo los metros que figuran en el catastro no siempre son los mismos indicados por las escrituras. Si quieres buscar un inmueble, ya sea por referencia catastral o por dirección te dejo este enlace pero recuerda que puede que no sean del todo correctos: https://www1.sedecatastro.gob.es/CYCBienInmueble/OVCBusqueda.aspx?from=.

DISTRIBUCIÓN

Ahora que ya hemos hablado de los metros toca hablar de la distribución, porque no todos los metros cuadrados se aprovechan igual. Según estén ubicadas las estancias y cuánto pasillo haya, implica disfrutar más o no de la vivienda. Algo habitual en algunos vendedores es decir aquello de «tiene estos metros, pero muy bien aprovechados» que es lo más parecido a decir que es enano pero poniendo un mal arreglo. Rara vez están bien aprovechados.

Los metros de pasillo son metros perdidos a efectos prácticos, porque son zonas de paso. ¿Qué es mejor? ¿Tener más metros en el salón o en el pasillo que da al salón? A no ser que te gusten mucho los cuadros y quieras mucha pared, cuanto más pasillo, más metros perdidos.

En las viviendas antiguas que eran muy grandes, es normal encontrarte con mucho pasillo por cómo se diseñaron. Aunque las vivienda antiguas solían tener cocinas mucho más grandes, cosa que las construcciones actuales no. Y es que es típico de nuevas viviendas el tener cocinas-pasillo, es decir, que el ancho de la cocina no es más del que da la puerta cuando se abre y forma 90.º. Si hay dos personas cocinando se chocan constantemente porque después de haber colocado encimera y nevera no tienes casi espacio. Tienes que ir de un extremo de la cocina a otro y ni siquiera tienes sitio para poner una mesa y comer en la misma cocina.

Muy importante: Evita las distribuciones «raras». Con raras me refiero a viviendas que responden a gustos muy concretos. Ejemplos: habitaciones o salones en forma de L, triangulares, con forma de trapecio, de espiral… entre otros. El denominador común de estas viviendas es que se aprovechan mucho peor los metros y si luego si se quieren vender o alquilar, cuesta mucho más.

He llegado a ver auténticos horrores en pisos que habían sido modificados por gente con gustos «bohemios» o medievales. Todo eso complica mucho más operaciones futuras que nunca sabemos cuándo pueden llegar a darse incluso aunque no exista una idea inicial para una futura venta o un futuro alquiler.

Por supuesto cada cual es libre de tener la vivienda a su gusto, que para algo se ha comprado, pero estas cuestiones es recomendable no pasarlas por alto. A título personal ya he visto a gente teniendo que vender más barato de lo que habrían vendido si no hubieran hecho reformas demasiado particulares.

ORIENTACIÓN

Es otro de esos atributos que no se puede cambiar, ya que la vivienda está posicionada tal cual está y no se puede girar el edificio.

Según en qué zona de España estés, puede que requieras más de una orientación u otra. A título personal, viviendo en el norte de España, tierra de lluvias y humedad, prefiero con mucho la orientación sur, porque en invierno se echa en falta y en verano no hace demasiado calor salvo días muy puntuales. Pero seguro que quien viva en tierras andaluzas igual prefiere más la orientación norte para no morir abrasado en verano.

Según leí, la mejor opción, o al menos la más recomendada en términos generales, es aquella en la que la vivienda tiene tanto orientación norte como sur siendo orientaciones cardinales estrictas. Esto implica tener orientación y ventilación cruzada. Si abrimos las ventanas tendremos una corriente natural en verano haciendo que el calor se distribuya.

Sí es verdad que por ejemplo la orientación sur es más luminosa, pero puede que con tal de tener orientación sur pierdas vistas interesantes o des a calles mucho más ruidosas o incluso tapadas por edificios de forma que tienes incluso menos luz. Son muchas las variables a tener en cuenta.

Dejo un enlace de interés por si quieres ampliar más información:

Https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2015/03/18/735557-que-orientacion-tiene-que-tener-tu-casa-para-ahorrar-en-energia.

TRANSPORTE

Es cierto que cada ciudad (o pueblo) es un mundo, pero todas tienen algo en común y es la importancia de un buen transporte. Este apartado va ligado un poco al de la ubicación, pero quería detenerme un momento en ello.

Cuando hablo de transporte me refiero a ¿Cómo de rápida es la comunicación en coche? ¿Tienes cerca autovías, nacionales, comarcales? ¿Llegarías rápido al trabajo? ¿Son carreteras peligrosas o están en mal estado? Incluso la existencia de radares puede ser un pequeño punto más a tener en cuenta.

Ahora supongamos que te quedas tirado sin el coche por el motivo que sea. ¿Cómo puedes llegar a tus lugares habituales? ¿Puedes tener autobuses, trenes de cercanías, metro o taxis?

Algunas pequeñas localidades están comunicadas parcialmente, es decir, cuentan con autobuses o trenes pero la frecuencia es mínima y el tiempo de recorrido enorme. Mucho ojo también al coste que puedan tener estos medios de transporte y si el abono hay que recargarlo periódicamente o funciona con saldo que se agota a medida que lo consumimos.

Algo más en lo que fijarse es en el transporte nocturno o durante fin de semana, porque puede que durante el día haya buena frecuencia pero durante el fin de semana o de noche sea mínima. Por poner un ejemplo, en Santander algunas zonas no tienen autobús nocturno y otras durante el fin de semana y festivos tienes un bus municipal con frecuencia de entre 45 y 60 minutos.

Salvo que seas funcionario evita comprar en un sitio solo, o principalmente, porque esté cerca de tu puesto de trabajo, pues con el dinamismo actual que hay en el mundo laboral, es habitual saltar a empleos localizados fuera de nuestro entorno habitual.

VPO Y VPP

En capítulos anteriores ya has leído sobre este tipo de viviendas. Existen las VPO, las VPP y otras siglas pero no vamos a marear demasiado la perdiz.

Son viviendas que se encuentran en planes específicos de las instituciones para facilitar el acceso a vivienda más barata. Sus impuestos son menores y tienen ayudas variadas según el plan al que pertenezcan. Se entregan por sorteo que se realiza entre aquellos que se hayan apuntado a las listas. Por supuesto tienen requisitos de renta, edad, entre otros factores y no se puede tener otra vivienda en propiedad. Además también en caso de que quieras venderlo tienen un tope de precio durante una serie de años y aunque se puedan vender libremente nunca pierden la condición de haber sido VPO.

Cada VPO es diferente y se atañe a detalles concretos de su plan de vivienda. Eso implica que los límites de precio son diferentes, los años en los que se caduca el precio límite de venta también varían, o incluso el poder alquilar esa vivienda. Así ocurre con muchas cuestiones, por lo que si quieres comprar una VPO nueva o de segunda mano es mejor que te informes de qué requisitos existen.

Si te toca una VPO por sorteo y la vendes antes de tiempo perderás ayudas sociales atribuidas a la misma y puede que tendrás algún tipo de sanción.

Es muy típico que mucha gente intente vender su piso más caro con respecto al precio de limitado por el plan de vivienda, pero pidiendo dinero en negro. Esto es constitutivo de delito y si quieres denunciar, hazlo en el departamento de vivienda de tu ayuntamiento o CCAA. Esa persona se está aprovechando de las ayudas sociales y quiere jugar sucio sobre algo tan delicado como la vivienda.

Por desgracia para algunos dueños la bajada de precios en el mercado también afecta a las viviendas protegidas y se ha dado el caso de viviendas con esta condición que se han vendido por debajo del tope marcado.

Otra cuestión que hace chirriar dientes de muchos propietarios es que las viviendas de estas características suelen contar con menos estatus social y por lo general cuentan con peores calidades. Tanto es así que algunas tienen problemas serios, como por ejemplo problemas en la fachada incluso apenas 10 años después de ser construidas. Dejo enlace a noticia para que se vea de lo que hablo:

Https://www.eldiario.es/cantabria/ultima-hora/afectados-VPO-Santander-constituiran-Plataforma_0_522498058.html.

Para saber más de las viviendas protegidas y los tipos que existen, dejo enlace de interés:

Http://loquelaleyregula.blogspot.com/2016/01/tipos-de-viviendas-protegidas-vpo-vpp.html.

EDAD DE LOS EDIFICIOS

Primero de todo indicar que se considera que un edificio es «joven» cuando tiene menos de 15 años, y según a quien le preguntes, cuando tiene menos de 10 años.

Es harto recomendable no adquirir edificios que superen en edad al comprador o compradores. En especial edificios de 50/60 años o más, porque a esas edades es cuando ya toca renovar y hacer arreglos importantes. Derramas para rehabilitar o acondicionar fachadas, tejados, escaleras, ascensores o incluso puertas de acceso pueden ser un varapalo importante. Eso sin contar con reformas que se puedan hacer por mera cuestión estética o artística.

Ojo, porque un edificio más joven no implica necesariamente más durabilidad o calidad. Muchos edificios de la época del 2003-2008 cuentan con calidades ruinosas porque nadie se molestaba en hacerlos de calidad, pues se vendían igual. Hay edificios del año 95 en mejor estado que pisos del 2005.

GASTOS DE COMUNIDAD

Esto no es ya tanto un atributo como tal de la vivienda, pero sí algo a recordar. En una comunidad de vecinos existen gastos de comunidad, o también llamados gastos de escalera, que son para pagar mil cuestiones: Limpieza, administrador de la comunidad, electricidad, jardinería, mantenimiento o incluso portero y piscina según las urbanizaciones, entre otros gastos.

Hay gente a la que no le importa pagar piscina o portero, pero suben las cuotas de forma significativa.

Por supuesto si existen locales comerciales dentro de una urbanización, estos también deben pagar comunidad y el pago que realiza cada propietario es proporcional a la parte alícuota del total de la finca.

Pregunta e investiga cuanto te tocaría pagar, o incluso si la cuota ha subido temporalmente, durante 12 o 24 meses, para financiar una derrama. Esta práctica es algo habitual así que es mejor informarse a este respecto.

IMPUESTO BIENES INMUEBLES

Tampoco es un atributo propiamente dicho pero si algo a considerer cuando vayas a comprar. Recuerda que al pasar a ser propietario, el ayuntamiento pasará a cobrarte un impuesto todos los años. Si le pides el recibo del IBI a la parte vendedora podrás ver cuánto toca apoquinar y en qué fecha cae, o fechas, porque puede que se pague de forma fraccionada teniendo 1, 2 o 3 pagos.

Ten muy en cuenta esto pues hay propiedades que a lo mejor te corresponde pagar más de lo que inicialmente considerabas. Como se indica en capítulos anteriores, puedes hablarlo con los propietarios para que te lleven el recibo del IBI.

DÚPLEX Y TRIPLEX

En algunas construcciones nuevas se puso de moda en tiempos construir eso que se conoce como los dúplex. Viviendas que están en la última planta y que aprovechan el bajo cubierta del tejado para tener más metros. Hay quienes disfrutan mucho de los dúplex y del mayor espacio que implica tener en casa, más todavía si es un tríplex, pero la realidad es que aunque el nombre es muy comercial, estos pisos esconden una serie de desventajas.

En primer lugar estos pisos rara vez tienen ascensor en su interior, por tanto tienes que subir escaleras y aunque algunos cuentan con escaleras anchas, otros tienen escaleras de caracol que pueden ser terriblemente incómodas en especial los días que se llega cansado a casa o si hay que subir muebles por ahí. Tu piso tendrá el mismo inconveniente que tienen los chalets de dependencia de unas escaleras.

En estos pisos la parte superior es agaterada y por tanto solo contará parte de sus metros si tienen una altura mínima de 1,5 m de altura.

Son los pisos que más escuchan el ruido en días de tormentas o temporales, y mucho cuidado con las goteras. Además pueden estar justo pared con pared a la sala de máquinas en la que está el motor del ascensor.

Muchos de estos pisos suelen aprovechar la parte de arriba para tener las habitaciones y quedando abajo el salón, cocina y un baño o aseo. Pero lo interesante de estos pisos es que abajo esté aquello donde se hace vida diaria, y en la parte superior se tenga más un espacio de estudio, esparcimiento o de cuarto de invitados. O incluso una habitación donde mandar al adolescente en la edad del pavo y que tenga su propio espacio, aunque será lugar de fiestas juveniles cuando se acerque la adolescencia.

Otra cuestión a tener en cuenta es que el calor escapa hacia arriba y si no hay una puerta entre planta y planta en días de frío el calor de la calefacción podría irse a la planta superior más que a la inferior dando lugar a ser insuficiente en la parte baja de la vivienda y excesivo en la superior.

Por tanto, aunque un dúplex, o tríplex, pueda tener su gancho y su interés, hay que tener en cuenta estos pequeños apuntes.

FACHADA

Una mala fachada nos implicará peores temperaturas, más humedades y peores aislamientos. La fachada es tu escudo contra los elementos y una mala edificación puede dar lugar a que las malas calidades nos impliquen grietas, filtraciones o humedades. Es una cuestión que trae a muchos de cabeza en tierras del norte.

Las humedades se pueden quitar con deshumidificador, pero implica un gasto eléctrico, y si ya hay moho en las paredes, de lo mejor que hay para combatirlo es la lejía concentrada que suele acabar con estos organismos, eso sí, ventila bien que el olor puede tardar en irse.

Si no hay una buena cámara de aire o revestimiento impermeable tanto en fachada como en plantas bajas, que nos aísle de humedades, el problema será estructural y dará igual todo lo que arreglemos dentro de nuestro piso, porque volverá a salir. Será otro triste ejemplo de «lo barato sale caro».

Las fachadas de ladrillo caravista son muy famosas por ser buena fachada además de ser estéticas. Sin embargo algo que se está poniendo mucho en algunos edificios son las conocidas como «fachadas ventiladas» aunque suelen colocarse a posteriori. Hacen que el edificio sea más cálido en invierno y más frío en verano.

Existen viviendas que se han construido con muros muy gruesos, al estilo de las casas de puedo antiguas o los palacetes, lo que permite a la vivienda mantener una temperatura más constante.

Aquí puedes encontrar más información si queréis indagar un poco:

Https://www.homify.es/libros_de_ideas/185785/como-elegir-la-mejor-fachada-6-ideas-sensacionales:

Https://blog.caloryfrio.com/fachada-ventilada-o-sate-que-aislamiento-es-mejor/.

VENTANAS

La fachada es tu escudo, pero si las ventanas no son buenas… Tendrás problemas. Las ventanas no dejan de ser un aislante de ruidos, temperatura y viento. El no ser adecuadas influye en la calidad de vida.

Las ventanas nuevas que más se ponen son las de PVC y aluminio. Supuestamente es mejor el PVC, aunque existe diversidad de opiniones. Eso sí, es importante la rotura de puente térmico. ¿Y qué es eso? La RPT consiste en utilizar un material poco conductor entre la cara externa e interna de la ventana. Con esto se dificulta la transmisión de temperatura y se evita perder calor dentro de casa en invierno.

Si tienes intención de cambiar las ventanas, lo más recomendable es en primavera o verano, antes de que lleguen las lluvias, pues en esa época todo el mundo se apresura a cambiar ventanas y pueden tardar más en entregártelas.

En ocasiones, hay personas que en lugar de cambiar unas malas ventas, lo que hacen es poner unas ventanas correderas por fuera, haciendo de segundas ventas. Es cierto que algo más aíslan pero unas ventanas correderas nunca aíslan totalmente del frío ni del ruido, porque el aire se cuela por el espacio entre el marco y la funda del cristal.

Mucho ojo, porque puede que no puedas cambiar tus ventanas o miradores, ya sea por cuestión de tu comunidad de vecinos (por estatutos del edificio) o incluso porque tu propio ayuntamiento no te lo permita por ser fachada histórica.

En algunos edificios no se puede modificar la estética pues poco menos que se considera patrimonio de la ciudad/pueblo y no se pueden hacer modificaciones tan alegremente. Un ejemplo para cántabros sería el pueblo de Santillana del Mar, que guarda una estética medieval y no se pueden hacer cambios tan alegremente. Ve a la administración local a informarte a este respecto porque podrías llevarte una sorpresa.

También existen ventanas que dejan pasar la luz pero frenan el calor del sol, lo veremos en el apartado de climatización.

No soy un experto en ventanas, no quiero meterme en aquello que no domino en exceso así que aquí cuentas con más información:

Https://espaciohogar.com/tipos-de-ventanas/.

Http://www.extrual.com/es/noticias/articulos-tecnicos/rotura-de-puente-termico-toda-la-verdad-de-la-rpt.

SUELO

Fijarse en el suelo que ya tiene una vivienda puede ahorrarnos problemas y reformas futuras.

El más habitual antaño era el suelo de cerámica, o mármol. A mi juicio es lo más frío que existe en invierno y aunque aguanta mucho mejor con el paso del tiempo por su dureza, también hay que pulirlo de cuando en cuando para darle brillo y que sea mucho más estético. Si te gusta ir descalzo por casa tal vez no sea tu opción en estaciones de frío. Hay quienes lo cubren con alfombras para no pisar sobre frío y por darle más color a la casa.

El parqué es mucho más conocido y se empezó a poner muy de moda hace décadas, en especial entre la clase media pues se consideraba que el suelo de cerámica era más de obrero. Además era mucho más bonito y recordaba a la estética de la madera pero más elegante que unos simples tablones.

No obstante hay que señalar que el parqué tiene una serie de inconvenientes como que se puede rayar o abollar por golpe con relativa facilidad. Aunque es delator de la humedad. Si por ejemplo ves que hay parqué cerca de una pared que ha cogido una tonalidad mucho más oscura eso indica que en esa pared hay humedad y bien podría ser un problema de fachada.

También mucho cuidado con acuchillar el parqué en exceso, porque la madera se debilita y no se debería hacer más de 3 o 4 veces o ese suelo habrá que tirarlo a la basura. De nuevo recomendable hacerlo bien, no en plan casero, a título personal ya he visto y vivido lo que es un parqué con mal barniz tras acuchillado y el resultado tiene mal arreglo. Luego quedan marcas si no se arregla rápido.

Quiero resaltar que no todos los suelos de parqué son iguales. Según la madera empleada puede ser mucho más duro y resistente. Aunque hay quienes prefieren montar plataformas de parqué sobre un viejo suelo que tenía mal arreglo. Esto es algo parcialmente chapucero porque al final toda esa madera no está «pegada» por así decirlo al suelo y se produce un efecto de «ola» que mueve ligeramente toda la superficie mientras andas o incluso pueden darse partes donde se hunde el suelo si hay un poco de peso.

Puede que también hayas oído hablar del sintasol. Por resumir, es un material plástico que se utiliza para recubrir suelos. También se les conoce como suelos de vinilo o pvc. Tiene algunas características como que soporta fácilmente roces y su aspecto dura mucho tiempo. Es fácil de limpiar y antideslizante, lo cual puede ser interesante para exteriores. Pero puede dar la sensación de ser un parche que se le ha puesto al suelo y si no se hace bien puede levantarse con facilidad, dejando al descubierto el suelo original.

También hay quienes optan por la tarima flotante, que no dejan de ser láminas que se montan y encajan entre sí. Suelen imitar el color de la madera o piedra natural, es sencillo de poner y de limpiar. Algo que tienen es que se pueden reemplazar con relativa facilidad y además resisten los cambios de temperatura pero cuidado porque si no es apta para que le caiga el agua puedes llegar a ver como se abomba y te entrarán ganas de tirar todo el suelo por la ventana.

Por último quisiera hablar del suelo radiante, que es un sistema de climatización basado en una red de tubería plástica que está instalada bajo el pavimento y una capa de mortero. Por ahí circula agua caliente o fría y así se adecúa la temperatura. Algo que me encanta de este sistema es que el calor emana del suelo y no de un punto en una pared como con los radiadores. De esta forma el calor asciende y no se acumula en una zona concreta de cada estancia. Eso sí, es muy caro de instalar, porque quizás una vivienda de 100 metros cuadros implique 7000 euros.

Te dejo estos enlaces por si te interesa saber más del tema:

Https://www.reformas10.com/tipo-suelo-para-casa/.

Https://www.clickprinting.es/blog/suelos-de-sintasol-que-es-el-sintasol.

Https://blog.caloryfrio.com/suelo-radiante-ventajas-e-inconvenientes/.

LADRILLO Y PLADUR

El ladrillo y el pladur parecen haberse convertido en las opciones antagonistas de cara a las paredes.

El ladrillo es la opción tradicional para los muros. Es barato, es duro, muy resistente y perfecto para colgar cosas sobre él. Eso sí hace falta dejar secar y es mucho más engorro hacer obra.

El pladur son bloques laminados de yeso que se montan de forma mucho más sencilla, más ligera, en seco y que se coloca rápido. Además no hay «rozas» que es el hueco en el ladrillo para colocar cableado y fontanería. Pero hay quienes dicen que puede ser derribado de un puñetazo y que es una construcción que no merece la pena.

Existen varias formas de pladur: Modelo estándar, resisten al fuego, a impactos, al agua/humedad, mayor aislamiento acústico. No siempre es visto con buenos ojos por los obreros de la construcción. Eso sí, cuenta con la ventaja de que es muy fácil montar y desmontar, hasta el punto que es lo más habitual en comercios para hacer paredes donde antes no las había.

Con el paso de los años he visto a albañiles defender a muerte el ladrillo y dejar de lado el pladur y otros profesionales que dicen que no es mala opción. Aunque el ladrillo es más barato, al final por coste de mano de obra y demás, termina siendo similar en precio.

No obstante si se pone ladrillo, es muy recomendable poner capa de yeso para aislamiento. He visto casas con una capa de yeso de dos dedos de grosor, y en esa casa solo se ponía la calefacción por la mañana, porque retenía el calor durante todo el día.

Existen otras alternativas como poner paneles que forman capas de aislamiento hechas con fibras que hay que montar en las paredes. Oucpan cierto grosos pero son muy útiles. Suele usarte a modo de aislante entre viviendas de un mismo bloque más que en paredes de un mismo piso.

Dejo este enlace para saber más:

Https://www.arrevol.com/blog/reformas-que-es-mejor-tabiques-de-pladur-o-de-ladrillo.

CLIMATIZACIÓN

Las estaciones nos traen no solo lluvia y sol, también subida y bajada de temperaturas. Incluso con una vivienda bien aislada nos veremos afectados por calor y frío. El poder calentarse en invierno y refrescarse en verano pasan a ser sinónimo de calidad de vida. Por eso algunas de las cosas que debes tener en cuenta a la hora de mirar vivienda es cómo te vas a proteger del frío y luchar contra el calor.

Como soy friolero, vamos a empezar con el frío. Hay muchos sistemas y algunos más para viviendas individuales que para pisos. Aquí hago un repaso de los sistemas más habituales.

En algunos edificios todavía quedan calefacciones centrales, que calientan todo el edificio a la vez y a todos vecinos a la vez. El problema es que hay que decidir el horario y no puedes estar de acuerdo con lo que a los vecinos les conviene. Es muy habitual en las viviendas grandes de los centros de ciudad, pero también se puede encontrar en muchos otros edificios como las VPO.

También existen quienes tienen casa con chimenea, pero en la mayoría de ocasiones ya pasa a ser decorativa porque rara es la vivienda que a fecha de hoy tiene solo ese sistema como herramienta contra el frío. Es más propio de casas rurales que de chalets o pisos aunque sí existen pisos con chimeneas. Ha quedado obsoleta al igual que el brasero debajo de la mesa del salón.

El más habitual de los sistemas, y que busca la mayoría de gente, es la calefacción individual de gas natural. Es sumamente común en pisos. Te permite ponerla cuando quieras y es relativamente barata, pero se sigue dependiente de radiadores convencionales. Como apunte hay que hacer revisiones obligatoriamente cada 2 años. Una explosión de gas puede suponer destrozos importantes en la vivienda y en las más cercanas.

Algunas viviendas cuentan con radiadores eléctricos ya instalados, ósea que su consumo es por electricidad y no por gas, lo que implica que no hay material inflamable. Pero el gas natural es barato en comparación al consumo de electricidad. Si es cierto que el radiador eléctrico requiere de mucha menos obra.

La bomba de calor es otro sistema, que suele venir como opción antagonista de los aires acondicionados. En lugar de expulsar aire frío, inunda la sala con aire calentado. El calor dura realmente poco y solo calienta realmente la zona donde alcanza el aire. Es un sistema más habitual en oficinas que en viviendas. Cuando lo hay en viviendas es porque son viviendas que en origen no tenían ningún sistema de calefacción.

Existen otros sistemas como depósitos de diésel, que es algo más típico de viviendas individuales, o sistemas de butano/propano. He llegado a ver otros sistemas como gente que tenía un termo eléctrico que calentaba el agua, pero solo se conectaba por la noche porque el dueño tenía una tarifa con discriminación horaria para pagar menos.

Cada uno tiene sus gustos, pero es mejor ver qué sistema nos conviene más y cuál es mejor para calentar la casa.

En el apartado de suelo ya hemos hablado de los suelos radiantes. Hay que decir que quienes lo tienen afirman que es un calor más agradable y que no está tan localizado como el de un radiador y tampoco existe la opción de quemarte con el suelo porque no está más caliente que la temperatura corporal.

Se puede poner encima suelo cerámico o suelo de madera, pero como apunte la madera es más aislante y no dejará pasar tan bien el calor.

Según me han comentado, hay quienes utilizan este sistema para pasar agua fría y estar más fresco en verano pero pueden llegar a sufrir condensación, más en especial si hay mucha humedad ambiente como puede ser cerca de costas.

Hablando de los días de calor, el sistema más conocido es el aire acondicionado o la vieja técnica de abrir las ventas. Con respecto al aire acondicionado, no todas las comunidades de vecinos permiten poner un aparato en la fachada. Según la marca son más o menos ruidosos.

Quienes no lo tienen, suelen recurrir también a los ventiladores de toda la vida. Tenemos los clásicos que suelen estar en salón y habitaciones, que se colocan colgando del techo. El problema es se suele acumular mucho polvo en las aspas, pero es efectivo si estás durmiendo para no tener que abrir la ventana y que entre el ruido de la calle.

También tenemos la opción de los pequeños ventiladores que se enchufan, son ligeros y te permiten orientarlos para que eche el aire y gire a la vez, refrescando a los lados y no solo a una dirección fija. Pero claro, esto ya no suele venir con la casa.

Para los que busquen vivienda con jardín o con una terraza grande, es posible que les interesen los nebulizadores. Se trata de una instalación fija para exteriores, cuyo sistema básicamente pulveriza agua nebulizada creando así un microclima en la zona donde se expulsa el agua. Es una opción muy práctica para los días más achicharrantes o incluso para olas de calor ya que puedes bajar incluso 10 grados.

Si la vivienda que te interesa no tiene, tampoco la descartes por eso, porque su instalación no es muy compleja. Además los puedes programar según lo necesites. Dejo más información para quienes estén interesados:

Https://esenziale.com/hogar/mejores-nebulizadores-terraza-jardin-agua/.

Esta sería una continuación del apartado de ventanas, ya que debes saber que existen ventanas con cristales que están diseñadas para que entre luz y al mismo tiempo te frene el calor del sol, además las hay con diferentes niveles para frenar más o menos. Esto puede ser muy útil en las regiones más calorosas de España como pueden ser tierras andaluzas. Para más info:

Https://www.xataka.com/energia/la-ventana-que-deja-pasar-la-luz-pero-no-el-calor-ya-esta-en-marcha.

DOMÓTICA

No lo tienen muchas viviendas, pero poco a poco se está incluyendo más y más. Si es la primera vez que lo lees, la domótica son los sistemas capaces de automatizar una vivienda que te ayudan a gestionar la energía, las luces, enchufes, portero, persianas, calefacción, altavoces… Todo lo que pueda tener una casa y se conecte a la red eléctrica o se pueda conectar.

Una vivienda con domótica te permite gestionar todo desde de un panel, el smartphone o incluso con la voz. ¿Has visto esos asistentes electrónicos a los que les dices que encienda la luz y ya solo por voz se encienden? Pues eso es posible con domótica.

No obstante si la vivienda que te interesa no lo tiene, es algo que se puede llegar a instalar, pues domotizar la vivienda no requiere de obra mayor sino de cuestiones más de ser un manitas.

Las casas inteligente, las casas del siglo XXI, están cada vez más presentes. Si una vivienda lo tiene es mucho más interesante para la compra pues permitir gestionar y programar cuestiones del día a día. La verdad es que da mucha más calidad de vida y a título personal me parece muy interesante.

TENDAL

Esta quizás es una cuestión olvidada a la hora de escoger vivienda pero es conveniente revisar porque no en todos los sitios la ropa se seca igual, y por supuesto no es lo mismo dejar la ropa lista con secadora que con el método tradicional de colgar con pinzas. De todos modos no hay secadoras en todos los hogares o espacio para ponerlas.

Hay viviendas que cuentan con patios interiores donde la gente cuelga la ropa aunque eso tiene la desventaja de que al final es menos luz para los vecinos, además de la posibilidad de que el vecino consiga alargar la mano y llevarse ropa ajena. También cabe la posibilidad de que la ropa caiga al fondo del patio, o las pinzas de tender.

Hay viviendas que tienen terrazas cerradas o abiertas. Si vives en una ciudad muy lluviosa o con mucho viento, puede que tu preferencia acabe siendo una terraza cerrada pues te protegerá de los elementos al tiempo que no llenas la casa de humedad.

Otra ventaja de tener una terraza cerrada a modo de tendal es que también es muy útil si se quiere tener un trastero improvisado en casa.

TELEFONÍA E INTERNET

No siempre se piensa en ello pero no todos los inmuebles están tan conectados a la red o tienen buena cobertura de telefonía.

Algunos inmuebles están justo al lado de antenas de telefonía, cosa a la que se suele ser reticente. Además, puede que con una compañía tengas buena cobertura, pero en otras puede que estés más incomunicado.

Internet llega ya a casi todos los rincones, pero muchos inmuebles no cuentan con fibra óptica. Debes saber si te conviene un piso según lo que uses internet y la velocidad de descarga que necesites o la previsión que haya para añadir fibra en un futuro.

MASCOTAS

Si tienes pensado vivir con mascotas es posible que tengas que pararte a pensar en más atributos para tu vivienda. O incluso si en tus vecinos tendrán mascotas.

Alguno que considero súperútil si tienes perro es tener soportal en los bajos del edificio, porque puedes pasear un poco por ahí los días de lluvia o los que hace muchísimo sol y el suelo está tan caliente que puede resultar abrasivo para tu mascota. De hecho para los días de sol, lo más recomendable es que tengas cerca no solo parques y jardines sino incluso zona con mucho árbol porque las hojas y ramas habrán frenado la incidencia directa del sol y el suelo no quemará tanto al tacto.

También sería interesante tener cerca veterinarios, no solo parques para pasear. Aunque debes saber si nunca has tenido perro, que algunos recuerdan de forma traumática esa calle donde está el veterinario y rehúyen pasar por ahí o incluso se ponen nerviosos.

Otra cuestión a tener en cuenta es que las pequeñas zarpas de nuestras mascotas pueden rayar el suelo, en especial según qué tipo de suelo sea. Por ejemplo las viviendas con parqué y madera son las que más sufren en este sentido, y los pequeños arañazos casi invisibles pasar a ser barniz levantado y una fea imagen de desgaste. Existen barcines especiales en este sentido aunque hay que tener algo más de mantenimiento.

VIVIENDAS A REFORMAR

¿Recuerdas el apartado de gastos iniciales? Ahí hablábamos de que calcular los desembolsos implicaba también tener en cuenta si íbamos a reformar o no.

En una vivienda a reformar (ya sea total o parcialmente), hay una serie de ventajas y desventajas que es mejor sopesar pausadamente.

Entre las ventajas está el que podrás abordar la reforma a tu gusto: El azulejado que tú quieras, los materiales, suelos, ventanas, cocinas, baños… Puedes quitar una estética oldies y darle más aspecto del siglo XXI. Por supuesto es una vivienda más barata que significará pagar menos en impuestos y según en qué comunidades, descuentos fiscales como el que comentábamos en Cantabria. Te implicará menos hipoteca, pero más dinero ahorrado.

Ahora toca la parte menos alegre, y es que esto implica una serie de desventajas muy puñeteras. Y es que según lo que quieras gastar te implicará, como comentabamos antes, tener mucho más ahorrado o pedir un crédito personal. Ese 33-40 % inicial ahorrado sobre el importante de compra total, puede irse al 60 o 70 %.

Además, justamente reformar lo más viejo o lo que da un aspecto más antiguo, es lo más caro. Cocinas y baño salen por un pico. Inodoros, duchas, pilas, vitrocerámica, encimera… Es mucho dinero. Si a eso le sumamos electrodomésticos, según qué calidades queramos usar podríamos hablar de una reforma de incluso 20 000 o 30 000 euros, puede que más. Todo ello también depende del número de baños y tamaño de la cocina.

Mucho ojo también al estado del cuadro eléctrico y de la fontanería porque puede que haya que cambiarla entera.

Otro inconveniente a tener en cuenta es que si compras una vivienda que requiere de uno o dos meses de obra, implica que ya estás pagando hipoteca y todavía no vives ahí, así que puede que estés pagando alquiler e hipoteca al tiempo hasta que lo tengas terminado.

Capítulos atrás hablé de no comprar vivienda muy vieja, y en esto hago inciso. Si la vivienda es muy vieja… ¿Te merece la pena comprar algo que requiera de mucha reforma para luego venirse abajo en pocos años?

Por otro lado aunque es conveniente gastar en materiales buenos, calidades duraderas, hay que hacer la vivienda «acorde» al edificio. Es decir, si vives en un barrio con un vecindario humilde y obrero, no es aconsejable una reforma como si de una vivienda de lujo se tratará porque si algún día se te ocurre intentar vender la vivienda, no vas a recuperar todo ese importe. Nadie lo pagará por muy bonito que sea.

CERTIFICADO ENERGÉTICO Y AHORRO ENERGÉTICO

El certificado energético es aquello que acredita e indica sobre el consumo energético y de emisiones de CO₂.

Su clasificación va de la letra A a la G, siendo la letra A la más respetuosa con el medio ambiente y la G la peor. Cuanto mejor sea este certificado, más interesante será una vivienda, en especial por confort y por lo que ahorrarás de calefacción y aire acondicionado. Pero las letras más habituales son la E y D en algunos casos. Por cierto, es obligatorio por ley desde 2013 para hacer la transferencia patrimonial o alquilar.

Tiene dos indicadores principales en la escala, uno es por consumo de energía en kW h/m2 año y el otro por emisiones en Kg CO2 / m2 año.

En viviendas nuevas con placas en el tejado parte de la energía que se gasta es producida gracias al astro rey, de hecho también es habitual en edificios de oficinas modernos.

Enlace de interés para saber con más detalle:

Https://www.certicalia.com/que-es-un-certificado-energetico.

Si te interesa poner placas en tu vivienda que sepas que la ley ha cambiado en 2019 a fin de facilitar la posibilidad de usar esta fuente limpia de energía, con eliminaciones de impuestos y trámites más sencillos. Para más info:

Https://www.eldiario.es/consumoclaro/ahorrar_mejor/principales-cambios-impulsados-autoconsumo-energetico_0_900110306.html.

Aunque pueda suponer más dinero, es conveniente saber invertir para que en el largo plazo nos sea más cómodo y barato…

La factura de la luz parece que siempre tiende a subir mucho más que a bajar, es ahí donde ser eficientes a nivel de energía es importante. Es por eso por lo que deberías fijarte en algunas de estas cuestiones para pagar menos en el largo plazo.

Es posible que el concepto de Aerotermia no te suene mucho. La aerotermia es una tecnología que utiliza la energía del aire para climatizar tu vivienda u otros espacios. Es una fuente limpia y eficiente.

La verdad es que llamativo como esta tecnología, que puede ser una alternativa o incluso complemento a los paneles solares, obtiene gran parte de la energía del aire y una pequeña fracción de la electricidad. Funciona tanto en verano como en invierno, pero en ambientes fríos cuesta mucho más. Por supuesto no genera ni humo ni residuos ni consume combustibles fósiles.

Aunque el retorno de la inversión se consigue rápido la inversión inicial es alta y puede que tengas que contratar más energía en casa. Como contra, requiere de una unidad exterior y puede que esto no sea posible en una comunidad de vecinos en la que estés interesado, porque no es muy estético. Es más habitual en viviendas individuales que en pisos:

Http://www.airzone.es/blog/climatizacion/aerotermia-que-es-que-ventajas-tiene/.

Anteriormente también hemos hablado de capas de yeso en las paredes que son un buen aislante y tendremos que gastar menos en calefacción.

Ya que hablamos de ahorro energético recuerda que los electrodomésticos que uses y que puede que ya te incluyan con la casa, sean lo más eficientes posible. Incluyendo cosas como lavadoras, lavavajillas o bombillas. En relación a lavadoras y lavavajillas he oído ya en más de una ocasión la queja de que al ser tan eficientes, y usar tan poca agua, realmente no limpian del todo.

También en cuanto a bombillas, pocas casas quedan ya con bombillas de filamento. De hecho lo que más se está llevando ahora es poner luces LED, que consumen muy poco y se ponen directamente en el techo, no cuelgan como las lámparas tradicionales. Las luces LED parecen estar comiéndole terreno bastante rápido a las luces halógenas. Debo decir que a título personal, las luces LED me parecen mucho más estéticas además de que implica mayor ahorro.

TIPOS DE PUERTAS

Aunque al igual que las ventanas es algo que se puede cambiar, las puertas principales de acceso a la vivienda pueden ser básicas o de seguridad.

Una puerta básica con una cerradura simple es poco menos que tener un cartel de «entra a robar», pues son fáciles de echar abajo o reventar la cerradura. Algunas personas van añadiendo más y más cerrojos como forma «barata» de mayor seguridad, pues siempre cuesta más tumbar abajo una puerta con 3 cerrojos que una simple.

Otros optan por dejar un solo cerrojo, pero cambiarlo por un cerrojo de llaves sin copia, de forma que solo se puede abrir la puerta con las llaves que dan en la compra. Son más seguras y no te las abrirán con un clip doblado.

Luego existe un abanico de puertas de seguridad variadas. Aunque las más conocidas son las acorazadas y blindadas. Existen varios niveles de seguridad (de 1 la más básica a 5 que es la más alta) se supone que para el nivel 5 se requiere de radiales y herramientas industriales para poder abrirse paso.

Las blindadas aportan algo de seguridad, pero su nombre es engañoso pues no garantizan una seguridad total. Probablemente no soportase el intento de apertura de un profesional en robos.

Las acorazadas suelen ser de nivel 4-5 de seguridad y, o bien abrirlo lleva más de una hora, o directamente no se pueden abrir y se acaba antes derribando la pared. No sé si recuerdas en las noticias una emboscada que iba a tender la policía a unos terroristas en Francia: Tenían intención de reventar la puerta y pillarles a todos por sorpresa. Pero la puerta era acorazada y tardaron más de una hora en entrar. Es decir, incluso la policía tiene serios problemas contra estas medidas de seguridad (imaginad unos ladrones al uso o incluso ladrones profesionales).

Pero tampoco quiero entrar demasiado a fondo en la materia, primero porque no soy experto y segundo porque es algo que mejor cada uno investigue por su cuenta en función de la seguridad que busque. Enlace para saber más:

Https://www.portalcerrajeros.es/diferencias-que-debemos-saber-entre-la-puerta-blindada-y-la-puerta-acorazada/.

SEGURIDAD

Ya que hemos hablado de la seguridad podemos pasar a otros temas también relacionados con seguridad o acceso. En algunas comunidades de vecinos cuentan con cámaras de seguridad y buenos bombines para las cerraduras de los portales.

Otra forma de seguridad, mantenimiento y limpieza son los famosos porteros de toda la vida. Personas que se encargaban de muchas pequeñas tareas del edificio y cuyo empleo está en desuso y cada vez es menos habitual. Si bien es interesante tener un portero en el edificio, el que no haya muchos vecinos implicará que su nómina saldrá por un pico importante que se sumará en los gastos de comunidad.

Otra forma de estar más seguro es saber quien llama a tu timbre, por eso algunas comunidades han puesto videoporteros que permiten ver desde el telefonillo de casa. Aunque son útiles, ya me he topado con urbanizaciones que tienen muy mal posicionada la cámara o la calidad es muy mala y apenas se ve quién está al otro lado.

Algunas viviendas también han sustituido la clásica mirilla de la puerta de entrada por una pequeña cámara con una pantalla al otro lado. De esta forma se guarda la estética tradicional pero se ve con mejor claridad lo que hay al otro lado.

REQUISITOS

Todos al comprar nos solemos poner una serie de requisitos: El precio, que tenga tantas habitaciones, que sea tal orientación, que esté a menos de X minutos del trabajo, que tenga ascensor, que tenga terraza… Mi consejo es que estos requisitos los clasifique es imprescindibles y pasables. Los imprescindibles son aquellos de suma importancia, o aquellos que consideras que son vitales para tu día a día. Los otros son atributos que te gustaría que tuviera pero no son tan necesarios.

Cada uno tiene sus propios gustos y sus propias prioridades a la hora de escoger cuales son innegociables. Para algunas personas es vital que tenga ascensor y para otros es irrenunciable una terraza para salir a fumar. Haz tu propia lista de atributos que ves indispensables y otros con los que te gustaría contar.

Si encuentras una vivienda que cumpla los requisitos imprescindibles, pero solo el 50-70 % de los pasables, quédate con ella. La mayoría de los compradores renuncia a unos atributos u otros porque sencillamente no les da el dinero para todo lo que les gustaría tener.

Los aspirantes a propietarios que finalmente se deciden, adquieren viviendas que cumplen tres cuartas partes de lo que buscan. Así que ya sabes, si encuentras algo que cumple el 70-75 %, cómpralo.

No busques «unicornios» inmobiliarios. Todos tenemos en mente como sería nuestro hogar perfecto, pero la realidad de mercado hace que tengamos que renunciar a algunos de los detalles que harían nuestro hogar perfecto.

PISOS DE BANCO

De entrada, los bancos no venden de forma directa, sino a través de sus comercializadoras como Solvia, Casaktua o Altamira. Estos inmuebles suelen tener condiciones de financiación más favorable, como el poder financiar al 100 %.

Que lo compres no te implica necesariamente tener que financiarlo con el banco que lo embargó.

Recuerda, aunque se trate de una obra nueva embargada al promotor, no se paga IVA, se considera vivienda de segunda mano y se paga ITP.

Anótate estas palabras: CUERPO CIERTO. ¿Qué es eso? Verás, los bancos venden, como se diría coloquialmente, «tal cual está y como lo ves». Es decir, que te venden el piso en el estado que lo tienen, sin tener que hacerles arreglos ni nada y sin entenderse si luego encuentras más desperfectos de los que te diste cuenta en la visita y pasaste por alto.

Lo cierto es que los pisos de banco suelen estar muy machacados o incluso han sido okupados. En ocasiones les dan un lavado de cara para que cuele como que están bien, incluso les pintan y adecentan. Pero son pisos con poco mantenimiento. Además, algunas personas al ser expulsadas por el banco se dedican a destrozarlo: Puertas rotas, baños sin grifos, faltan tuberías, persianas rotas, madera levantada, caldera extraída y bueno, me podría enrollar más porque he visto de todo, pero no quiero hacer un apartado con decenas de ejemplos. Si visitas inmuebles de banco, podrás verlo de primera mano.

Es este poco mantenimiento sumado a destrozos hace que el piso merezca muy poco la pena. Además algunos están ofertados a precios de burbuja, por la deuda que todavía pesaba sobre ellos. Es por esto porque no es raro ver pisos anunciados al doble de lo que realmente valen. Es ahí donde hay que hacer duras ofertas, muy agresivas, incluso del 50 % o más.

COMPRAR SOBRE PLANO

El comprar sobre plano es más una alternativa que un atributo, pero sí de estos puntos a considerar a la hora de escoger.

Por supuesto cuenta con algunas ventajas, como el precio, ya que comprar sobre plano puede resultar más barato en relación a uno ya construido. Además al comprar de los primeros podrás escoger las mejores orientaciones, los más grandes o las mejores plazas de aparcamiento. Los más rápidos en venderse son áticos y bajos con jardín. No tienes que pagarlo de golpe pero deberás dejar un depósito importante para tener ya una vivienda reservada para ti.

Por supuesto hay otros inconvenientes. Como la posibilidad de que la obra nunca se acabe. Todavía en 2019 tenemos esqueletos de viviendas al aire libre en varios puntos de España porque nunca se vendieron. Se supone que los depósitos de reserva que se hacen están garantizados por el banco cuando haces el contrato, pero igualmente podrías perder mucho tiempo y tener demasiados quebraderos de cabeza.

Otro supuesto que puede llegar a darse es el que te den las llaves, abres tu pisito nuevo y… Horror. No te gusta. No te convence como ha quedado, ni el color, ni las calidades, ni la forma en la que entra la luz, ni las vistas… En resumen, el que iba a ser tu pisito ideal acaba siendo tu pesadilla.

También cabe la posibilidad de que sea mucho más ruidoso de lo que imaginas con respecto a carreteras próximas, el ruido que hacen los vecinos, el motor del ascensor o incluso la sala de bombas según dónde esté situada. Siempre tienes la opción de venderlo y comprar algo que te guste más viéndolo en persona, pero en esa operación, entre impuestos, pitos y flautas, se pierde mucho tiempo y dinero.

Otro escenario que podría materializarse es que encuentres otro inmueble que te guste más o se encaje más a lo que te guste, durante el tiempo de espera, que fácil pueden ser 12 o 18 meses, o más, según el tamaño del edificio y el ritmo de construcción. Me he llegado a topar con construcciones que la entrega se hacía 3 años más tarde del comienzo de las obras.

Recuerda que si estás viviendo de alquiler, durante todo ese tiempo de espera hasta la entrega de llaves, tendrás que seguir pagando renta. Esto te implica un gasto en el que no incurrirías si comprases una vivienda ya construída.

También puede ocurrir que se alargue la construcción del edificio y la entrega de llaves se haga meses más tarde de lo previsto. Puedes cubrirte las espaldas con cláusulas en el contrato con la promotora, para que en caso de retrasarse, por cada mes de espera pagues menos. Eso es cuestión de saber negociarlo y contando con que estén dispuestos.

Capítulo 6:
TRUCOS DE AGENTES INMOBILIARIOS Y TIPS PARA SABER SOBRE UNA VIVIENDA

Como en todo gremio, hay cientos de trucos que se van ganando con la experiencia y con el ver clientes una y otra vez. Te voy a contar algunos para que sepas identificarlos si te tocan.

Lo primero de todo debes saber que las agencias inmobiliarias cobran a la parte vendedora, pero también en ocasiones lo hacen con la parte compradora. Si a la vendedora le cobran un 5 % + IVA, a la compradora igual le cobran un 1-2 % + IVA.

En la agencia en la que yo trabajaba no se cobraba a la parte compradora, solo a la vendedora. ¿Qué quería decir esto? Que mi cliente real era la parte vendedora, porque eran quienes me pagaban, a quienes tenía que dejar satisfechos realmente era a los vendedores. Por mucho que en la tarjeta ponga «asesor inmobiliario», el tipo que te enseña el piso no deja de ser un comercial que tiene que vender, no asesorarte en lo que es mejor para ti.

Ten en cuenta que el agente comercial te venderá lo que tiene en su cartera, por ello te intentará vender lo que tenga a mano y si no tiene lo que buscas, te intentará embaucar para que te guste lo que tiene. ¿Qué buscas solo 2 habitaciones? No hombre, mejor compra 3 que ya verás que bien te viene en el futuro.

Por supuesto los agentes inmobiliarios saben cuando una vivienda está pasada de precio pero lo ocultarán todo lo que puedan. Además buscan que la compra sea emocional, y no racional porque la psicología del marketing ha demostrado que nos dejamos llevar mucho más por lo emocional que por lo racional. Una compra tan importante no se puede tomar por cuestiones meramente emocionales de que un piso nos haya encantado.

Otra de las estrategias de las agencias inmobiliarias es la presentación de la vivienda antes de que la visites incluso. En los anuncios de los portales inmobiliarios, saben que los compradores prestan un 60 % de la atención a la fotografía, un 20 % a la descripción y un 20 % al número de favoritos y visitas que haya tenido el anuncio. Es por esto, por lo que si es buena agencia, hará un reportaje fotográfico excelente.

Es habitual la vieja frase de «hay otras familias interesadas». Es un tanto obvio que no tiene mucho de cierto, pero llama a meter prisa y a la compra impulsiva por miedo a quedarse fuera. Esta es tanto típica por agentes inmobiliarios como por particulares y un tanto desgastada además de absurda. ¿Para qué me vas a decir que hay otras personas interesadas que ya les puedes vender a ellos? Si a ti lo que te interesa es cerrar la operación, da igual que sea conmigo o que se lo vendas a otros.

«Si no compráis ahora será más caro en el futuro». Es otro viejo argumento que todavía viene de los tiempos de burbuja y de la vieja frase de «la vivienda nunca baja». Es importante no caer en este clásico y ya veremos más adelante cómo saber más sobre la verdadera evolución del precio.

Algo maravilloso de los agentes inmobiliarios es que para ellos SIEMPRE es buen momento para comprar vivienda. Si la vivienda está bajando enhorabuena; Vas a comprar barato, así que compra ahora antes de que suba. Si la vivienda está subiendo, enhorabuena también, porque tu piso valdrá más en el futuro. ¿Lo ves? Siempre es buen momento.

No obstante, algo que me gustaría comentar es que hay quienes hablan de la vivienda como de las acciones. La frase «es buen momento para comprar» debes conjugarla con si es buen momento para ti. Incluso si la vivienda va a subir rápidamente, antes de comprar por miedo a la subida, debes estar seguro de que es buen momento para ti, tanto a nivel personal, familiar, labora y económico. De nada sirve que compres barato si después vas a estar con el agua al cuello cada vez que haya que pagar la cuota hipotecaria.

Otra muy habitual similar a la de «hay más gente interesada» es la de que «tienen otra visita». Puede ser perfectamente cierto, pero no siempre lo es. He visto a agentes inmobiliarios esperando en el portal tras una visita. Esperando a familias que sabían que jamás llegarían o diciendo que justo antes han tenido otra visita cuando eres el primero que pasa por ahí.

También se da entre particulares, que justo que has terminado con ellos llega otra familia súperinteresada por el piso. ¿Son compradores reales? No siempre, bien pueden ser familiares o amigos haciéndoles un favor que están fingiendo ser compradores para pincharte el culo y que piques. La picaresca española no tiene límites.

Otra de las habituales es mentir sobre el tiempo que lleva a la venta. Es harto habitual ver anuncios que desaparecen de un portal inmobiliario pero oh, dos días después aparecen de nuevo y claro, aparecen como novedad. De esta forma no se ve cuánto tiempo llevan realmente a la venta.

Pero por poner el caso del idealista o fotocasa… ¿Nos dicen cuánto tiempo llevan a la venta esos pisos? No. ¿Podemos saberlo? Bueno, no exactamente, pero sí más o menos saber si son recientes o no. Apunta este truco porque te puede ser de mucha ayuda.

El portal idealista otorga un número de serie a cada anuncio. Es decir, la URL de un anuncio, lleva al final entre barras, un código numérico que es el indicador del orden. Se asignan automáticamente y es el truco para ver si son recientes o no.

He puesto un ejemplo de mi querido Santander, en concreto de la zona acaudalada, el Sardinero, y a fecha de noviembre de 2019. Al ordenar por recientes, podemos ver como primer piso que vemos tiene esta primera URL:

Https://www.idealista.com/inmueble/87592232/.

Pero sin embargo, en la última página, al final de todo, el último piso tiene esta otra URL:

Https://www.idealista.com/inmueble/468491/.

Como ves, el primer código es un número muchísimo mayor que el segundo, porque su código numérico se generó mucho más tarde. Sabe Dios de cuando es el primer anuncio, pero juraría que lleva colgado varios años.

Si te lo preguntas: No, no hay 87 millones de pisos en el sardinero. Esos códigos incluyen todo en toda España. Venta, alquiler, pisos, edificios, naves, garajes, locales…

Esto nos permite saber si un anuncio es más reciente que otro, y si apuntamos fechas y códigos recientes, podremos ir teniendo una idea de la antigüedad de la que estamos hablando. Ahí ya depende de cuánto seguimiento hagas. Hay quienes entran todos los días, y hay quienes 1 una vez a la semana o la quincena.

Algunos anunciantes tienen fotos colgadas donde se indica la fecha, y puede incluso verse desde que momento tenían intención de poner a la venta el inmueble. Te encontrarás casos de pisos que llevan un puñado de años.

También otra forma de saber más sobre el tiempo que puede llevar un piso a la venta, es que mucha gente se lo deja a varias inmobiliarias a la vez a lo largo de diferentes fechas. De esta forma puedes ver incluso el anuncio original del propietario con el precio que inicialmente se marcaba. Pero como hemos comentado, es normal que borren anuncios y los vuelvan a subir para ocultar estas pistas. De esta forma también consiguen que aparezca en las novedades que se envían por correo.

Si tienes activadas estas notificaciones de los portales online no te limites solo a eso. Es muy común que se añadan anuncios con datos mal indicados. Pisos ubicados en zonas incorrectas, no indicar que tiene ascensor, el número de habitaciones. En ocasiones son errores deliberados y en otras simplemente meteduras de pata. Es más habitual en propietarios que en inmobiliarias, pero sí que es sumamente común es en pisos de banco.

Como apunte: Un inmueble que lleve más de 2 meses en el mercado inmobiliario y no se haya vendido todavía, es bastante posible que esté pasado de precio, no sea del todo conveniente o ambas. Según si el ciclo es alcista o bajista. En periodos como el de la burbuja, los pisos se vendían en 2 semanas. En tiempos de 2008 y 2009 esa cifra se multiplicó por 10 de media.

Ya en noviembre hemos visto en diarios digitales: artículos como «Cuesta vender casa: portales y agencias recogen los primeros ajustes de precios», así que podemos hablar de un claro cambio de tendencia desde mediados o finales de 2019.

Volviendo a los técnicas de las agencias inmobiliarias, es habitual ver en los anuncios puestos por agencias un intento de marketing muy burdo, por no decir otra cosa, que es el de poner en letras grandes la palabra OPORTUNIDAD o en su defecto OCASIÓN. Son una especie de palabras mágicas que animan encarecidamente a no perder el tren. Lo habitual es que incluso pisos que aparecen con descuentos en estos anuncios siguen pasados de precio con respecto al precio de mercado.

Lo que es todavía más sangrante es que algunos agentes comerciales no saben ni a qué precio o qué evolución de precio tienen los inmuebles que manejan. In situ vi como un comercial, de una agencia supuestamente muy profesional, me enseñaba un piso sin conocer su evolución en el precio de todo el tiempo que llevaba anunciado. Yo ya le había echado el ojo y tras un poco de seguimiento sabía perfectamente qué precio había tenido semanas atrás. El agente incluso lo negaba hasta que lo comprobó. Por supuesto no todos los comerciales tienen la misma profesionalidad.

No olvides que todos los que trabajan a comisión siempre te van a meter prisa una forma u otra. Que si tiene muchas visitas, que si es un piso excepcional, que si esta es una oportunidad única, que no te lo pienses a ver si alguien se te va a adelantar… Nunca, nunca, nunca, compres con prisa.

Desafortunadamente siempre hay gente chapucera y poco profesional a la hora de enseñar pisos, así que ya puedes tener en cuenta estos tips de cara a la negociación y las estrategias. En el próximo capítulo veremos con más calma otros trucos de buen observador.

Capítulo 7:
ESTRATEGIAS DE CARA A LA COMPRA Y LA NEGOCIACIÓN

La negociación de la vivienda es la quizás la parte más complicada de llevar a cabo, porque para comprar a buen precio necesitarás dotes de negociación, capacidad de convicción y argumentación, ya que tienes que razonar muy bien porque le ofertas X cantidad a la parte vendedora.

Desafortunadamente darás con todo tipo de propietarios, desde gente que sigue creyendo que su piso vale lo que valió en tiempos de burbuja hasta gente desesperada por vender y deseando largar el inmueble por el motivo que sea (bien puede ser económico, familiar… Cualquier cosa).

Mi consejo es visitar al menos dos veces el mismo inmueble antes de comprarlo y a ser posible una durante un día luminoso y otra con un día más nublado o lluvioso, así sabrás con qué luz contarás según el estado atmosférico.

Muy recomendable en tu visita no dar señales de que te encante el piso, aunque sea lo más ideal que hayas visto hasta la fecha, porque entonces será la parte vendedora quien tenga la sartén por el mango. Además en tu visita fíjate bien en todo tipo de detalles que puedas usar en tu argumentación: Ruidos, olores, pequeños desperfectos, humedades, pequeñas grietas, persianas que bajan mal, columnas en sitios inadecuados. Pon tus sentidos como si fueras una antena humana de recoger excusas.

Para poder hacer una visita en la que estés concentrado realmente y nada pueda distraerte, muy aconsejable hacer la visita sin niños ni ancianos (o incluso mascotas, que hay quien lleva al perro a ver el piso). Un niño que esté correteando de un lado a otro y tengas que estar diciéndole que no corra o no toque cosas, significará perderte detalles que podrían ser fundamentales. Si quieres ver si a tus hijos o abuelos les gustaría ese piso es mejor dejarlo para una segunda visita.

Por supuesto tampoco hagas la visita en un día que tengas prisa ni te hagas una maratón de ver pisos. El ir corriendo y a salto de mata podría derivar en no fijarte en detalles. Aunque es bueno aprovechar un día libre para ver varios pisos y luego comparar, no recomiendo ir a la carrera porque tendrás que ir pitando de un sitio a otro, y si quieres pararte a ver algo con detalle tal vez las prisas te limiten. No aconsejo visitar más de 3 inmuebles en el mismo día salvo que estén en el mismo edificio o edificios muy próximos.

Algo que me da mucha rabia del sector es que la gente que vende sus propiedades le añade un valor emocional a la vivienda: «Fue el primer piso que me compré», «Tengo muchos recuerdos», «Era el piso de mis abuelos» y un largo etcétera de frases que le dan valor emocional ya que cada persona tiene un vínculo con esos ladrillos.

¿Qué ocurre? Que el valor emocional no vale nada en términos de valor de mercado. Es algo que cuesta mucho sacar de la cabeza a algunas personas y es lo que hay que saber desmontar con cierto talante y buenos argumentos, porque tú no vas a pagar un extra porque ahí se hicieran cenas familiares en navidad o incluso ahí se diera a luz a un pariente de los vendedores.

Algo vital para negociar una vivienda es saber el motivo de venta. Si algo te da mucha ventaja es tener cuanta más información, mejor, porque más podrás argumentar en tu favor. Por eso el motivo por el que quieran liquidar la propiedad es de suma importancia. ¿Venden porque se van a vivir a otro sitio? ¿Venden por deudas? ¿Venden porque el piso tiene un vecindario horrible y quieren huir? ¿Venden porque tienen pocas habitaciones y al nacer el niño necesitan más espacio?

Hay propietarios que jamás sueltan prenda, nunca dicen el motivo de la venta, y es que saben que si lo dicen se les puede apretar y bien. Un vendedor que las deudas se estén cebando con él quiere soltar el piso corriendo pero tampoco puede dar imagen de desesperado porque lo malvenderá.

Recuerda que para comprar una propiedad hay que poner a todos los propietarios de acuerdo y puede darse el supuesto de que no todos vendan por el mismo motivo y puede que no todos tengan la misma necesidad de cash.

En caso de que lo venda una agencia, intenta averiguar si esa agencia trabaja con exclusividad o no. Ten en cuenta que algunas agencias firman un contrato con los vendedores, de forma que si estos venden el inmueble a un particular durante un tiempo determinado. La agencia cobra igual. Pero otras agencias no tienen exclusividad.

Si no tienen exclusividad, mi consejo es que busques ese inmueble, ver dónde está ubicado, buscarlo y contactar directamente con los propietarios y negociar con ellos, porque si se lo compras tú directamente tienes la posibilidad de rebaja de precio, porque se ahorran la comisión de la agencia. Hacer un poco de trabajo de investigación puede ayudarte en el precio final.

DETECTAR AL VENDOR CON URGENCIA

Si bien algunos propietarios no dan pistas por el motivo de venta, tú mismo puedes darte cuenta si eres buen observador, porque hay signos delatadores.

El viejo ejemplo de las camas. Si ves literas, o camas en estancias como el salón, cunas en el cuarto de los padres… Es el clásico ejemplo de: Hay más peques y necesitamos más espacio. Esa familia necesita vender más pronto o más temprano.

Otro viejo ejemplo es el de repetir un atributo una y otra vez. Imagina que te dice constantemente «que hay muy buen vecindario» o similares. Puede implicar que sabe que el barrio tiene o ha tenido mala fama por algún motivo y si por si acaso has oído algo del tema quiere mejorar la impresión que puedas tener. Mucho ojo ahí porque puede que no te interese esa zona para vivir.

Si repite también otras frases pero más sobre otros atributos los metros o lo luminosa que es la cocina es porque saben que es el único punto fuerte de la vivienda y puede que el resto de la casa no sea tan luminoso y busque corriendo irse a algún sitio con más luz porque aquello resulte deprimente después de mucho tiempo.

Personas con problemas de movilidad. Quizás aquí ya sea algo más de mala persona, pero hay quienes tienen que vender por motivos de movilidad porque aunque a lo mejor el piso sí tenga ascensor, los accesos por la calle sean pésimos. Si en la casa hay personas mayores o con alguna discapacidad física tienen un serio problema.

También es posible que los pasillos sean demasiado estrechos y sea demasiado incómodo para una persona en silla de ruedas. En ese sentido puedes negociar más en tu favor, pero recuerda que lo mismo que es un impedimento para ellos, puede serlo para ti algún día.

Un caso similar al arriba comentado y que vi en primera persona, fue una familia que buscaba vender un piso que era 5.º sin ascensor y en una zona con bastantes escaleras en las cercanías. El padre de familia había sufrido un infarto y poco menos que no podía salir de casa porque subir esas escaleras se le hacía imposible. Esa gente necesitaba vender sí o sí, pero claro, esa situación que ellos estaban viviendo te podría llegar a ocurrir algún día o algún miembro de tu unidad familiar. Puede que no un infarto, pero sí una lesión seria y crónica, o cualquier otra cuestión médica.

Situaciones en las que tú como comprador tienes mucho más la sartén por el mango, pueden volver como un boomerang en el largo plazo, por tanto, piensa seriamente si esas viviendas te pueden interesar.

Hay gente que en el precio del anuncio online ya tiene indicado en mayúsculas «PRECIO NEGOCIABLE» o que en persona te dice «podemos bajar… 3000 o 4000 euros». Esa gente sabe que el piso está pasado de precio y en lugar de bajar esa cantidad la rebaja bien debería ser 4 o 5 veces mayor. Pero suele ser el mejor síntoma de que los propietarios saben que están fuera de precio y que se tienen que ajustar a la realidad.

MERCADO POLARIZADO Y RECESIÓN DE 2020

Tristemente las noticias sobre el mundo inmobiliario suelen darse en los medios como si fuera algo general en todas partes y no siempre profundizan en las Comunidades Autónomas. Esta información es para analizar con calma.

Como hemos comentado más arriba el mercado se encuentra polarizado y esto implica que lo que haya pasado o esté pasando en Madrid y/o Barcelona, no es necesariamente lo que está ocurriendo en Castilla y León, Asturias, Extremadura, Murcia o cualquier otra región de la península o de las islas.

Así que no olvides que tendrás que argumentar bien con la parte vendedora y decirle que si la vivienda está cara en un sitio X o un sitio Y, no implica que también lo esté en tu barrio. Dejo un enlace del idealista que te permite ver una evolución del precio anunciado de las viviendas. Ojo, el precio anunciado, no el realmente de venta:

Https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/#precio.

Durante los últimos meses se ha dado también un escenario de inversión de la tendencia. La guerra comercial, la recesión, el Brexit, la deuda pública, el empleo… Todo esto está afectando a la economía y parece que el ciclo de recuperación se está agotando. Tanto es así que ya se está notando en el ladrillo. Te dejo estos enlaces de mediados y finales de 2019 que te ayudarán a dar argumentos sólidos para rebajar las expectativas de aquellos que quieren hacerse de oro.

Las promotoras afrontan la primera caída de precios de la vivienda en la era posburbuja:

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2019/09/13/companias/1568400199_188050.html.

La caída de ventas de vivienda suma ya tres meses en negativo en 2019: así se está enfriando el mercado:

https://www.eldiario.es/economia/compraventa-vivienda-acusada-negativo-enfriando_0_929507205.html.

Cuesta vender casa: portales y agencias recogen los primeros ajustes de precios:

https://www.elconfidencial.com/amp/vivienda/2019-11-03/rebajas-vivienda-venta-liquidez-579_2306487/.

¿Frenazo inmobiliario? Los precios de la vivienda en Barcelona caen por primera vez desde 2013 y no es el único lugar:

https://www.elmundo.es/economia/vivienda/2019/09/27/5d8dd0d321efa0192d8b45df.html.

ESTRATEGIA TRIANGULAR

Una estrategia a utilizar es la estrategia en la que intervienen tres compradores, ya sean reales o ficticios. Imagina que tú eres el único que quieres comprar o que verdaderamente está interesado por una propiedad. Si dos personas de confianza te ayudan puedes hacer lo siguiente para conseguir una venta al precio que quieres.

Supongamos que ves un piso que te gusta y sabes que pisos similares se pueden llegar a vender por 150 000 euros pero el propietario lo tiene por 190 000 anunciados. Una vez visites el inmueble tú le ofertas 150 000 € que es lo que consideras adecuado.

Vamos a poner por caso que te dice que no, que él no vende por menos de lo que pide. Contéstale que bueno, que vale, pero que si cambia de idea que te contacte a ver si has encontrado o no.

Tras esto, tu primera persona de confianza, un primo por poner un ejemplo, debe hacer una visita y decirle al propietario que le da 145 000 por el piso. De nuevo volverá a decir que no, que además da incluso menos. Si es listo se habrá percatado de que la gente le está ofreciendo cifras relativamente lejanas a lo que lo tiene anunciado pero muy parecidas entre ellas.

Ya como última persona que entra en escena sería tu otro familiar o amigo de confianza, que tras realizar la visita le indicará que puede darle como mucho 155 000 por que no considera que vale más el piso. Si es inteligente aceptará porque se habrá dado cuenta de que la gente no le da la burrada que pide.

Una vez haya aceptado la propiedad, antes de iniciar papeleos y demás, esta persona que de forma ficticia se ha interesado por el inmueble y es la que más dinero estaba dispuesto a dejarse, debe llamar al propietario y decirle que ya no está interesado, que ha encontrado otro piso y a mejor precio todavía en la misma zona.

Si el propietario quiere realmente vender y no tiene ahí el anuncio para ver si alguien pica, lo primero que hará será llamarte a ti, que eras el segundo que más ofertaba. Puedes comentarle que habías visto otro piso que también te gustaba mucho pero que si acepta tu oferta, te lo quedas.

Si no te llama bien puedes llamarle pasados unos días y decirle que si el piso todavía sigue a la venta, que tu oferta está en pie. No obstante si le llamas tú puedes perder capacidad de negociación porque pareces más desesperado por encontrar vivienda.

Esta estrategia no es válida con agencias, porque te indicarán que dejes un depósito de 2000 o 3000 euros como señal de reserva. Además, no te pases ofertando demasiado poco, porque si te alejas mucho del precio de mercado, otro potencial comprador puede que sí entregue más dinero.

SEGUNDAS VIVIENDAS

Las segundas viviendas se suelen vender porque el cash hace falta. Algunos pisos de herencias, la casita del pueblo, el piso en la playa para veranear… Todo eso se vende en el 90 % de las ocasiones porque el dinero hace falta o le hace falta a alguno de los propietarios. En otras se trata de especuladores que jugaron al comprar barato y vender caro y no siempre les sale la jugada como esperaban o porque es una herencia y no saben muy bien qué hacer con el inmueble.

Cuando alguien vende una segunda propiedad no siempre pasa por ahí con frecuencia y es ahí cuando puedes utilizar información con la que ellos no cuentan o no están seguros, desde el vecindario, la tranquilidad, el ruido. Lo del vecindario es especialmente efectivo en casas de veraneo porque en verano el vecindario no es el mismo que en invierno, ya que una cosa son los veraneantes y otra los paisanos locales.

ARGUMENTOS PARA HUNDIR EL PRECIO

Hay propietarios que son terriblemente cabezones, con esos no merece la pena argumentar o negociar, pero con aquellos que sí, puedes optar por meter miles de argumentos, que no dejan de ser quejas o excusas para que te baje el precio. Los temas son variados.

Vecindario:

«Estuve hablando con un vecino de otro bloque y claro, como me comentaba que aquí ha habido problemas de vecinos y suciedad, pues me daba un poco de reparo». Tú le sueltas esto a un propietario y aunque sea mentira se le ponen de corbata. Poco tardará en ponerse a defensiva y a decir que no, que no es así. Pero ya le entrará el miedo en el cuerpo de que se pueda haber corrido la voz y otras personas puedan tener esa opinión de su piso. Como comentaba previamente, en segundas viviendas es muy efectivo.

En ciertos casos se quedan muy pillados, porque saben que es cierto, que el vecindario está peor, que hay algún vecino molesto o moroso, ahí pueden intentar decir aquello de «es un caso aislado» o que es menos de lo que parece. Mucho ojo entonces porque puede que descubras un pastel que no esperabas.

Derramas:

Pregúntale por todo tipo de derramas, desde fachada, ascensor, filtraciones o incluso rellano, lo que sea.

En el caso de que no haya tenido, puedes poner como excusa que tarde o temprano te tocará apoquinar y que por eso ya te lo tienes que pensar un poco. En el supuesto de que haya tenido le puedes comentar que las calidades son malas o que el edificio es viejo. Sea lo que sea, tienes excusa.

Suelos, azulejado, picaporte, muebles o cuadros:

Todo elemento del inmueble que pueda tener un estilo oldies puede ser objetivo de «es que el piso parece viejo, no sé si es para mí».

Eso sí, recuerda que cuando compras un piso, no lo compras por si el espejo del baño es de los 80 o si el mueble del salón es del cuéntame. Lo compras por el inmueble en sí. Muchos pisos de herencia todavía guardan un montón de elementos viejos como lámparas antiguas o crucifijos (sí, hay gente que vende los pisos y lo deja como estaba, se puede ver de todo). Pero lo dicho, tú no lo compras por eso y todo ello lo puedes cambiar. Un piso da un giro radical por un cambio de muebles, espejos y picaportes.

También es muy habitual el gotelé en muchas viviendas, especialmente antiguas. Técnica que por supuesto se usaba para «tapar» las imperfecciones de las paredes y que se puso de moda hace ya un puñado de años. Además, quitarlo no es tan barato y si lo intentas quitar tú puede quedarte una chapuza. Es más fácil ponerle una capa de yeso encima que además te hará de aislante.

No obstante lo visual es muy importante, y si le dices que lo ves como un piso muy viejo y que no vale lo que piden es un argumento que se encaja muy bien sin derecho a réplica.

Tranquilidad y ruido:

Hay zonas de la ciudad que tienen mucha más vida y otras que son más barrios dormitorios.

Si la zona es muy tranquila (sin casi gente o comercios) le dices que claro, incluso si quieres hacer la compra, como si es solo el pan, pues ya te hace falta el coche. Incluso aunque sea justo lo que buscas, tienes un argumento con queja.

Si por el contrario es una zona con más comercios y más trasiego de gente tienes la otra excusa y es que buscas algo mucho más tranquilo, sin ruido, más pausado.

Orientación:

Si es Norte puedes decir que es muy frío y poco luminoso. Si es Sur, que te achicharrarás en verano. Si es orientación Este, que claro, solo hay luz por la mañana y si es Oeste que joe, solo tienes luz por la tarde.

En el caso de que sea una calle principal puedes decirle que da a una calle muy ruidosa y en el caso de que dé a una calle más secundaria que claro, no estás en primera línea y tiene menos «caché». Más de lo mismo con patios interiores que pueden ser muy oscuros.

¿Ves? Para todo puede haber una queja.

Edad del vecindario:

En el supuesto de que el barrio cuente con muchas personas mayores, puedes argumentar que quieres un barrio más vivo, no algo que parezca un geriátrico al aire libre.

En el caso de que sea un barrio con más niños y familias jóvenes, tu excusa puede ser que claro, los niños y perros pueden ser muy molestos: Chillan, ladran, lloran, hacen ruido… lo que se te ocurra.

Número de vecinos:

En algunas comunidades de vecinos, especialmente segundas viviendas, a lo mejor la mitad de los inmuebles están vacíos gran parte del año. Ahí puedes argumentar que parece un edificio semiabandonado.

Si por el contrario son muchos vecinos y está todo lleno, puedes decir que cuantos más vecinos, mayores las probabilidades de roce y que buscas algo más familiar.

Piscina:

Según en qué región de España vivas puede que la piscina sea tu salvación en verano. Pero no ocurre en todas las provincias.

Es muy fácil poner la excusa de que son muchos gastos de comunidad y que al mismo tiempo apenas se usa dos o tres meses de cada año. Además, si se trata de una provincia con costa, no tiene mucho sentido que te quieran encarecer un piso por ello cuando ya tienes una playa a 15 minutos en coche.

Además, también puedes decir que claro, las piscinas se llenan de críos y niñatos y que eso es ruido, molestias y suciedad.

Si ya estás apuntado a gimnasio puedes decir que tú ya tienes una piscina por la que pagas una cuota y te supone un gasto extra tener otra piscina a disposición.

Transporte:

Si tienes la autovía o una carretera cerca puedes criticar el hecho de que eso es más ruido y más contaminación.

Si no tiene cerca transporte puedes quejarte de que claro, te supone más tiempo de desplazamiento y más gasolina y eso es dinero.

Telefonía:

Si vives en una ciudad, dices que muy cerca hay una antena de telefonía y que tienes miedo de que las ondas afecten de alguna manera. Por otro lado, si hay poca cobertura porque estás en zona rural, que no te gusta estar incomunicado y que internet es muy importante para alguien del siglo XXI.

Jardín:

Si no tiene jardín o muy poco, puedes quejarte de que ahí no puedes ni dejar a tu mascota para que pise el verde. Si tiene mucho cesped puedes decir esa superficie implica mucha segadora y eso también es tiempo y dinero.

Como ves, son muchas las excusas, hay más, pero ya cada uno las debe manejar según su imaginación.

NEGOCIAR CON LOS BANCOS

Es curioso ver que mucha gente se centra en negociar con la parte vendedora pero no con los bancos, que también son parte importante y estarás atado con ellos mucho más tiempo del que verás a los propietarios o promotores.

Cuando vayas a hablar con bancos recuerda que muchas de sus decisiones de concesión están centralizadas y la toma de decisiones no siempre es tanto del tipo que te atiende en la oficina a hora de conseguir unas mejores condiciones. Ahí intervienen los departamentos de gestión de riesgos.

No obstante debes tener en cuenta estas cuestiones que voy a mencionar, aunque igualmente dejo enlaces de interés.

Primero de todo, tus ingresos y estabilidad cuentan. Serán tu gran baza. Por supuesto no es lo mismo ser funcionario que ser autónomo con un negocio recién montado. Y tampoco es lo mismo tener una nómina de unos 16 000 euros brutos al año, que superar los 30 000€ brutos anuales. Nos guste más o menos, no es lo mismo estar en una empresa pequeñita que en una grande. Por otro lado es bueno que en casa entre más de una nómina y a ser posible que de fuentes diferentes, porque el que ambos miembros de la pareja trabajen en un mismo sitio tiene más riesgo o al menos se percibe con mayor riesgo.

Segundo, recuerda que para tu banco tú no eres un amigo, eres un cliente y por tanto un negocio, y en todo negocio se busca rentabilidad, pero también tranquilidad, el menor riesgo posible. Si demuestras menos riesgo eres más interesante incluso siendo menos rentable. Pero claro, para eso debes demostrar que no vas muy pillado para la hipoteca, que no vas a dejar raspados tus ahorros y que no vas a ir ahogado cada mes.

Tercero, ve informado, todo lo posible, demuestra que sabes perfectamente cómo funciona una hipoteca, el tin-tae, euribor, amortización, plazos… Todo lo que pueda estar relacionado. Demuestra que dominas la materia en cuestión, porque cuanto más pez te vean, más costará rascar nada.

Cuarto, compara hipotecas y demuestra que puedes encontrar mejores condiciones en otro banco. Si llevas mucho en una entidad puede que sepan que eres un cliente interesante a mantener en el tiempo y que sigas contento con ellos sin saltar a la competencia. De hecho entre los bancos hay ahora una guerra por las hipotecas y buscan robarse clientes los unos a los otros de forma más agresiva.

Existen comparadores online de hipotecas como el del idealista. Dejo enlace por si te fuera de interés, aunque de nuevo, yo me mantengo al margen de qué banco recomendarte, solo te doy herramientas para que puedas buscar información pero en ningún momento te recomiendo o dejo de recomendar una entidad:

Https://www.idealista.com/hipotecas/comparador-hipotecas/.

No obstante existen más comparadores online, no quiero hacer publicidad del idealista.

Quinto, lee, lee mucho, lee con detalle cada contrato, si te lo facilitan en el banco te lo llevas a casa y lo lees con calma, y no te quedes con dudas. Eso sí, para algunos puede que te tengas que poner las gafas o coger una lupa porque la letra es diminuta y está apretujada para que dé mucha más pereza leerla.

Como último recordatorio, piensa que serán muchos años con ese banco, y aunque perfectamente puedes cancelar la cuenta e irte a otra entidad (aunque esto ya es un poco más lío), la elección de banco debe tomarse por otras cuestiones, como comisiones de todo tipo, número y cercanía de oficinas, coste de las tarjetas, planes de pensiones, etc…

Dejo más enlaces de interés por si quieres leer otros artículos sobre esta lectura:

Https://www.iahorro.com/ahorro/productos-financieros/al-banco-no-le-cuentes-o-como-negociar-mejor-una-hipoteca.html.

Https://www.economiadigital.es/finanzas-y-macro/como-negociar-la-hipoteca-para-no-pagar-el-doble-por-la-vivienda_180910_102.html.

Https://www.euroresidentes.com/vivienda/hipotecas/negociar_banco.htm.

Capítulo 8:
PASOS PARA COMPRAR

Cuando fui agente comercial pude comprobar que había mucha gente que desconocía los pasos o las fases que se siguen de cara a la compra de un inmueble. A fecha de hoy sigo viendo a muchas personas que están pensando en comprar su primer piso y desconocen cómo operan las inmobiliarias o las constructoras.

AGENCIAS INMOBILIARIAS

Las agencias inmobiliarias operan todas con el mismo esquema: Reserva, arras y finalmente ya te acompañan a notaría.

Reserva

Cuando hablamos de las agencias, si ya has dado con un inmueble que te interesa, deberás pasar por las oficinas de esa inmobiliaria y dejar una señal, o reserva. Ya sea porque cierras en precio (ofertas la misma cantidad que lo que está anunciado) o porque haces una oferta a la baja, debes dejar un depósito de 2000 o 3000€, depende de cada agencia.

Con este depósito, se aseguran de que tu oferta es en firme y que realmente vas en serio y así evitan que puedas ir haciendo miles de ofertas a la baja en cientos de agencias a ver si alguna cuela.

En el que caso de que cierres en precio, el inmueble ya queda como reservado y deja de recibir visitas. En el supuesto de que hayas hecho una oferta a la baja no es hasta que la propiedad acepte la oferta cuando realmente queda reservado el piso. De esta forma deja recibir visitas y en el escaparate de la agencia ponen aquello de «RESERVADO».

Ojo, porque si decides echarte para atrás, pierdes este dinero, no se te devuelve. Por el contrario si es la propiedad quienes rechazan la oferta que les hagas se te devolverá todo lo depositado. Si se diera el caso de que cierras en precio y los propietarios finalmente deciden que no lo quieren vender, según como sea el contrato con la agencia puede que les cobren o tenga el derecho de cobro por el trabajo realizado, aunque igualmente tú recibirás de vuelta el dinero depositado y los propietarios se meterán en un lío legal con los comerciales.

Arras

En el contrato de reserva se estipulan los días para ir a hacer el contrato de arras penitenciales. Normalmente son 10 o 15 días naturales. ¿Qué es eso del contrato de arras? ¿Y qué es eso de penitenciales? Bien, que no te asuste esta palabra, pero existe un «castigo» por decirlo de alguna manera para ambas partes.

El contrato de arras es un contrato privado entre dos partes, en el caso que nos ocupa es para definir cómo se va a llevar a cabo la visita al notario. Se pacta un adelanto de cantidad como en la reserva, que puede ser una cantidad fija como 5000 o 6000 euros, aunque es más habitual que sea un porcentaje sobre el precio acordado de venta.

Imaginemos que has acordado comprar por 100 000 euros, ya has depositado para la reserva 2000 euros y te piden el 10 % para arras. En lugar de depositar 10 000 euros, solo tendrás que poner 8000 porque ya adelantaste 2000€ de señal.

En ese contrato ya se fijan fechas máximas para ir al notario, que recuerda, es ahí cuando el piso realmente es tuyo, no en las arras. Normalmente se ponen 60 días por aquello de todo el trámite con el banco, que te aprueben hipoteca y demás, pero debido al último cambio legislativo, para cubrirse en salud para los plazos con el notario, se están firmando muchos a 90 días.

¿Recuerdas la palabra «penitenciales»? Bien pues atento a esto, porque te interesa mucho. Si por el motivo que fuera tú te echas para atrás o no puedes acudir a la notaria antes de la fecha estipulada tú te quedas sin el dinero. Es decir, en el caso anterior, te quedarías sin los 10 000 euros que ya has aportado para la operación. Pero si por otro lado, es la propiedad la que decide echar el freno y no acudir antes del día estipulado, se viene palo gordo para ellos, pues te deberán devolver lo depositado multiplicado por dos, es decir, deberán darte 20 000 euros.

Nunca hagas un contrato de arras que solo se te penaliza a ti pero no a la parte vendedora porque este contrato debe ser un seguro para ambas partes, y ya alguna vez me he topado con gente que les habían comentado para firmar arras pero solo penitencial para la parte compradora. No te interesa esa operación.

Como digo, es un contrato privado, y por tanto se puede elaborar de acuerdo a lo que se considere, se puede modificar y llegar a un acuerdo antes de firmar, en relación a los días, el lugar de firma, etc.

En la parte de las hipotecas ya hemos comentado que hay una serie de pasos para la concesión de la misma, esto quiere decir que puede que no te la concedan, o puede que la tasación no sea favorable. En cuyo caso tendrás que ir corriendo a otro banco y ver si ahí te lo conceden.

¿Cómo puedes evitar problemas en ese sentido? Existen las llamadas clausulas resolutorias, esto es, clausulas en las que puedes evitar perder el dinero tanto en la reserva como en las arras. Ya hemos comentado que es un contrato privado y por tanto modificable, así que puede acordarse que en caso de que no te concedan la hipoteca puedas recuperar todo lo aportado, pues la causa de no acudir al notario es que, aun habiendo voluntad, no se han dado las condiciones.

Otra cláusula pudiera ser por causas de fuerza mayor, como puede ser enfermedad grave o desastre ecológico en la zona donde se tenía previsto firmar.

Aquí ejemplos de contratos, incluyendo arras penitenciales:

Https://www.idealista.com/guias-compra-venta.

Notaría

Por otro lado recuerda lo comentado del acta que tendrás que ir a firmar al notario, así que antes de la escrituración deberás ir por notaría debido al cambio legal que también ha propiciado que las arras se firmen más a 90 días que a 60 días por aquello de cubrirse en salud.

El día que vayas a notaría primero deberás firmar la hipoteca ante notario, ahí se te concederá el cheque (o cheques) para ir a la segunda firma notarial que es la de la transmisión patrimonial. Se suele hacer en el mismo día, y en ocasiones incluso en la misma sala o pasando a una sala contigua donde estarán esperando los vendedores.

Antes de haber hecho todo esto, el notario habrá pedido una Nota Simple al registro de la propiedad. Ahí el notario verá cómo está la vivienda, en qué situación se encuentra, cuántos propietarios son, las cargas que pueda tener… Es una información muy útil.

Tú mismo puedes pedir una nota simple en el registro de la propiedad. Para pedir la nota simple te hará falta saber o bien el número de finca, los datos registrales, que vienen en las escrituras. Si sabes el nombre exacto del propietario o DNI/NIF, se puede acceder a ubicar todas sus propiedades que estén a nombre del titular y así pedir la nota simple. También por medio de la dirección exacta se puede hacer la localización de propiedades y conseguir una nota simple. El coste está entre 3 y 9 euros.

Volviendo al día en que pasarás por la notaría: Por si no lo sabes, hay dos tipos de cheques habituales. Los nominativos (que indican el nombre de la persona que cobrará) y al portador, aunque al portador está en desuso. Puede que te den dos cheques o más si así lo solicitas. Imagina que la parte vendedora son un hombre y una mujer divorciados, cada uno querrá recibir su parte en su cuenta corriente.

También es posible que te den otro cheque que realmente es con el que la parte vendedora anulará lo que le pueda quedar de hipoteca.

Aunque el banco te haya dado dinero también te cobrará de tu cuenta corriente aquello que esté estipulado, con un desglose de gastos como la comisión de apertura o la gestoría. Recuerda que también te quitarán de la cuenta la parte de impuestos que vayas a pagar pues la gestoría llevará todo eso a Hacienda.

Una puntualización. No siempre el banco te acompaña a la firma. Algunos bancos como ING, es posible que te mande a ti como mandatario verbal del banco, es decir, que vas tú en su nombre. Para poder hacer eso, el notario que hayas escogido se pondrá en contacto con la sede central del banco que tendrá unos notarios que lo ratifiquen y mandarán un documento que será adjunto el día de la escrituración.

Cuando se transmite la vivienda, se hace LIBRE DE CARGAS, esto es muy importante, porque de esta forma no queda nada pendiente. La notaría volverá a solicitar el mismo día de la firma una nota simple para confirmar que en los días que se ha estado tramitando la venta, no haya nada pendiente sobre ese inmueble y puedas comprar sin que existan deudas pendientes ni ningún tipo de carga.

Puede darse el caso de que esa casa que quieres comprar te la pongan como aval justo antes de hacer la firma. En esa situación, el notario te avisará del jardín en el que te estás metiendo, porque puedes aceptarlo y así comprar una vivienda con cargas, pero debes saber que si se ejecuta una orden sobre ese aval, te embargarán tu propiedad, aunque la deuda por la que se responde, sea de otros.

Ah, y después de todo esto no olvides pasar por el censo para inscribirte, en especial si te mudas a otro municipio, pues no podrás votar en las municipales o incluso autonómicas si vas a otra CCAA.

PARTICULARES

En la venta con particulares es igual, salvo que con la diferencia de que no hay reserva con agencia. El contrato de arras es más que recomendable, porque tenerlo «apalabrado» no es que sea una gran vinculación legal y si se lo venden a otro, estarán en su pleno derecho. No obstante esto es más cuestión jurídica.

Hay particulares que cumplen muy bien con su palabra y otros que si aparece alguien y da un poco más ya puedes jurar que se van con ellos aunque tú ya has iniciado trámites con el banco.

PROMOTORA Y CONSTRUCTORA

Aunque he puesto constructora creo que esto puede llevar a error porque la palabra más correcta sería la promotora. Si no sabes la diferencia debes saber que las promotoras son las dueñas de los terrenos y las que promocionan las viviendas que se van a levantar. Estas empresas son las que encargan a las constructoras el mover tierra, poner cimientos y mandar a los obreros a colocar ladrillos.

Eso sí, constructoras y promotoras, aunque siendo empresas jurídicamente diferentes, suelen ser parte de un mismo grupo empresarial y al final están coordinadas por las mismas manos, de hecho puede que sus oficinas estén en el mismo local o edificio. Pero a quien le compras la vivienda de obra nueva realmente es a la promotora, no a la constructora.

En cuanto a las promotoras, al igual que con las agencias inmobiliarias, deberás demostrar que vas en serio y tendrás que dejar una reserva. Posiblemente más que con una agencia, y según el tipo de inmueble bien podrían ser 6000 o 10 000 euros.

Cada constructora trabaja de una manera y con un condicionado diferente. Pero es posible que te encuentres este escenario:

Después de hacer reserva tocará pagar arras y además en las arras se acordará pagar mensualmente una cantidad X, como por ejemplo 500 euros + IVA. ¿Por qué es esto? Porque de esta forma hay todavía menos posibilidades de que te eches para atrás por todo el dinero ya entregado. Además, esos pagos les vienen muy bien para el flujo de caja y de estar forma ir pagando nóminas sin quedarse sin dinero o tener que depender de financiación del banco (o al menos no depender tanto).

Luego ya es cuando se pasa a la escrituración con el notario y se pagará la parte restante, igual que ocurre cuando vas con la inmobiliaria.

Más información: https://elpais.com/economia/2019/02/11/actualidad/1549880598_278719.html.

Con las promotoras puedes hablar para que la constructora te la haga más a capricho, o que algunos materiales sean diferentes. Suelen dar opciones a escoger tanto de pintura, suelos, encimeras o incluso la colocación de algunas paredes siempre que no sean muros de carga.

Si estás pensando en negociar precio con la promotora, debes saber que no empiezan a abrir la mano hasta que ven que tienen el piso parado y no se vende. Antes es raro que lo hagan salvo que realmente necesiten liquidez, ya sea por los movimientos de caja y que les puedan pillar los plazos de pago de nóminas, o pago a proveedores.

También puede darse el caso de que quieren poner en marcha otros proyectos y requieren de liquidez. Ten en cuenta que algunas promotoras forman parte de un grupo más grande, y este gestiona otros negocios como hoteles o campos de golf.

Algunas promotoras si ven que no venden los pisos ni en sus sueños más húmedos, pero no requieren ver como el piso queda quieto, pueden poner en alquiler el inmueble para que les genere ingresos. Es incluso posible que se queden con los locales comerciales si están bien situados y tienen muchos metros, todo depende de la estrategia empresarial.

Como apunte muchas promotoras juegan a levantar viviendas y vender, no se quedan con los pisos para alquilarlos porque si luego quieren venderlos, un piso nuevo tiene mucho más valor que uno ya ha sido usado y que puede haber sido poco cuidado por inquilinos. No es su opción favorita, pero es mejor que tenerlo parado. Para ellos no deja de ser un negocio y en el mundo empresarial no se pueden tener los activos quietos, deben estar generando rentabilidad.

Capítulo 9:
OPCIÓN A COMPRA

Si pensabas que con las arras había algo de lío para comprar vivienda, si quieres hacer una opción a compra, es todavía más lío.

Hay quienes creen que cuando buscas esta alternativa de compra, tú alquilas un tiempo y eso te lo descuentan luego al comprar, pero es algo más complejo.

Cuando haces un contrato de alquiler con opción a compra, no es como un contrato de alquiler corriente. Tienes que dar una entrada, conocida como prima, que será según se acuerde. Es similar al contrato de arras, pero acordando que la parte interesada podrá ejecutar su opción a comprar en un plazo previsto en el momento que se quiera, puede ser en un año, dos, cinco…

Como no, el precio de compra ya debe estar acordado al igual que las mensualidades. Pero a diferencia de lo que mucha gente cree, no se descuentan el 100 % de las mensualidades.

Pongamos el siguiente ejemplo ilustrativo:

Dos partes acuerdan que el inmueble sito en la calle Ilitri queda arrendado a Sr. Roto (la parte beneficiaria de la opción) de mano de Paco Viyuela (la parte concedente) que ostenta la propiedad. Viyuela quiere que en caso de que ejecuten la opción de compra, el precio de venta serán 100 000€ y el alquiler mensual será una cuota de 400 euritos. Tendrán la opción de compra durante 3 años. El descuento será del 100 % para las mensualidades del primer año, del 80 % para el segundo y del 50 % para el tercer año.

Todo ello acordado y firmado el 31 de diciembre del año 2009 y entrando a vivir el día 2 de enero de 2010. Eso implicará para Sr. Roto decide que va a pagar 10 000 a Viyuela el día 31 y al mismo tiempo tener 30 días para pagar el impuesto de ITP.

Ojo, porque a la hora de pagar este impuesto tocará pagarlo dos veces, primero al firmar el contrato de opción a compra y luego más tarde cuando compre. Pero este primer pago de ITP se calcula de la siguiente forma: La base imponible deberá ser el valor más grande entre el precio de la prima o el 5 % de la base imponible de la operación principal (el precio de compra).

En este caso tendremos el precio de la prima 10k y el 5 % de valor de compra son 5k, así que tendrá que pagar sobre el valor más grande, los 10k. Si el ITP es del 6 %, por poner un caso, deberá pagar 600 euros de ITP. Para pagar menos de este impuesto, es preferible que la prima esté por debajo del 5 % del importe de compra.

El día 20 de diciembre de 2010, Roto decide que le gusta el piso, la zona, ya están hechos al lugar y decide ejecutar su opción a compra para el día 30 de diciembre. Por lo tanto tendrá que pagar a Viyuela los 100 000 menos los 10 000 ya adelantados menos los 400×12 mensualidades: 85 200 euritos es lo que le tendrá que pagar Sr. Roto a Viyuela.

En cambio si el Sr. Roto decide ejecutar su opción de compra el 30 de junio de 2011, habiendo pasado ya año y medio, tendrá que pagarle «solo» los 100 000 menos los 10 000 menos los 400×12 (4800) del primer año y menos 400×6×80 % (1920) del segundo año: 83 280€.

Si el Sr. Roto no ejecuta la opción a compra, habrá perdido los 10 000 más los 400×36 de las mensualidades (24 400 euros). Si Sr. Roto decide ejecutar la opción de compra y Viyuela se niega, se habrá metido en un buen lío porque le tendrá que devolver mucha pasta al Sr. Roto.

El día que se formalice la compra, de nuevo deberá pagar impuestos de transmisiones patrimoniales, pero no se deducirá lo ya pagado anteriormente, así que no es una jugada demasiado rentable. Es decir, que si seguimos el ejemplo del 6 % de ITP, deberá pagar 6000 euros pero no se descuentan los 600 anteriores.

¿Es interesante la opción a compra? A mi juicio no demasiado. Solo me parece interesante en tiempos en los que el precio de la vivienda sube mucho (ya que estás fijando precio a fecha de hoy a algo que dentro de 2 años puede estar más caro) y aunque te vas deduciendo parte del dinero, ya has tenido que adelantar un montante significativo. Solo lo haría en caso de estar seguro de querer comprar ahí, pero aún no tener suficiente ahorrado.

Dejo enlace para ampliar información:

Http://notarialuisprados.com/algunas-cuestiones-sobre-la-opcion-de-compra/.

Capítulo 10:
CAJÓN DE SASTRE

Hay otros temas que me gustaría tratar antes de acabar porque primero, considero que son interesantes aunque sea solo para ver de pasada, y segundo algunas personas me han pedido que lo incluyese antes de publicarlo, así que demos un repaso a temas de interés que podrían venirte bien o resultar curiosos.

VENDER PARA COMPRAR CASA Y PLAZO DE RE-INVERSIÓN

Hay quienes venden la que era su vivienda habitual para tener una nueva vivienda habitual. Casos hay muchos, un ejemplo de los más comunes es una familia que vende un piso de 2 habitaciones para comprar algo con 3 o más, por aquello de tener más espacio.

Antes de saltar a otra es conveniente tener firmadas arras de tu propiedad en venta, y si puedes, con un plazo de 90-120 días para tener margen para los plazos de tu compra. Eso sí, ya antes de haber apalabrado y firmado la venta, tienes que haber estado semanas o meses buscando y seleccionando los inmuebles que te interesan pues podrías pillarte los dedos.

Si firmas arras para comprar antes de haber vendido podrías encontrarte sin comprador para tu propiedad cuando se vayan a acabar los plazos de las arras y te verás obligado a malvender tu antigua vivienda porque tienes que vender rápido. Es mejor saber a ciencia cierta a qué precio podrás vender tu propiedad antes de embarcarte en algo nuevo pues podrías llevarte un fuerte chasco. Además recuerda que existen impuestos y plusvalías por vender.

Si vendes un piso y tienes una ganancia patrimonial porque lo vendes más caro, Hacienda llamará a tu puerta en la declaración de la renta. Pero ojo, porque las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella vivienda que vaya a tener tal carácter.

Además, la reinversión del importe obtenido en la enajenación, deberá efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un periodo no superior a dos años. Como ves, aunque te puedan crujir por la venta del piso que era vivienda habitual (si se ha vendido con ganancia), bien se puede amortizar.

Dejo enlace de la propia agencia tributaria:

Https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Ciudadanos/Vivienda/Tributacion_de_la_compra_de_la_vivienda/Exencion_por_reinversion_de_la_vivienda_habitual.shtml.

CASA Y DIVORCIO

Este es un tema complicado y tampoco soy experto en materia de separación de bienes y legislación relacionada pero te dejo esta información de utilidad.

La mayoría de las personas compran vivienda en pareja, cosa lógica dados los precios y además de que la mayoría compra con una estabilidad laboral y familiar. El problema es que en España cerca del 70 % de los matrimonios se divorcia con todo lo que ello implica.

Es ahí cuando entran un montón de problemas y a sumar a la lista está la mítica pregunta de ¿qué hacemos con nuestra casa?

En primer lugar el cómo se desarrollen y se solucionen los problemas dependerá de lo bien o mal que haya roto la pareja y por supuesto una ruptura poco amistosa complica todo de sobremanera. Además, el hecho de que haya hijos menores complica todavía más la situación, interviniendo el tema de la custodia compartida y las visitas.

En un divorcio de mutuo acuerdo, los cónyuges puede establecer en el convenio regulador, a cuál de ellos va a corresponder el uso de la vivienda. Lo ideal sería un acuerdo pacífico pero no siempre es posible en la práctica. De hecho se da el uso de personas que incluso divorciadas siguen viviendo en el mismo piso haciendo vidas independientes hasta encontrar nuevas alternativas que sus bolsillos puedan asumir.

Vender la propiedad es lo que a muchos se les pasa por la cabeza, pero no siempre es fácil, porque hay que ponerse de acuerdo, ya que la propiedad debe venderse de acuerdo a todas las partes propietarias. Si una parte no quiere vender, su mejor excusa es decir aquello de «a este precio no voy al notario, que es malvenderlo».

Si te ha picado la curiosidad, te dejo estos enlaces para saber más:

Https://www.meteteentusasuntos.es/guias/la-vivienda-en-el-divorcio-quien-queda-la-casa.

Https://www.meteteentusasuntos.es/guias/vivienda-en-divorcio-quien-paga-gastos.

Https://www.meteteentusasuntos.es/guias/la-vivienda-en-el-divorcio-que-hacer-con-la-casa.

Entre las noticias más relevantes a este respecto, ya desde el año pasado, los divorciados con hijos perderán el derecho a la vivienda familiar si conviven con una nueva pareja. Es decir, por ejemplo eres varón, tu exmujer se ha quedado con la casa y ahí convive con el niño, no podrá entrar a vivir también una nueva pareja de ella. El Tribunal Supremo establece que el interés del menor no puede «restringir o limitar más derechos de los que ampara». Enlace a la noticia:

Https://elpais.com/sociedad/2018/11/23/actualidad/1542979125_062811.html.

SUBASTAS DE INMUEBLES

Una opción para comprar vivienda son las subastas de inmuebles, tienes tanto del Estado como de bancos.

Pero antes que nada decir que este mundillo es más para gente entendida del sector inmobiliario que para gente que compra su primera vivienda. De hecho esta escasa demanda de viviendas en subasta es la que hace que existan literalmente profesionales de las subastas, esto es, inversores que se dedican a comprar muy barato. Son los conocidos como «subasteros».

Los que saben del tema son capaces de comprar muy por debajo del precio de mercado con descuentos incluso del 50 y 70 %.

La gente que compra de esta forma suele tener el cash en mano, no es típico que los subasteros requieran de ir al banco a pedir crédito, que se lo concedan y demás.

Lo primero que tienes que saber es que la gente que compra estos inmuebles lo hace sabiendo muy bien lo que compran. Conocen la zona, conocen los inmuebles, saben lo que valen y son expertos en hacer valoraciones de esos pisos incluso sin haber puesto un pie dentro.

No puede hacer ofertas el primero que pase y al tuntún. Hace falta dejar un depósito, o fianza. Según el inmueble se exigirá más o menos, no es una cifra concreta.

Muchas subastas se hacen por internet, y al igual que ocurre con las subastas de productos mucho más baratos, como ocurre en Ebay, en los últimos segundos se la juega uno, porque literalmente la gente manda ofertas instantes antes del cierre.

Muy importante: Estos inmuebles han sido embargados, y la gente suele tomarse la revancha haciendo destrozos en el piso, rompiendo puertas, levantando el suelo, quitando rodapiés, arrancando grifos, tuberías, cables, de todo. Lo mismo que comentábamos en el apartado de pisos de banco. Debes saber que si compras así, también puede que haya sido ocupado y los gastos en rehabilitar pueden salir por un pico de varios miles.

Si son embargos del Estado se publican en el BOE, y aquí tenéis la web para ver que se oferta:

https://subastas.boe.es/.

Eso sí, hay que tener un certificado de firma digital. La subasta dura 20 días naturales. Por supuesto se devuelven las fianzas a los que dejaron depósito pero no consiguieron ganar la puja.

Como apunte: El deudor podría llegar a evitar que se lo quiten si consigue pagar la deuda, intereses, recargaros y costas.

Tampoco soy experto en subastas de inmuebles, sé de gente que hace o ha hecho dinero con ellas pero como digo es un mundo complicado y no recomiendo adentrarse salvo que se sepa lo que se hace y se tenga el dinero en mano. Dejo estos enlaces por si se quiere aprender más:

Https://www.trovimap.com/blog/pisos-en-subasta-como-funciona/.

Https://blogmapfre.com/inversiones/como-funcionan-las-subastas-de-pisos/.

Https://subastanomics.com/subastas-judiciales-34-nociones-basicas-y-5-consejos/.

COMPRAR TERRENO Y LEVANTAR LA CASA

Lo más habitual a la hora de buscar vivienda es comprar un piso o una casa ya hechos. Pero hay personas que optan por otra vía y es la de comprar un terreno y hacer la vivienda a su gusto y capricho.

No es mala opción y la verdad es que sí que se consigue ahorrar algo de dinero más en especial si parte de la construcción la haces tú de tu mano o tienes familiares trabajando en el sector y que te hacen precio amigo.

No obstante me reitero en algo que comenté previamente: Si no es aconsejable comprar viviendas y reformarlas demasiado a capricho, caso similar ocurre con las viviendas levantadas desde cero, menos aun recomiendo construir una casa demasiado particular o que se aleje demasiado de los gustos generales. Por supuesto cada cual es libre de hacer con su propiedad lo que le dé la gana, pero si se da el caso de tener que vender o alquilar, costará mucho más que si se trata de una vivienda que atiende más a gustos más comunes.

Lo primero que tenemos que saber es que tenemos diferentes tipos de suelos: rurales, urbanos, urbanos no consolidados, urbanizables, etc… Es importante saber qué tipo de suelo vamos a adquirir y si se puede construir.

Tal vez no se pueda levantar nada por ser un terreno demasiado inestable o arenoso o simplemente por cuestión administrativa.

Si es un espacio protegido por el motivo que sea, como que afecta al paisaje, podrías no poder colocar ni el primer ladrillo o no levantar una gran altura. Consulta muy bien con el ayuntamiento a ver qué se puede y no se puede hacer ahí.

Para saber más dejo este enlace de interés:

Http://www.slowhome.es/comprar-terreno/la-diferencia-suelo-urbano-urbanizable-no-urbanizable:

Https://www.autopromotores.com/autopromocion/tramites-para-construir-una-casa/.

A la hora de diseñar tu vivienda, debes considerar también si va a ser vivienda habitual o segunda residencia. Porque no es lo mismo tener una casita de fin de semana que la casa de diario.

Para una vivienda habitual es aconsejable una cocina grande y habitaciones con buenos metros, además el que esté muy alejada de los grandes núcleos urbanos o centros de trabajo será un incordio y un gasto en combustible (otra cosa es que te quieras alejar mucho del ruido de la ciudad o de la contaminación).

En cambio una vivienda para fin de semana o para vacaciones puede estar más alejada que tampoco se va a ir con mucha frecuencia y en las habitaciones con que haya espacio para una cama y un armario pequeño ya es suficiente. Si se va a utilizar para eventos familiares quizás hagan falta más habitaciones pequeñas que pocas habitaciones muy grandes.

Por lo que llevo visto, la gente que tiene buenos dineros para levantar sus propias casas, suele hacer una distribución tal que en la planta baja está toda la parte de diario; Varias habitaciones, salón, cocina, etc… Y la parte de arriba se deja más para invitados y lugar de esparcimiento. De esta forma no se pasea mucho por la escalera. Además, en la parte del sótano se hacen una sala de juegos o incluso un taller para hacer chapuzas o hobbies, manualidades o incluso guardar todo un arsenal de licores y conservas premium.

A mi juicio, si tienes espacio, las medidas mínimas que se deberían dedicar a una vivienda levantada desde cero deberían ser: Salón no menos de 25m2, habitaciones de matrimonio unos 20 m2, cocina y habitaciones pequeñas 15m2, baños de 10m2 (con bañera de hidromasaje incluida).

Ejemplo en Cantabria, para alguien que hace vida en Santander, las zonas para construir una casa habitual serían los municipios de Bezana, Camargo, Astillero, Piélagos o Solares, que apenas están a 10-15 minutos de distancia enlazando desde la autovía. Ejemplos de vivienda de segunda residencia sería más propio la zona de Suances, Pedreña y Somo, en caso de que te guste la playa, o incluso la zona de la Vega de Pas si eres más de montaña.

A modo de consejo, no sitúes la vivienda muy lejos de la carretera principal pero tampoco al lado o te cagarás en el tráfico rodado. Recuerda también que tener un terreno mola, pero no siempre se pueden tener todos los animales que se quiera porque existe normativa al respecto. Además, si tienes mucha finca y mucho terreno con césped es posible que acabes harto de segar y termines comprando un roomba para jardín.

Hacer piscina también es interesante, pero eso subirá el valor de la propiedad a ojos de Hacienda y te harán pagar más. Y ya que hablamos de tributos, cuando toque pasar a pagar, es posible que quieran que pagues como si todo el terreno fuera de naturaleza urbana, cuando no siempre es así. Un terreno siendo de una misma finca, parte puede ser rural y parte urbana y urbanizable. Mucho ojo con esto porque Hacienda querrá pillar lo máximo posible.

Dejo enlace de interés para saber más:

Https://www.abc.es/economia/inmobiliario/abci-tengo-parcela-y-quiero-construir-propia-casa-claves-y-recomendaciones-201803280130_noticia.html.

DIVIDIR UNA FINCA

Se da el caso de personas que quieren comprar una vivienda o un terreno y se da la situación de que realmente son varios propietarios, y todavía es todo de todos, pero lo quieren separar. ¿Qué quiero decir? Imagina que conoces dos personas, que han heredado una vivienda familiar que realmente tiene dos alturas, y en cada altura, una vivienda. Todo ello es una misma referencia catastral, y han acordado que uno de ellos se queda la planta baja y el otro la planta superior. Si quieres comprar solo esa parte que quieren vender, debes tener en cuenta lo siguiente:

Los propietarios deberán separar esas dos fincas o partir el inmueble en dos. ¿Qué pasos se deben dar? Pues unos cuantos y además, lleva un tiempo, no se hace de un día para otro, por lo que la compra se te podría alargar más de lo previsto.

Por supuesto todo esto debe pasar por la administración y se debe pedir una autorización administrativa. Piensa que, por ejemplo si es un piso, se deben tener en cuenta una serie de criterios de habitabilidad si se quiere considerar vivienda. Al mismo tiempo también se debe tener autorización de los vecinos de la comunidad y deben estar de acuerdo al menos tres quintas partes, aunque antes ley indicaba unanimidad. En algunos estatutos de propietarios ya viene recogido y no hace falta visto bueno.

En el caso inicial, es un ejemplo de dos viviendas con entradas independientes, pero si es una vivienda grande que solo tiene una, a los propietarios les hará falta un proyecto de obra porque entre otras cosas, toda vivienda deberá tener su entrada independiente y por tanto se necesita licencia de obra mayor.

Lo siguiente que tocará será que pasen por notario y de paso por el registro, ya con la escritura pública. ¿Recuerdas que el Registro no era obligatorio? Pues bien, si quien vaya a comprar esa propiedad dividida necesita hipoteca, será precisa la inscripción en el registro de la propiedad dividida o el banco no irá adelante. De todos modos, para que los propietarios no metan la pata, es mejor que acudan a un arquitecto profesional colegiado para estas cuestiones.

Dejo este enlace de interés por si quieres aprender más:

Https://www.pisos.com/aldia/7-cuestiones-a-tener-en-cuenta-para-dividir-una-vivienda-sin-problemas/77696/.

HABILITAR LOCAL COMERCIAL COMO VIVIENDA

He dudado de si escribir sobre este tema o no, pero como ya he comentado las subastas, creo que es interesante tocar esta cuestión. Desde luego tampoco es habitual entre particulares y es más habitual entre inversores que buscan rentas por alquiler.

En la mayoría de las ciudades con cierto tamaño, hay muchos locales comerciales en bajos comerciales, especialmente en los cascos urbanos, el casco viejo. Pero los modelos de negocio han cambiado y existen muchos locales en los que ya no hay actividad. Muchos inmuebles que habían tenido zapaterías, peluquerías, pequeñas tiendas de alimentación o talleres, se ven vacíos y con locales de «se vende» o «se alquila».

Algunas personas compran estos locales, los reforman y les dan una segunda vida a modo de viviendas. No es tan sencillo como comprar y reformar un poco. Son varios los puntos a tener en cuenta:

Entre otras cuestiones, se debe tener una longitud mínima de fachada de 3 metros, la altura mínima del piso será de 250 centímetros en al menos el 75 % de la superficie, el salón debe tener una superficie mínima de 12 metros cuadrados y cumplir condiciones de accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incencios.

Por otro lado, muchos de estos locales suelen tener una serie de inconvenientes a mirar con lupa. La mayoría de ellos están a nivel del suelo con todo lo que ello implica: Te podrán ver desde el exterior salvo que pongas buenas cortinas o cristal traslúcido. Tendrás mucho más polvo, y ruido de calle, en especial si es una calle estrecha y pasan coches con frecuencia. También tendrás poca luz si estás completamente rodeado de edificios o los tienes muy próximos.

Es más que recomendable tener una buena puerta de seguridad, porque estarás a nivel del suelo y no habrá otras puertas de por medio para darte más tranquilidad. Quedas mucho más expuesto a grafiteros y posibles destrozos urbanos.

En definitiva, es un tema que aunque puede ser interesante, está bien si sabes cuales pueden ser las consecuencias de vivir en una vivienda de ese tipo. Considero que es una alternativa muy interesante para darle una segunda vida a estos inmuebles, más en especial en ciudades con una fuerte concentración de población como Madrid y Barcelona.

De nuevo lo recomiendo más a inversores que sepan comprar estos locales a buen precio porque entre gastos y reformas es mucho el dinero que se deja. De hecho algunos inversores los enfocan a pisos para AirBnb porque la normativa impuesta en algunos lugares hace referente a tener una entrada independiente de la del resto de vecinos:

Https://www.certicalia.com/blog/como-convertir-local-en-vivienda.

Https://www.20minutos.es/noticia/3610341/0/requisitos-transformar-local-vivienda-cedula-habitabilidad/.

Https://www.tinsa.es/blog/rehabilitacion/local-comercial-en-vivienda-loft/.

NUDA PROPIEDAD

También he dudado sobre si tocar este tema porque, de Nuevo, es una alternative más orientada a inversores, no obstante explicar este tema es interesante para aclarar conceptos inmobiliarios, que aunque no se tocan todos los días, seguro que te suenan.

Cuando compras una propiedad, obtienes el llamado Pleno Dominio. Pero el pleno dominio se divide en Nuda Propiedad y Usufructo. Seguro que la palabra usufructo la has visto antes. El usufructo es el derecho a uso y disfrute de una propiedad.

Cuando compras teniendo la nuda propiedad pero no el usufructo, esa propiedad es tuya pero no puedes disfrutarla todavía.

Existen compradores que lo que quieren es comprar barato, y que lo que buscan no es hacer uso personal de la vivienda en el corto plazo, o que su idea es utilizarlo para alquilar pasados unos años.

¿Cómo pueden hacer esto? En la mayoría de las ocasiones comprando a una persona mayor que tenga una propiedad pero necesite o quiera dinero para pasar sus últimos días. Hay personas mayores que no tienen hijos pero apenas cuentan con una escueta pensión y además su único patrimonio es su vivienda. Estas personas no pueden vender su vivienda para tener más dinero líquido porque sencillamente se quedarían sin un lugar donde vivir.

Con esta fórmula, una persona con patrimonio, pero sin liquidez, puede seguir viviendo en su hogar pero tener más dinero líquido, aunque la propiedad ya pasa a manos del comprador, no obstante no podrá disfrutarla hasta más tarde.

En la mayoría de ocasiones el usufructo pasa a la propiedad por mortis causa, pero se puede firmar por otras causas, según lo acordado.

Para aclarar esta cuestión: El nudo propietario es el propietario legítimo, pero no tiene el uso y disfrute de la vivienda, se puede decir que no es poseedor. No podrá hacer uso de la misma hasta que finalice el usufructo por la causa acordada. No puede alquilar esa vivienda, pero si puede vender la nuda propiedad a un tercero.

Por otro lado, el usufructuario, tiene el uso y disfrute de la vivienda, pero no es el propietario, sino el poseedor y puede disfrutar de su hogar sin que nadie se interponga. De hecho también puede alquilarlo o incluso vender el usufructo a un tercero.

Como ves, la fórmula es relativamente compleja e intervienen términos que para la mayoría de las personas son más un quebradero de cabeza que una fórmula habitacional. Si bien lo considero una herramienta muy buena para personas sin liquidez pero con un patrimonio en forma de ladrillos, también opino que solo es interesante para personas con unas determinadas situaciones personales y patrimoniales, tanto parte compradora como parte vendedora.

Los inversores que optan por esta vía pueden llegar a comprar con un 50 % de descuento estas propiedades, aunque claro cuentan con la incógnita de que no saben cuándo tendrán el usufructo.

El usufructo y la nuda propiedad tienen una valoración y para ello existen fórmulas para calcularlo. Dejo enlace para saber más:

Https://cincodias.elpais.com/cincodias/2017/05/25/abante_asesores/1495698660_149569.html.

En cuanto a los gastos, se debe tener en cuenta que el usufructuario se hará cargo de los gastos de la vivienda, pero el nudo propietario pagará el IBI y las cuotas de la comunidad.

Para saber más dejo estos enlaces de interés:

Https://grupoinmobilia.com/nuda-propiedad/.

Https://vbbabogados.com/que-es-la-nuda-propiedad/.

Https://www.conceptosjuridicos.com/nuda-propiedad/.

AYUDAS ESTATALES POR COMPRAR PISO

Según se calcula, un tercio de la gente que podría acceder a ayudas sociales no lo hace por simple desconocimiento. Es por ello por lo que te animo a informarte sobre este tipo de ayudas.

Es posible que todavía no lo hayas leído pero existe el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, aunque es estatal, es gestionado por las Comunidades Autónomas. Deberás ir a tu consejería o departamento de vivienda de tu Comunidad. Eso sí, no todo el mundo tiene acceso por sus condiciones personales o patrimoniales, pero puede que optes a este tipo de ayudas y ni siquiera lo sepas.

Sí, lo sé, todo el tema burocrático puede ser un aburrimiento y puedes acabar harto de hacer papeleos. Pero más vale invertir unos minutos en informarse, que ya que pagamos impuestos, que menos que saber a qué tenemos derecho. Tienes más información en este enlace oficial del gobierno. En el programa de ayudas a la vivienda encontrarás toda la información:

Https://www.fomento.gob.es/vivienda#Plan_Estatal_de_Vivienda_2018-2021.

Ahí encontrarás todo tipo de ayudas, incluyendo a la compra, alquiler, o incluso rehabilitación de viviendas. También otros puntos como el primero, que trata del pago de los intereses de los préstamos solicitados para la compra de determinadas VPO.

También hay fomento de la vivienda para personas mayores de 65 años con un límite de patrimonio e ingresos y sin vivienda propia. Además de personas con discapacidades reconocidas.

Como estamos hablando de la compra, debes saber que entre las más interesantes está el apartado número 7 del programa. Podrás conseguir una ayuda si compras en un municipio de menos de 5000 habitantes y tienes menos de 35 años en el momento de solicitar la ayuda. Como apunte, debe ser tu vivienda habitual y permanente durante 5 años.

Los ingresos no pueden ser 3 veces superiores al IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), que en 2019 es de 537,84 euros mensuales. Por tanto no se puede tener una nómina superior a 19 362,24 euros anuales. Para familias numerosas y personas con discapacidad es como máximo 4 veces el IPREM y para familias numerosas especiales y personas con determinados grados de discapacidad un máximo 5 veces.

Ojo, la cuantía máxima de ayuda será de 10 800 euros y el inmueble no puede superar los 100 000 euros como precio de adquisición.

OKUPAS

Un temor habitual entre propietarios es el de los okupas. Esas simpáticas personas que se meten en tu propiedad y la ley hasta les ampara. Muchos de ellos están sumamente bien informados de cómo es la legislación y de cómo proceder para que no se les pueda echar, o al menos no tan rápido. Esto ha llevado a más de uno a recurrir a empresas como Desokupa, famosa por su particular forma de trabajar; Hecha la ley, hecha la trampa. Eso sí, no son servicios baratos.

Pero si quieres saber si la ley está de tu parte o no, hubo un cambio legislativo en 2018 (Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil) por el que se agilizaba el poder echar a quien haya invadido tu vivienda.

La nueva ley agiliza de forma que se establece un plazo aproximado de 30 días pero también depende de la carga de trabajo que tenga el juzgado y puede alargase meses. De hecho hay quienes critican que a pesar de nueva ley, nadie consigue echar a los okupas en menos de un mes y lo habitual es tardar varios.

Si es cierto que se mitiga el problema, pero no se resuelve, la ley es muy laxa, de hecho se aplica para viviendas, pero no para locales, trasteros o negocios. Tal es el problema que existen mafias que se dedican a hacer negocio ayudando a otros a ocupar viviendas y hasta hay un manual del okupa. Para más info:

Https://st3.idealista.com/news/archivos/2017-03/manual_de_okupacion.pdf.

Según el tipo de seguro de hogar que tengas puede que te cubra los gastos judiciales que te generen estas molestas visitas no solicitadas.

Un buen sistema de alarma es un buen escudo contra estos casos. Aunque haya ganas, usar la fuerza física para echarlos, puede suponer todavía más problemas que dejarlos usurpando tu hogar. No obstante es cierto que los okupas suelen apuntar más a pisos de bancos que a pisos de particulares, pero igualmente puedes encontrarte desagradables sorpresas.

Para más info y por si ya te has topado con okupas te dejo estos enlaces:

Https://ruizegeaabogados.es/ocupacion-ilegal-de-vivienda/tengo-ocupas-en-mi-casa-que-puedo-hacer/:

Https://www.20minutos.es/noticia/3556842/0/asi-funciona-ley-express-echar-okupas-30-dias/.

DESPEDIDA

Si has sido capaz de leer todo, mi enhorabuena por haber leído más de 31 000 palabras.

Es cierto que recopilar toda esta información me ha llevado mucho más tiempo de trabajo del que pensaba, además de preparar el documento para subir a la red de redes, pero lo he disfrutado y me ha alegrado ponerme al día con respecto a la normativa de algunas cuestiones a pesar de haber tenido que consultar con el BOE, Hacienda, Vivienda, el Catastro y notarías.

Si te ha gustado todo lo visto, te animo a dejar una reseña en las valoraciones de Amazon y si crees que algo se podría mejorar o ampliar información, por favor, deja nota para poder hacerlo mejor y más completo en ediciones posteriores.

Me he dejado temas en el tintero como, subrogación de hipoteca, consejos para inversores inmobiliarios, o cómo hacer pequeñas reformas con poco dinero y tener una presentación de primera, pero para ser mi primera publicación creo que ya es más que suficiente.

De nuevo mando un agradecimiento a todos los que me apoyaron en esto, y en especial a todos los shurs que me animaron a salir del anonimato y los más de 170 interesados que había antes de publicarlo. Sin vosotros no habría sido possible.